青浦区住房保障和房屋管理局、发展和改革委关于提请审议《青浦区住房发展“十四五”规划》（送审稿）的请示
QD4209001-2021-005
主动公开
青房管〔2021〕60号
上海市青浦区住房保障和房屋管理局
2021.09.28
青浦区人民政府：
根据《青浦区“十四五”规划研究和编制工作方案》（青府办发〔2019〕39号）、《青浦区“十四五”区级专项规划工作方案》（青发改〔2020〕33号）、《青浦区“十四五”区级专项规划编制导则（试行）》（青发改〔2020〕80号），按照区委、区政府的统一部署和要求，以及区“十四五”规划工作领导小组办公室“关于做好'十四五'区级规划衔接报批和专题研究转化应用工作”的工作提示，青浦区住房保障和房屋管理局自2019年9月起启动专项规划编制工作，经过广泛征求意见和多次修改完善，现形成《青浦区住房发展“十四五”规划》（送审稿）（以下简称“《规划》”），现提请审议，如无不妥，建议以青浦区人民政府办公室名义发文，相关情况如下：
一、规划编制过程
青浦区住房保障和房屋管理局于2020年4月通过三方比价的方式，确定委托华略智库开展规划编制工作，双方签订了合同。随后，房管局与课题组进行了密切沟通，制定了《青浦区住房发展“十四五”规划工作方案》、并提供了规划编制所需的相关文件和数据材料，供课题组研究学习。在此基础上，课题组形成了规划深度提纲，并针对房地产市场、住房保障、居住品质、监管治理和房屋安全等领域与各个科室进行了对接和探讨。
课题组根据前期调研情况，同时结合各个科室提供的最新材料，形成了规划初稿，房管局提供了相应的修改材料和意见。课题组根据领导和部门反馈意见，形成征求意见稿。6月底，房管局召开第81次局党委会会议，深入讨论课题当前成果。
7月，课题组根据党委会会议意见，修改形成第三稿。8月下旬召开住房发展“十四五”规划专项讨论会，各单位领导就指标体系的完善、住房管理工作、新增住房数量和类型等方面进行了深入的探讨。根据专项讨论会意见和最新规划目标，结合规划资源局提供的新增住宅空间梳理相关数据，以及青浦区和一体化示范区国土空间规划相关内容，课题组于10月中旬修改形成第四稿。12月初，对照《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，以及青浦新城建设独立城市、青浦建设幸福社区、国家及上海市加强住房租赁监管等最新要求，修改形成第五稿。12月底，房管局就当前成果向各个领域专家和相关部门单位征求意见，结合专家评审意见和部门单位反馈意见，《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》《中共青浦区委关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》和上级发布的全面推进城市数字化转型等最新要求，修改形成第六稿正文和附件，以及专家论证报告、说明报送至区领导小组。2021年8月，课题组结合区领导小组反馈意见，以及《关于加快发展保障性租赁住房的意见》、《上海住房发展“十四五”规划》、《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》、《上海市青浦区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》、《青浦区优化空间布局、提升城镇空间功能和品质“十四五”规划》等最新内容，修改形成第七稿和附件，并将继续完成与上级规划的衔接、审定，形成发布稿。
二、规划主要内容
（一）框架结构
《规划》整体上分为四大板块。
第一大板块为发展回顾与形势展望，包括“十三五”发展回顾和“十四五”期间面临的形势。第二大板块为指导思想和总体目标，包括指导思想、基本原则和总体目标。第三大板块为主要任务，包括促进市场平稳健康发展、不断健全住房保障体系、持续提升人居环境品质、着力夯实基层治理基础和加强安全风险防范管理。第四大板块为保障措施，包括全面加强党的领导、合理配置土地资源、加大财税支持力度、积极探索创新举措、大力推进数字转型和完善规划落实机制。
