自青浦区党建引领物业治理集中攻坚行动启动以来，区城管执法局全面启动住宅小区环境秩序专项执法行动，明确将“房屋违规租赁（群租）、擅自改变房屋使用性质、占用物业公共部位”列为三大重点治理任务，推动实现小区环境秩序持续优化和群众满意度有效提升。为切实做好典型案例的宣传工作、营造良好的社会氛围，近期“以案释法”栏目将陆续推出党建引领物业治理集中攻坚系列专题案例。

一、案件事实经过

1、案件来源：徐泾镇综合行政执法队（城管执法中队）接“12345” 市民热线投诉，反映辖区内某住宅小区某房屋存在擅自占用物业共用部分的情况，影响其他业主权益。

前期核查：执法人员接诉后，立即对投诉地址进行初步核查，通过小区物业了解该房屋产权及使用情况，确认涉事房屋存在占用共用空调外机安装位置的嫌疑，初步判断可能违反物业管理相关规定。

2、现场检查情况：执法人员赶赴涉事房屋现场检查，发现该房屋南侧共用空调外机安装位置已被擅自占用，经测量占用面积为2 平方米，现场固定占用场景证据（附【现场照片】），并通知房屋业主到场配合调查。

整改前

3、调查与处置：执法人员在指定地点对房屋业主进行调查询问，业主确认该房屋为其所有，承认知晓占用共用部分的情况，称“购房时已存在该情况，装修时因小区内类似现象普遍未多加考虑”。执法人员向业主出示现场证据及相关法规条款，明确指出其行为涉嫌违法，责令限期整改；后续复查时确认业主已恢复共用部分原状，最终依据相关法规作出 “罚款人民币壹仟元整” 的行政处罚决定。

整改后

二、法律适用与处罚依据

1、违法认定依据：业主擅自占用物业共用部分的行为，违反《上海市住宅物业管理规定》第五十六条第二款第（四）项“业主、使用人不得擅自占用物业共用部位、共用设施设备” 的规定。

2、处罚权限依据：根据《上海市城市管理综合行政执法条例实施办法》第五条第二款第（三）项，徐泾镇人民政府具有对该类违法行为的行政处罚权。

3、处罚裁量依据：参照房屋管理处罚事项裁量基准，业主占用共用部分面积在25 平方米以下，且已按要求整改，符合 “处警告，个人处 1000 元以上 2500 元以下罚款” 的处罚幅度，结合其配合调查态度，最终裁量确定罚款金额为一千元。

三、案例警示

1、物业共用部分归属需明确：物业共用部位（如共用空调外机位、楼道、电梯间、公共绿地等）归住宅小区全体业主共有，单个业主或使用人不得因“购房时已存在”“小区普遍存在” 等理由擅自占用，否则需承担恢复原状、缴纳罚款等法律责任。

2、主动整改可影响处罚裁量：本案中业主按要求及时整改，符合裁量基准中“从轻处罚” 情形，最终罚款金额为 1000 元（幅度下限）；若拒不整改或整改不到位，可能面临更高额度罚款，甚至被依法强制执行。

3、业主权益与义务需平衡：业主在维护自身居住需求的同时，应尊重其他业主的共同权益，遵守物业管理规定；发现他人擅自占用共用部分时，可通过“12345” 热线等合法途径投诉，依法维护集体权益。

四、普法小课堂

（一）《上海市住宅物业管理规定》核心条款

第五十六条第二款第（四）项：业主、使用人应当遵守国家和本市有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理物业使用、维护和相邻关系；不得擅自占用物业共用部位、共用设施设备。

第八十五条：违反本规定第五十六条第二款第（四）项规定，擅自占用物业共用部位、共用设施设备的，由区房屋行政管理部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正，给予警告；对个人可以处1000 元以上 1 万元以下的罚款，对单位可以处 5 万元以上 20 万元以下的罚款。

（二）《上海市城市管理综合行政执法条例实施办法》核心条款

第五条第二款第（三）项：街道办事处、乡镇人民政府负责本辖区内城市管理综合行政执法工作，按照本办法规定的权限实施行政处罚。其中包括依据《上海市住宅物业管理规定》，对擅自占用物业共用部位、共用设施设备的行为实施行政处罚。

（三）《中华人民共和国行政处罚法》关联条款

第七十二条第一款第（一）项：当事人逾期不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的行政机关可以采取下列措施：（一）到期不缴纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款，加处罚款的数额不得超出罚款的数额。