青浦区住房保障和房屋管理局青浦区住房保障和房屋管理局关于青浦区第六批（2016年）共有产权保障住房房源定价方案的报告
QD4309001-2018-006
主动公开
无
青浦区住房保障和房屋管理局
2018.03.12
青浦区人民政府：
根据《上海市共有产权保障住房价格管理办法》（沪发改价督〔2016〕4号）等有关规定，区房管局、区发改委启动对我区第六批（2016年）共有产权保障住房房源开展销售基准价格方案的拟定工作。现将有关情况报告如下：
一、定价方案一
宝业爱多邦、崧泽华城泰禾苑、崧泽华城紫云轩、联美品悦以及绿地新里派克公馆作为我区第六批（2016年）共有产权保障住房房源，区房管局委托上海沪港房地产估价有限公司对上述5个项目开展周边市场三年平均价格的评估工作，评估时段为2014年10月1日至2017年9月30日为止。经过评估，拟定以下价格方案：宝业爱多邦的销售基准价格为13350元/平方米，崧泽华城泰禾苑的销售基准价格为13350元/平方米，崧泽华城紫云轩的销售基准价格为13000元/平方米，联美品悦的销售基准价格为13400元/平方米，绿地新里派克公馆的销售基准价格为13400元/平方米。上述基地购房人产权份额为60%。
二、定价方案二
宝业爱多邦、泰禾苑、崧泽华城紫云轩、联美品悦以及派克公馆作为我区第六批（2016年）共有产权保障住房房源，区房管局委托上海沪港房地产估价有限公司对上述5个项目开展市场价格的评估工作，评估时点为2017年9月30日。经过评估，拟定以下价格方案：宝业爱多邦的销售基准价格为13995元/平方米，崧泽华城泰禾苑的销售基准价格为13995元/平方米，崧泽华城紫云轩的销售基准价格为13680元/平方米，联美品悦的销售基准价格为14445元/平方米，绿地新里派克公馆的销售基准价格为14445元/平方米。上述基地购房人产权份额为60%。
三、定价方案分析
定价方案一是根据市有关部门的建议，采用一定区域、一定时间、相同品质房屋的市场三年平均价格，综合考虑本批次房源为项目开发商无偿配建房源、我区申请家庭的支付还款能力、华新镇金瑞苑的长宁区廉租实物配租房源租转售定价方案（销售基准价格初定位11000元/平方米，购房人产权份额为55%，估价时段为2013年11月1日至2016年10月31日）的全区价格平衡以及全市第六批共有产权保障住房房源总体价格平衡等因素得出的价格。
定价方案二主要是根据2017年9月30日的评价时点的市场价格来测算的，综合考虑了配建房源项目实际市场价格以及本批次我区申请家庭的支付还款能力等因素得出的价格。
四、房源销售收入预估
根据定价方案一测算，本批次申请家庭如全部购房，预计销售收入约为1.55亿元。
根据定价方案二测算，本批次申请家庭如全部购房，预计销售收入约为1.65亿元。
五、风险预测
由于本批次共有产权保障住房市属房源的定价尚未完成，前五批次全市范围内没有房源销售基准价格突破10000元/平方米的项目。目前第六批共有产权保障住房全市范围内已完成区属房源定价只有金山区，金山区最高销售基准价格在9000元/平方米左右。另外崇明区属房源也在定价之中，他们的最高销售基准价格也没有突破10000元/平方米。 这样无论定价方案一或者方案二，我区共有产权保障住房房源销售基准价格将成为全市突破10000元/平方米的首个项目。
六、建议
之前在周边区发生过一起集体性上访事件，起因是同一行政区域范围内有市属和区属两个房源项目，市属项目的区域位置以及配套设施等方面相较区属项目都更为优越，但最终的房源定价却是区属项目比市属项目定的更高，区属申请家庭无法接受定价引起了集访。
经综合考虑，我们建议选用定价方案一，具体房源销售基准价格的公布时间放在3月下旬。
特此报告
青浦区住房保障和房屋管理局 青浦区发展和改革委员会
2018年3月12日