各街镇，局属各科室、各事业单位

为贯彻落实《青浦区住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划（2018-2020）》，《青浦区住宅小区物业管理三年行动计划（2018-2020）》，围绕美丽家园建设目标，着力规范物业服务行为，提升物业服务水平，依据《物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》、《上海物业管理招投标管理办法》等相关法律法规的有关规定，结合我区实际，制定本意见。

一、总体要求

根据区委、区政府的相关要求，深入推进安全有序、整洁舒适、环境宜居、幸福和谐的“美丽家园”建设，进一步强化区与街镇联动作用，进一步落实街镇属地管理职责，促进物业服务企业强化服务意识，推动物业服务企业优胜劣汰，建立良性的物业市场环境，进一步提升居民的获得感和满意度，促进青浦区住宅小区物业管理行业健康发展。

二、考核实施主体

街道办事处、镇人民政府为本行政区域范围内物业管理考核的实施主体，依据本意见，结合青浦区“以奖代罚”、“托奖补贴”等办法，制定相应的考核办法及考核细则，并由街镇住宅小区综合治理联席会议办公室具体组织实施。

三、考核对象和范围

行政区域内由建设单位或业主委员会委托物业服务企业实施市场化物业服务的住宅小区物业服务企业。

本意见所称新建住宅小区指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小区。老旧住宅小区指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小区及动迁安置房小区。

四、实施内容

（一）指导标准

对照区房管局制定的《新建住宅小区物业管理考核指导标准》、《老旧（动迁房）住宅小区物业管理考核指导标准》的相应标准，街镇可制定具体的考核细则。

（二）考核周期

分为季度考核和年度考核。季度考核由各街镇牵头组织；年度考核以考核权重的方式实施考核，考核权重占比分别为街镇80%，行业20%，行业考核由区房管局牵头。（委托第三方进行综合测评。）

（三）主要内容

住宅小区物业管理工作情况。实地考查各物业服务企业住宅小区管理情况，主要从综合管理、房屋管理、共用设施设备管理、物业服务和管理成效等六个方面进行。

（四）考核办法

1、考核方式。建议季度考核采取群众评价与实地核查相结合的方式进行。群众评价和实地核查分值各占50%。群众评价：由各小区居委会、业委会，结合小区实际服务情况，于每年3、6、9、12月的15日前听取群众意见，并将评价报告报所在街镇住宅小区综合管理联席会议办公室。实地核查：通过现场核查和重点抽查等方式，根据考核指标对落实情况进行考核评价和监督核查。各街镇也可以依据辖区实际情况对考核方式进行调整。

年度考核为区、街镇综合考核的方式，行业考核将结合对物业服务企业服务巡查结果、满意度测评结果、信用信息结果和行业管理执行情况进行综合评定，并将考核结果告知相应的街镇，并予以采纳应用。同时，也可采用委托第三方开展综合测评方式进行。采用抽样方式、样本量确定、征询方式、统计分析等方法，将居民满意度测评与专家实地考核相结合，对青浦区全部住宅小区进行物业服务综合测评，并形成书面测评报告。

2、考核等级。考核设A、B、C、D、E五个等次。满分为100分，综合评分在90分（含）以上的为A级（绿色）；综合评分在80—89分的为B级（蓝色）；综合评分在70—79分的为C级（黄色）；综合评分在60—69分的为D级（橙色）；60分以下为E级（红色）。

3、考核中发现住宅小区管理存在管理问题及安全隐患的，街镇房管所应发放《住宅小区物业管理整改通知书》，要求物业服务企业限期进行整改，并对整改情况进行复查。

4、街镇应对考核资料进行存档管理，小区考核结果应于每年3、6、9、12月30日前上报区住房保障和房屋管理局。

（五）扣分事项

1、发生以下事项的，应当酌情扣减分数：

（1）未按照市区房管部门的要求做好维修资金的支取、使用和分摊；未按时完成每年两次维修资金账目公布和每季度公共收益明细入账等工作的。

（2）物业服务企业对物业管理费、维修资金及公共收益的使用及公示中存在弄虚作假行为，经查证属实的。

（3）在创建迎检、环境测评、防台防汛、防火防冻、安全管理、垃圾分类、拆违整治、美丽家园建设等街道重点工作中未落实相关要求、未配合街道、居委会相关部门开展工作，态度恶劣、作风消极的。

（4）区房管部门每季度通报的需要扣分的情况。

2、因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核不得评为A级：

（1）装修管理严重失控；

（2）设施设备不能正常运转存在较大安全隐患；

（3）影响各类创建活动；

（4）发生对物业服务行业产生重大负面影响的事件。

3、因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核为E级：

（1）设施设备瘫痪，存在严重安全隐患且不及时报告整改的；

（2）经查实，物业工作人员涉及项目装修、搬运、敲墙等“强买强卖”等行为的；

（3）因物业管理原因发生重大安全事故、造成社会严重负面影响的、群体性不稳定事件的。

4、各街镇可结合辖区实际情况增加扣分项目。

五、考核结果运用

考核结果，由各街道办事处（镇人民政府）每季度向社区公开。考核中发现的各类问题，由各街镇按照职责落实相关单位整改；综合考核为D、E级（橙色、红色）的住宅小区按规定记入物业服务企业和项目经理信用档案；每年出现二次综合考核为E级（红色）的住宅小区，街镇应建议业主委员会按规定启动重新选聘物业服务企业工作，未组建业主委员会的住宅小区，可由社区居民委员会会同建设单位在征询业主意见后，按规定启动重新选聘物业服务企业工作。

六、工作措施

（一）强化组织领导。各街镇负责辖区范围内住宅小区的物业管理考核工作。各街镇应组织辖区内房管所、自治办（社区办）、城管等相关职能部门成立住宅小区物业管理考核小组，社区居民委员会参与社区内住宅小区物业管理工作考核。区住房保障和房屋管理局指导街镇开展住宅小区物业管理考核工作。

（二）落实工作措施。区房管局负责总体协调、推进督办和工作考核；区财政局负责做好资金拨付和监管；各街镇负责牵头实施具体工作。

（三）加强宣传引导。发挥新闻宣传、公益广告等作用，加大法规、政策宣传力度，大力弘扬社会道德规范和《上海市民文明居住行为公约》，引导业主依法、主动、守约、有序参与物业管理，强化市民群众参与美丽家园建设的主体意识，营造建设美丽家园的社会舆论氛围。

（四）落实考核奖励。财政要积极支持物业服务考核，各街镇要落实奖励资金，在本行政区域内建立具体考核奖励机制，有条件的可以设立一定的奖励基金，按照考核要求对达标企业予以奖励，不达标不予奖励。同时街镇要建立物业服务企业退出机制，形成优胜劣汰的良性市场运作模式。

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