（二）发展目标。
围绕住有宜居的目标，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度不断完善，住房的精准供给、服务供给和品质供给持续加强，群众多层次、功能性、品质化的居住需求进一步满足。租赁住房、商品住房、保障性住房的规模与结构有效统筹，实现住房与公共交通、就业岗位、公共服务设施协调发展。房地产市场发展平稳有序，房地产市场调控措施得到有效贯彻落实。住房保障体系更加完善，低收入住房困难家庭的住房问题进一步得到解决，共有产权保障住房受益面持续扩大。动迁遗留基地收尾平地工作基本完成，动迁安置计划有效推进。租赁市场更加规范，旧房改造和修缮工作持续加强，“美丽家园”建设持续实施。住宅小区综合治理水平显著提升，住房领域数字化转型大力推进。物业社会化服务能力不断增强，住宅小区民生突出问题得到有效解决。大型居住社区安全平稳运行。
（三）指标体系
表青浦区住房发展“十四五”规划主要指标
（四）重点任务和重点举措
1.促进市场平稳健康发展
（1）是建立多元规范的租赁市场体系。健全住房租赁管理机制，构建青浦特色的租赁住房体系，加大租赁住房筹措力度，提供多元化的住房产品，充分发挥社会主体作用，支持专业租赁机构的发展，鼓励盘活存量住宅资源，持续开展非居住存量房屋改建转化为租赁住房工作。
（2）是健全房地产市场发展长效机制。预计“十四五”期间，全区房地产开发投资总额和住宅开发投资总额累计达到2100亿元和1500亿元。新建商品住房新增可售面积550万平方米，新增供应租赁住房80万平方米、约1.4万套。开展做好房地产交易秩序专项检查，切实维护购房人的合法权益。加强对供需关系紧张、“敏感”的商品住房项目销售监管。
（3）是强化住房供给与人口结构衔接。及时衔接重大产业项目人才导入信息，合理预判分析区域人才流入总量、人口结构与住房类型的关系。结合青浦区“一城两翼”不同的区位条件和发展特点，采取差异化的规划对策。
2.不断健全住房保障体系
（1）是廉租住房方面。“十四五”期间，预计新增廉租受益家庭400户，年均80户。廉租住房坚持以货币补贴为主，建立完善准入标准和保障水平的动态调整机制，对符合条件的申请家庭实行“应保尽保”，做好托底保障。
（2）是共有产权保障住房方面。“十四五”期间，预计新增共有产权保障性住房家庭300户。共有产权保障住房按照“定价科学、政策稳定、以供定需、轮候供应”制度安排，按照“能进则进”的原则，继续分批次开展申请供应工作，不断强化供后管理。
（3）是动迁安置房方面。“十四五”期间，预计新增供应区属动迁安置房123.86万平方米、约1.38万套。认真落实《2020-2022年区属动迁安置房三年行动计划》，滚动编制下一轮三年行动计划。合理确定征收安置住房供应数量和供应价格，逐步提高货币化安置比例。
（4）是公共租赁住房方面。“十四五”期间，预计新增供应公共租赁住房约2100套。继续完善公共租赁住房政策，加大公共租赁住房分配供应力度，为重点园区和企业解决青年职工、引进为城市运行和区域发展提供基础服务的人才、阶段性住房困难提供支撑保障；认真落实公共租赁住房相关政策，加大引导社会资源用于公共租赁住房的工作力度。
3.持续提升人居环境品质
（1）是旧住房综合改造方面。“十四五”期间，全区将进一步推进“美丽家园”改造。重点实施纳入保障性安居工程的成套改造、屋面及相关设施改造、厨卫改造等三类旧住房综合改造，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。
（2）是“城中村”改造方面。“十四五”期间，预计完成5个在建城中村改造项目，面积约2678亩。加快推进徐泾蟠龙、徐泾老集镇、盈浦街道、重固镇等在建“城中村”改造项目，启动华新凤溪、赵巷、朱家角、金泽等“城中村”改造项目。
