·房改政策

  公有住房承租人到国外定居的,是否可以购买公有住房?

  公有住房承租人到国外定居,承租人不得购买公有住房。承租人或其配偶到国外定居而承租户内留有一名同住人的,可在取得承租人同意购房的承诺后,按规定购房,但在国外的承租人不得作为购房人,购房时不得使用其工龄、职级、职称。若承租户内留有二名或二名以上同住人的,须按规定变更租赁户名后,再按购买公有住房的有关手续办理购房。

  购买公有住房,产权人可以写几个,有何相关规定?

  职工家庭购房时,可申请产权共有。共有人必须符合购买公有住房对象的规定。购买公有住房的对象为新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。其中的同住人是指本处有常住户口且实际居住三年以上(除特殊情况外),他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。对于新分配住房居住不到3年的租赁户,则以住房调配单和户口簿上的同住人为准。

  同一承租人租用两套公有住房或配偶双方各承租一套公有住房,购买公有住房时有何规定?

  同一承租人租用两套公有住房或配偶双方各承租一套公有住房的,购买这两套公有住房时建筑面积必须合并计算,面积未超过购买公有住房建筑面积控制标准的,可按成本价购买;超过购买公有住房建筑面积控制标准的,超过部分按市场价购买。另外,购买公有住房时,可就高选择配偶双方的工龄、职级享受有关优惠政策

  申请公有住房租金减免有什么规定,需要办理哪些手续?

  公有住房租金减免规定:

  (1)公有住房月标准租金支出超过上一年家庭月平均收入9%的部分,可申请减免。住房建筑面积超过面积控制标准的,超标增收租金不予减免。

  (2)享受离休待遇的干部或已故离休干部配偶的住房(按离休干部或已故离休干部配偶本人户口所在地),提租后新增租金全部减免。

  (3)烈属、因公牺牲军人家属,特等、一等伤残军人或特等、一等伤残军人配偶的住房,在上一年实付租金的基础上,增租部分全部减免。

  (4)民政部门确认的家庭人均收入低于城市居民最低生活保障标准的,在上一年实付租金基础上,增租部分全部减免。

  公有住房租金减免手续:

  (1)申请公有住房月标准租金超过上一年家庭月平均收入9%部分住房租金减免的,须由承租人持户口簿向住房管理单位提出申请,按户口簿上人员情况出具由职工和所在单位填写的"公有住房租金减免家庭成员年收入单位证明单",领取"公有住房提租后减免申请审核表",填妥交街道有关部门审核后,由住房管理单位核定减免金额。

  (2)申请享受离休待遇的干部或已故离休干部配偶的住房租金减免的,由承租人持户口簿向住房管理单位提出申请,领取"享受离休待遇干部提租减免申请审核表",填妥交离休干部所在单位老干部管理部门审核后,由住房管理单位核定减免金额。

  (3)申请烈属、因公牺牲军人家属,特等、一等伤残军人或特等、一等伤残军人配偶的住房租金减免的,由承租人持户口簿向住房管理单位提出申请,领取"烈属、因公牺牲军人家属,特等、一等伤残军人租金减免申请审核表",填妥交区、县民政部门审核后,由住房管理单位核定减免金额。

  (4)申请民政部门确认的家庭人均收入低于城市居民最低生活保障标准的住房租金减免的,由承租人持户口簿向住房管理单位提出申请,领取"本市城镇居民最低生活保障家庭租金减免申请审核表",填妥交区、县民政部门审核后,由住房管理单位核定减免金额。

  购买公有住房应缴纳哪些税费?

  (1) 房地产登记费50元;

  (2) 房屋出售价0.5‰的房屋买卖合同印花税(分期付款的按购房总价0.5‰交付);

  (3) 房地产权证印花税5元;

  (4) 实际购房款(扣除超过建筑面积控制标准按市场价购房所付款项)1%的土地收益金;

  (5) 购买公有住房超过建筑面积控制标准支付市场价的应按规定缴纳契税。

  购买公有住房按怎样的程序办理手续?

