关于对区政协五届二次会议第91号提案的答复
无
主动公开
无
青浦区住房保障和房屋管理局
2018.11.14
潘慧敏委员：
您提出的《关于妥善处置天桥新苑“农民中心村”闲置住宅的建议》（第91号）提案已收悉。对天桥新苑后续处置问题，区政府曾多次召开专题推进会协调该项工作，相关部门根据区政府要求开展了进一步的调研，但由于情况复杂，解决难度较大，处置方案一直未有定论。现针对您的建议，我局于2018年4月4日再次牵头区规土局、盈浦街道、新城公司召开专题会协调讨论，在征询与会部门方案可行性的基础上，形成两套选择处置方案设想答复如下：
一、基本情况
在我区早期农民宅基置换试点过程中，政府鼓励建造“农民中心村”，部分街镇开始试点建设。而在项目具体实施过程中遇到一系列问题导致项目搁置。其中，盈浦街道试点的“农民中心村”就是一例。
盈浦街道试点的天桥新苑项目于2004年正式启动规划建设，2006年建成后由于竣工及交付手续无法办出，导致农民无法及时安置，之后于2012年又通过房屋置换的方式将农民重新安置于其他已建成的区属动迁安置房项目内。目前天桥新苑项目的房源仍空置。
（一）拿地
2004年，天桥新苑项目由盈浦街道办事处完成立项，同年取得《建设用地规划许可证》（青规地（2004）第0007号）和《土地批文》（沪青府土[2004]271号），其中文件明确项目占地约255亩，规划户数600户，总投资8400万元。
（二）征地
2005年5月取得《修建性详规批复》（青府发[2005]39号），并在盈浦街道办事处与上海市青浦区建设用地事务所签订征地费包干协议书。总计征用163795平方米（约245亩），征地包干总费用11236559元，征地费用已全部付清。
（三）项目启动
2005年，由盈浦街道及其下属公司出资成立“农民中心村”项目公司“上海天桥房地产发展有限公司”，负责筹建“天桥新苑”一期工程，项目管理由新城公司负责，建设费用等由新城公司暂为垫付。
注：整个项目以基地中央市政道路为界，分东、西两个地块。东地块用地面积7.3万平方米（约110亩），西地块用地面积6.3万平方米（约95亩）。一期工程位于西地块中，占地约50亩。西地块剩余40亩和东地块尚未启动。
（四）项目建成
在2006年底，项目一期竣工，已建成项目占地约32575平方米，建筑面积30241平方米，住宅242套。建设费用全部由新城公司垫付，共计约10702万元。
（五）项目性质
该项目立项时定性为“农民中心村”。
二、主要存在问题
（一）继续完善竣工验收及产证办理存在问题
1．施工过程资料缺失
由于项目部现场火灾事故，施工过程资料被烧毁，所剩无几。所涉及相关职能部门的批复文件等，可以向职能部门调阅，但涉及施工过程中的施工、监理资料，包括隐蔽工程验收、钢筋绑扎、砼浇筑记录、材料检测报告等是无法后补的，而竣工验收中的质监备案验收、区规土局的竣工档案验收，要求施工过程中的各项资料必须齐全。
2．新老验收标准不一
一期项目2006年建成，距今已10年，当时的建造标准与现在的有一定差距，特别是在铝合金门窗、外保温方面，一期项目采用的是单层玻璃、非断桥隔热的铝合金门窗，外墙和屋顶均无保温层。因此，区质监站对现场实物质量按老标准进行验收是否可行，存在一定问题。
（二）经适房、配套商品房、普通商品房、租赁住房转性存在问题
由于安置户信访要求需解决天桥新苑项目的产证问题，2010年由区规土局牵头并经会议讨论通过，拟将该农民中心村用地性质调整为经济适用房（东地块）和配套商品房（西地块）用地。但在建设单位实际办理转性的相关申报工作时，频频受阻，致使申报未果，项目搁置且房源空置至今。提案中提出的用地性质调整为租赁住房（人才公寓）的建议，因该地块位于城市开发边界以外而无法转成住宅用地。主要问题如下：
1．转为经适房
若转为经济适用房，虽土地为划拨方式取得符合经济适用房的要求，但经济适用房有自身相应的准入门槛，解决对象是城镇户口居民，而农民中心村的安置对象是农村户口居民，因此转性后安排入住居民有一定困难。
2．转为配套商品房（区属动迁安置房）
（1）无动迁项目
因农民中心村与配套商品房相比，初衷是试点农民宅基地置换，并不是因重大项目或市政配套项目而引起的动拆迁。因此，在配套商品房认定时，不满足认定的基本条件。
（2）无控规
因配套商品房（区属动迁安置房）项目认定的前提是项目必须具备《控制性详细规划》的批复，而当初该项目在前期规划时没有编制《控制性详细规划》，而是编制了《修建性详细规划》，虽得到批复，但与项目认定政策相违背，市局无法予以认定。
（3）土地性质
因配套商品房（区属动迁安置房）的土地是需挂拍招投标，而该地块土地为划拨方式取得，与土地政策不相符。
综上所述，农民中心村无法转成经济适用房（东地块）和配套商品房（西地块）。
3．转为普通商品房
新城公司提出东地块转为普通商品房，土地必须经国有土地出让取得，而该项目土地是通过国有划拨的方式取得，同时，项目用地性质为非建设用地，必须调整控规才能出让。因此，无法转成普通商品房。
4. 转为租赁住房
规土局提出因地块在城市开发边界以外，按照政策无法转成租赁住房（人才公寓）用地。
三、处置方案选择
经与会部门仔细梳理与比选，共提出两套备选方案，建议明确方案实施的责任主体为盈浦街道和淀山湖新城公司。具体方案如下：
（一）如竣工验收未能通过的情况
方案一：以“土地减量化”方式，回收投资成本
鉴于目前我区土地指标紧缺，同时国家鼓励“土地减量化”并有相应政策补贴。建议淀山湖新城公司在权衡利弊、资金测算基本平衡的前提下，将“天桥新苑”项目实行“土地减量化”。
利弊分析：
利：该方案一方面有利于释放更多的用地资源，加快 “土地减量化”的进程，从资金平衡的角度上，土地减量化每亩的补贴，加上腾出区位好的建设用地的增值效益，也基本能够做到平衡。另一方面解决了该项目的房源空置，建设单位垫付资金无法回收，造成国有资产闲置和浪费的窘境。
弊：在实际操作中，毕竟该项目西地块目前已建造完成并空置多年，如盲目拆除用于“土地减量化”，将会对不知情的老百姓以及整个社会带来较大的负面影响，需积极作好公示与老百姓的解释工作。
（二）如竣工验收能够通过的情况
方案二：以“农民集中建房”方式，继续完善手续办理
鉴于上述项目的基本情况，建议不改变项目“农民中心村”的性质，继续以“农民集中建房”的方式，完善项目的交付。
利弊分析：
利：不仅可以兑现政府当初的承诺，而且为其他各街镇在实施“农民中心村”项目积累一套“可复制，可推广”的经验，同时，区规土局近期也出台了《上海市青浦区农村村民住房建设管理实施细则（修订）》（青府办发〔2016〕21号），对农民集中建房给予政策上的支持。在配套设施方面，该项目与五浦汇项目的直线距离仅为步行区范围内1公里左右，可与五浦汇道路打通后共用公建配套设施。
弊：在实际操作中，因该项目选址与农民建房习俗要求差距大，盈浦街道需进一步征询老百姓的意见后才能实施。
特此答复