关于对青浦区第五届人民代表大会第三次会议第46号代表书面意见的答复
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主动公开
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青浦区住房保障和房屋管理局
2018.11.14
杜曙英、陈剑中代表：
你们在区五届人大第三次会议上提出的第46号书面意见《关于规范物业管理的意见》收悉。现将办理情况答复如下：
目前全区共有小区数397个（按业主大会统计），总建筑面积2938.86万平方米，涉及物业服务企业110家，其中一级企业35家，二级企业32家，三级企业43家。注册在青浦的企业有49家，其中一级企业6家、二级企业10家、三级企业33家。物业收费标准每月每平方0.35元以下的小区有48个，面积130.45万平方米；0.35-1元（含0.35）的有139个，面积889.74万平方米；1-1.5元（含1）的有84个，面积696.88万平方米；1.5-2元（含1.5）的有20个，面积296.59万平方米；2-2.5元（含2）的有9个，面积104.74万平方米；2.5-3元（含2.5）的有18个，面积165.69万平方米；3-3.5元（含3）的有27个，面积213.45万平方米；3.5-4元（含3.5）的有14个，面积149.37万平方米；4元以上（含4）的有38个，面积291.95万平方米。
物业管理中显现出的矛盾主要集中在以下几个方面：一是业主委员会的组建、换届及日常运作引发的矛盾；二是物业收费调价不规范所引发的群体性矛盾；三是物业的维护与使用管理纠纷 ，如因房屋维修养护管理不善、安全防范不善、装修管理不力等而引发的纠纷；四是因物业企业选聘不规范引发的业主与业主委员会、业主与物业服务企业之间的矛盾；五是小区停车位规划配建先天不足而缺乏得力的解决措施而引发停车矛盾纠纷；六是小区公益性收入的公布及使用问题；七是违法搭建和擅自居改非行为长期不能到有效处置引发的各类纠纷等。大量物业管理矛盾纠纷的产生，既有物业管理行业自身发展中的问题，也有相当一部分源于住宅小区综合管理职责未落实，还有因业主不文明居住行为所引发。
一、建议区相关部门根据青浦区具体情况编制（或修订）青浦区物业管理实施方案。首先应划分不同物业管理品质和档次，分别制定物业管理标准与物业管理费用参考指导价，完善管理体系。2015年，国家放开了物业费和住宅小区停车费的定价管理，放开后的物业费和停车费实行市场定价。前期物业服务项目由开发企业在市局的物业招投标平台上进行前期物业招投标，物业费和停车费的收费标准由开发企业和物业企业在前期物业服务合同中约定。前期物业合同作为房屋销售合同的附件，向物业买受人明示物业费及停车费的收费标准。业主大会组建后，物业费的定价由业主大会和物业企业根据小区的服务内容、服务标准协商。
由于业主缺乏对物业费评估定价的专业能力，对服务企业提供定价成本测算又持怀疑态度，造成小区物业费定价难，一旦小区要调整物业费就会引发更多矛盾。为规范物业服务活动，建立和完善质价相符的物业服务市场，夏阳街道去年引入第三方物业费测评机制，根据小区物业的内容来评估实际物业服务费用，评估结果提供给业主大会和业主，作为小区签订物业服务合同和调整物业费的重要依据。
二、建议区相关部门根据不同小区做好小区规划指导工作，主要从小区停车、绿化布置、消防通道、违章拆除、车库住人、阳台水排放、小区安全管理方面。如果能结合海绵城市要求规划更好。特别是老旧小区改造应考虑这些因素。建议突破相关政策，应地制宜地推进实施。一是“停车难”矛盾突出。特别是老旧小区由于当初的规划配置车位不足，甚至没有规划车位，随着小区私家车的不断增多，车辆进入小区乱停乱放，堵塞消防通道，影响居民安全出行，造成很大的安全隐患，严重影响了小区业主的生活质量。二是“居改非”“非改居”现象屡禁不止。业主擅自将居住房屋改变为办公、商业、旅馆、仓储等非居住用途，产生油烟、噪声等污染，影响环境卫生和治安秩序，引发消防隐患，有些小区普遍存在将车库改作居住使用的现象。三是违法搭建处置难矛盾突出。违法搭建影响采光、视野、通风和通行便利，带来安全隐患，引起邻里矛盾。拆除违法搭建存在相关部门职责不清，难以形成合力，且常遭遇违法搭建当事人暴力阻挠的困境。