（3）是住房建设管理机制方面。系统完善和优化本区配套费征收、使用管理机制，加强住宅分类管理研究，其中开发类住房以“治”为主，安置类住房以“建”为主，零散居民点重点改善基础设施短板，维持小区的基本人居环境。
4.着力夯实基层治理基础
（1）是加强小区业委会建设。建立健全居村党组织领导下的居村委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”和业主等共同参与的社区物业治理架构和综合协调工作机制。加快形成以住宅小区为基础单元的居民自治和社区共治机制，进一步提升业主自我管理能力和社区共治能力。
（2）是提升物业企业服务水平。 认真落实《青浦区创建住宅小区“放心物业”实施意见》。加强物业管理招投标管理，完善物业行业信用制度，加快构建物业服务企业满意度测评等综合评价机制，进一步完善住宅小区治理体制机制，推进物业管理的规模化进程。
（3）是改善大居社区管理服务。加快推进以保障性住房为主的大型居住社区配套设施建设，加强区与大型居住社区所在街镇衔接，推进徐泾北（华新拓展）跨镇域服务资源共享。
5.加强安全风险防范管理
（1）是加强安全生产运行管理。按照要求认真开展安全生产专项整治三年行动，加大既有住宅安全生产监管力度，加强新建住宅交付标准和要求，全面落实《上海市新建住宅交付使用许可规定》实施细则，加强对住宅修缮工程的项目监管和工程现场质量安全检查，推广和落实工程质量保险制度，探索解决房屋质量纠纷支撑机制，严格落实《上海市房屋使用安全管理办法》，加快老旧电梯安全风险评估和更新改造，持续开展高空坠物整治工作。
（2）是做好实有人口管理服务。规范住房租赁活动，综合施策加强商业办公项目清理整顿，建立业主（使用人）居住领域信用管理制度，利用现有区人口数据库系统，排摸掌握全区外来人员、出租房和房东的底数。
（3）是规范住房中介销售市场。加强房地产中介监管，引导督促房地产中介、房地产经纪机构定期向区人口管理部门提供房屋租赁信息。加快推进房地产中介机构和从业人员的诚信体系建设，坚决从重打击房地产经纪机构和人员违规违法行为。加强网络售房监管，严厉整治虚挂房源，哄抬房价等违法违规行为。
（4）是规范企业代理经租行为。主动加强与属地市场监管部门的工作对接，严格落实《住房租赁条例》，深入宣传上海市房地产经纪行业协会《住房租赁市场风险提示》，严禁代理经租企业采用“高进低出”“长收短付”租金收取方式，不得诱导租客使用“租金贷”。积极开展代理经租企业房源信息双记载工作，逐步形成从住房租赁企业的主体信用、房源筹集、出租经营到客户服务等全过程的行业监管机制。严格代理经租房屋标准，规范代理经租交易行为。
（五）其他说明事项（重大项目、空间格局等，如不涉及可不必说明）
关于城中村改造项目的说明：1.项目概况
“城中村”改造是提升城市形象、优化人居环境、改善人民居住条件的一项重要任务。青浦区在建“城中村”改造包括：徐泾蟠龙、徐泾老集镇、盈浦、重固等，在建项目均按照挂图作战任务有力推进,根据时间节点均按时完成，但重固项目三个地块因受文物保护影响，需要作部分调整。
新筹建项目：华新镇凤溪、赵巷镇水产北崧、朱家角镇横江村、金泽镇西岑等。
2.必要性和可行性
在城镇化建设过程中不可避免的出现了“城中村”问题，这些村落在城市高速发展的进程中，由于历史和管理体制等原因，土地性质以集体建设用地为主，规划管理无序，布局结构混乱，基础设施缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题较为突出，大量的违章搭建和本地人与外来人口数量比例严重倒挂，各类脏、乱、差等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。
3.存在的主要问题和困难
