近日，区房管局党委积极贯彻落实区委大调研工作要求，加强组织领导，认真制定工作方案，落实工作分工，做好大调研工作，把全面梳理问题作为大调研工作的重要举措，针对物业管理工作推进中存在的突出问题开展专题研究。

一、基本情况

目前全区共有小区数397个（按业主大会统计），总建筑面积2938.86万平方米，涉及物业服务企业110家，其中一级企业35家，二级企业32家，三级企业43家。注册在青浦的企业有49家，其中一级企业6家、二级企业10家、三级企业33家。物业收费标准每月每平方0.35元以下的小区有48个，面积130.45万平方米；0.35-1元（含0.35）的有139个，面积889.74万平方米；1-1.5元（含1）的有84个，面积696.88万平方米；1.5-2元（含1.5）的有20个，面积296.59万平方米；2-2.5元（含2）的有9个，面积104.74万平方米；2.5-3元（含2.5）的有18个，面积165.69万平方米；3-3.5元（含3）的有27个，面积213.45万平方米；3.5-4元（含3.5）的有14个，面积149.37万平方米；4元以上（含4）的有38个，面积291.95万平方米。

二、存在的突出问题

当前，物业管理中显现出的矛盾主要集中在以下几个方面：一是业主委员会的组建、换届及日常运作引发的矛盾；二是物业收费调价不规范所引发的群体性矛盾；三是物业的维护与使用管理纠纷 ，如因房屋维修养护管理不善、安全防范不善、装修管理不力等而引发的纠纷；四是因物业企业选聘不规范引发的业主与业主委员会、业主与物业服务企业之间的矛盾；五是小区停车位规划配建先天不足而缺乏得力的解决措施而引发停车矛盾纠纷；六是小区公益性收入的公布及使用问题；七是违法搭建和擅自居改非行为长期不能到有效处置引发的各类纠纷等。大量物业管理矛盾纠纷的产生，既有物业管理行业自身发展中的问题，也有相当一部分源于住宅小区综合管理职责未落实，还有因业主不文明居住行为所引发。

三、下一步措施

为此，我们通过进一步落实住宅小区综合管理机制，强化物业行业监管，完善业主自我管理，积极构建物业管理纠纷大调解格局，不断化解物业矛盾纠纷，推动全区物业管理水平上新台阶。一是加强物业行业监管。加强物业服务企业日常考核，考核结果定期公布，作为物业服务争优评优的重要依据，营造良好的市场竞争氛围。做好物业服务企业资质管理及物业管理招投标工作，确保监管工作在阳光下操作，真正做到公开、公平、公正。严格落实物业服务企业和项目经理信用管理，督促物业服务企业切实履行物业服务合同，对于物业服务企业和项目经理违规行为及时纳入诚信系统。二是提高住宅小区综合治理水平。强化居委会对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责。要充分发挥人民调解委员会的作用，调解社区物业管理中的矛盾和纠纷。通过社区党组织优势，协调和理顺社区内业主、业委会与物业服务企业三者之间的关系，促进、维护社区和谐。三是健全住宅小区综合执法模式。推动城市管理综合执法进一步向住宅小区公共场所拓展，将住宅小区内常见的、不用专业技术即可直接认定的简单执法事项，群众诉求迫切、需要快速查处、相关部门缺乏执法力量的执法事项，以及矛盾突出、涉及多家执法主体、需要集中力量实施查处的执法事项，交由城管综合执法部门实施，逐步实现住宅小区城管综合执法全覆盖。以联动联勤为方式，进一步强化城管综合执法与市场监管、治安、交通等专业执法在住宅小区的协同配合，形成合力。四是加强住宅专项维修资金监管。遵循“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的原则，一是严把“缴存关”，确保住宅维修资金全部收缴到专户银行存储，二是严把“使用关”，严格遵循“方便快捷、公开透明”的原则，凡住宅专项维修资金的使用须按小区《专项维修资金管理规约》的约定或经三分之二以上业主讨论通过方可使用。加强对小区公共收益的监管，业主委员会、物业服务企业每年应当将公共收益归集、使用的明细账目在住宅小区公示栏实行公示，接受业主监督。加大对物业服务企业监管力度，对不按规定公布公共收益管理使用情况或撤管时拒不移交公共收益余额和账目的物业服务企业，责令其限期整改，并记入企业信用信息档案。做好对业主委员会的指导监督，房管部门、街道（镇）、社区定期开展检查，督导业主委员会规范公共收益的管理和使用行为。五是加强业务培训。每年开展房管所、业委会、物业公司业务培训，让大家了解、掌握物业管理和业主自我管理的有关法律、法规，通过相关法律法规及操作实务的培训，不断提高基层依法指导、监督业主大会建设和业主委员会日常运作的能力；不断增加物业管理和业主自我管理有关法律、法规和规范性文件，依法、依规履职能力和程序意识；不断健全业主委员会日常管理制度。