针对上述问题的对策，通过进一步落实住宅小区综合管理机制，强化物业行业监管，完善业主自我管理，积极构建物业管理纠纷大调解格局，不断化解物业矛盾纠纷，推动全区物业管理水平上新台阶。一是加强物业行业监管。加强物业服务企业日常考核，考核结果定期公布，作为物业服务争优评优的重要依据，营造良好的市场竞争氛围。做好物业服务企业资质管理及物业管理招投标工作，确保监管工作在阳光下操作，真正做到公开、公平、公正。严格落实物业服务企业和项目经理信用管理，督促物业服务企业切实履行物业服务合同，对于物业服务企业和项目经理违规行为及时纳入诚信系统。二是提高住宅小区综合治理水平。强化居委会对业主大会、业委会组建、换届、日常运作的指导、服务和监督职责。要充分发挥人民调解委员会的作用，调解社区物业管理中的矛盾和纠纷。通过社区党组织优势，协调和理顺社区内业主、业委会与物业服务企业三者之间的关系，促进、维护社区和谐。三是健全住宅小区综合执法模式。推动城市管理综合执法进一步向住宅小区公共场所拓展，将住宅小区内常见的、不用专业技术即可直接认定的简单执法事项，群众诉求迫切、需要快速查处、相关部门缺乏执法力量的执法事项，以及矛盾突出、涉及多家执法主体、需要集中力量实施查处的执法事项，交由城管综合执法部门实施，逐步实现住宅小区城管综合执法全覆盖。以联动联勤为方式，进一步强化城管综合执法与市场监管、治安、交通等专业执法在住宅小区的协同配合，形成合力。四是加强住宅专项维修资金监管。遵循“专户存储、专款专用、业主决策、政府监督”的原则，一是严把“缴存关”， 确保住宅维修资金全部收缴到专户银行存储，二是严把“使用关”，严格遵循“方便快捷、公开透明”的原则，凡住宅专项维修资金的使用须按小区《专项维修资金管理规约》的约定或经三分之二以上业主讨论通过方可使用。加强对小区公共收益的监管，业主委员会、物业服务企业每年应当将公共收益归集、使用的明细账目在住宅小区公示栏实行公示，接受业主监督。加大对物业服务企业监管力度，对不按规定公布公共收益管理使用情况或撤管时拒不移交公共收益余额和账目的物业服务企业，责令其限期整改，并记入企业信用信息档案。做好对业主委员会的指导监督，房管部门、街道（镇）、社区定期开展检查，督导业主委员会规范公共收益的管理和使用行为。
三、建议对拖欠物业管理费的业主记入诚信体系。
上海市物业行业协会曾经做过一次摸排，在上海8000多个小区中，物业费在每平米2元以上的，收缴率超过90%，而2元以下的小区，收缴率则不足7成，部分售后公房甚至仅有5成。以目前的物价水平计算，2元的物业费属于中等，这说明越是物业费低的小区，业主拖欠、拒交物业费的现象越突出。由此可见，将物业费缴费行为纳入征信体系，意在对市场经济起到促进作用。根据上海市最新下发的《关于加强上海住宅小区综合治理工作的意见》，上海将建立业主居住信用管理制度，业主如果存在拒交物业服务费、拒不续筹专项维修资金、违法建设和破坏房屋承重结构、群租、擅自改变房屋使用性质等违法违规违约行为，将与个人征信系统挂钩。按照操作细则，针对拖欠物业费半年及以上的业主，由物业公司、业委会、居委会联合向业主派发催缴单，每三个月催缴一次，连续两次后无效，最终就会由上海市信用信息平台发布。
四、建议加强业委会的培训、管理和监督。
每年我局都会对业委会成员进行相关法律法规及操作实务的培训，这已成为一项常规工作。去年区房管局及11个街镇分别邀请市房校老师开展业委会培训工作，共计培训826人。开展居委会培训工作，共计培训228人。培训使用全市统一的教材和专业的师资队伍，内容围绕了《2015-2017年住宅小区综合治理》的相关政策；业主大会组建、换届、日常等具体操作性事务的法律法规、维修资金的使用和管理、业主大会选聘物业服务企业的工作流程以及对现今矛盾较多的问题、难点解析。通过在日常工作中处理难点问题的实际情况看，各街镇也应每年组织街镇相关人员、居委会相关人员、业委会成员每年参加培训，居委会相关人员要了解、掌握物业管理和业主自我管理的有关法律、法规，依法指导、监督业主大会建设和业主委员会日常运作的能力不断提高，辖区内业主大会建设和业主委员会日常运；业委会成员要熟悉物业管理和业主自我管理有关法律、法规和规范性文件，依法、依规履职能力和程序意识不断增加，业主委员会日常管理制度不断健全。
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