项目推进周期较长:在建项目跨越了两个五年计划时限，其中徐泾老集镇项目2014.10批准，2019.12开工，2024.6竣工，项目周期10年、建设周期5年；蟠龙项目2018.6批准，2019.4开工，2022.12竣工，项目周期5年，建设周期4年；重固项目2015.7批准，2016.11开工，2024.6竣工，项目周期9年，建设周期8年；盈浦项目2014.12批准，2018开工，2025竣工，项目周期11年，建设周期7年。长周期建设会影响项目主体单位街镇党委领导工作的动力和力度，也会影响城市建设更新进度。
动迁工作难度较大：改造地块内居住和企业用途建筑较为繁杂，有门面房、公房、宅基地、自建房（私房和供销社转让房）、企业等类型，土地征收中一些居民和企业因补偿纠纷不签协议，动迁工作中也有很多的上访现象，迟滞了项目推进。有的项目征收动迁中，个别企业申请行政复议，导致镇政府重新依法征收。征收动迁是一个矛盾相对集中暴发的工作过程，所以对于“城中村”项目虽然是有利于城市现代化更新建设的一个好事，但要做好却要付出相当大的努力。
国有企业融资受限：从在全区在建项目推进工作来看，盈浦项目由区属新城公司代建，组织协调比较顺畅，项目管理规范有序，从已完工的地块改造整治效果来看质量比较好，公益项目验收还获了奖，但因为它是区管公司，在项目流动资金上受到各方面的限制，导致工期拉长，如能在区管企业融资上给予政策上支持，将能够很好发挥区管企业在建设上管理协调优势。徐泾老集镇和蟠龙项目是引入民营公司入股合作建设，融资是其优势，但过程中项目公司与建设主体街镇配合上需要加大协调。
4.预期目标和效果：
实施“城中村”改造是进一步优化土地利用结构、调整空间布局、促进产业转型升级的重要手段与举措；是破解城乡二元结构，改善人居环境、提升城市品位、推进城市化进程的必由之路，更是建设文明、生态、和谐、宜居城市的重要保障。
5.数据指标:
市级在建试点项目动迁居民1685户，企业111户，人口5868人，改造范围共2237亩（国有土地409亩。集体建设土地1828亩），建筑面积1347697平方米;4个新筹建项目共涉及动迁户4320户，人口12714人，占地面积共2718亩（国有土地679.7亩、集体建设土地2038亩），建筑面积1005965平方米。
6.投资估算:
市级在建试点项目总投资达321.6亿元。
7.实施措施:
与区发改委、规资局、财政局、建管委等部门形成合力，协助徐泾镇、盈浦街道、重固镇，进一步加强“城中村”改造的推进工作，确保市级试点城中村项目按照时间节点顺利完成。
根据市房管局要求，做好2020年计划新启动城中村改造项目相关调查及梳理汇总工作，并结合我区的实际情况，根据华新、朱家角、赵巷、金泽等镇的“城中村”改造需求，积极服务指导于各街镇，配合做好“城中村”计划申报的前期准备工作；并根据《青浦区“城中村”改造实施意见》流程进行审核及上报，做到成熟一个，推进一个。
三、规划征求意见及修改情况
（一）区“十四五规划工作领导小组办公室关于《住房发展“十四五”规划（衔接稿）》衔接意见的修改情况
课题组于2021年7月收到青浦区发展和改革委员会反馈意见共7条并采纳，详细意见内容和采纳情况说明见下表。
（二）各单位征求意见及修改情况
课题组于2020年12月收到部门单位反馈意见共1条并采纳，详细意见内容和采纳情况说明见下表。
特此请示。
附件：1.青浦区住房发展“十四五”规划（送审稿）
2.青浦区住房发展“十三五”期间经济社会发展总结评估报告
3.关于青浦区住房发展 “十四五”规划主要指标的说明
4.重大事项说明（包括清单目录、单篇说明材料和项目信息汇总表）
5.青浦区住房发展 “十四五”规划专家咨询论证报告
6.青浦区“十四五规划工作领导小组办公室关于《青浦区住房发展 “十四五”规划（衔接稿）衔接意见的函
青浦区住房保障和房屋管理局 青浦区发展和改革委员会
2021年9月23日