  (1)职工家庭在购房前应向售房单位办理认购手续,预付手续费100元(不购房时不予退还),领取购房用的有关统一表式资料。

  (2)职工家庭购房必须协商一致,确定购房人、职级人、工龄人,签订《职工家庭购买公有住房协议书》,并由单位出具《工龄证明》和《职级证明》。

  (3)售房单位根据职工家庭提供的证明等文字资料,按照公有住房出售的政策规定,核准后把有关信息输入电脑,计算出职工家庭购房款及相关费用,经购房人确认和选择付款方式后,由售房单位与购房人签订《公有住房出售合同》。

  (4)购房人在合同规定的时限内,持《购买公有住房付款凭证》和现金到售房单位的开户银行(指定的建设银行)付款。

  (5)购房人付款后,由售房单位向购房人出具《出售公有住房专用票据》。

  (6)购房人至房屋所在地区县交易中心缴纳土地收益金和有关税费,按规定办理《上海市房地产权证》。

  已购公有住房职工家庭购买新套配的公有住房时,新配房购房款和原已购公有住房退房款均由新配房产权单位,以套配当年的公有住房出售的政策同口径计算,退房款由配房单位以转账支票方式支付。

  公有住房出售时的维修基金应如何筹集?

  (1)购买建国后竣工的独用成套多层和高层公有住房的,首期应按每平方米建筑面积18元缴付房屋维修基金。多层公有住房的出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积71.9元缴付房屋维修基金;高层公有住房的出售人应一次性从售房款中按每平方米建筑面积143.8元缴付房屋维修基金,并按每平方米建筑面积缴付100元的住宅电梯水泵设备的大修和更新费用。多层和高层公有住房的出售人均应按每平方米建筑面积缴付20元的街坊公共设施维修基金。

  (2)出售独用成套公有老公寓住房的维修基金,按下表规定缴付:

  单位:元

  装电梯 未装电梯

  出售人 购房人 出售人 购房人

  钢混 215.6 27.0 107.8 27.0

  混合结构砖木结构 172.6 21.6 86.3 21.6

  同时,出售人应按每平方米建筑面积缴付20元的街坊公共设施维修基金;装有电梯的公寓住房,出售人还应按每平方米建筑面积缴付100元的住宅电梯水泵设备的大修和更新费用

  (3)独用成套公有新式里弄住房的出售人和购房人,按上述(2)中未装有电梯的混合结构和砖木结构公寓住房的标准,缴付住房维修基金和街坊公共设施维修基金。

   房屋地段、朝向、层次等增减系数有何具体规定?

  (1)房屋地段按Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ分为六个等级;地段等级增减率为:Ⅰ级100%,Ⅱ级90%,Ⅲ级80%,Ⅳ级70%,Ⅴ级60%,Ⅵ级50%。

  (2)房屋层次增减率为:底层98%,顶层96%,二层100%,其他层次102%。但新式里弄住房不计层次增减率。

  (3)房屋朝向增减率为:东向100%,南向102%,西向95%,北向92%。房屋朝向的确定,以独用成套房屋中卧室或起居室的最好朝向确定。

  购买公有住房可享受哪些优惠计算折扣?

  (1)工龄折扣。每一年工龄给予每平方米建筑面积15.3元优惠。工龄计算到1991年底。

  (2)购买已租住公有住房折扣。为4%。

  (3)多层公有住房的面积折扣为5%,高层公有住房的面积折扣(包括装有电梯的独用成套公寓住房)为8%。

  (4)成新折扣为每年2%。但公有住房折旧后残值低于40%的,按40%计算。

  (5)房屋地段、朝向、层次等增减系数。

  (6)付款折扣为20%。但1999年12月1日前签订《公有住房出售合同》采取抵押贷款方式付款的除外。

   按成本价购买公有住房的建筑面积控制标准是怎样规定的?

  购买公有住房的建筑面积控制标准,可按人口计算,也可按行政级别、技术职称计算,由购房人任选其中一种标准。

  以人口为计算标准的,则人均建筑面积为24平方米。

  以行政级别或技术职称为计算标准的,则按下列标准执行:

  75平方米--一般职工、干部;具有各类初级专业技术职称的人员。

  85平方米--科级干部;具有各类中级专业技术职称的人员;具有高级工证书的技术工人。

  100平方米--县处级干部;副教授、副研究员等各类高级专业技术职称以及不分正副高级专业技术职称的人员。

  120平方米--副局级干部。

  140平方米--正局级干部;教授、研究员以及享受教授、研究员待遇的各类正高级专业技术职称的人员。

  50平方米--无业、待业、孤寡老人。

  购买高层公有住房或装有电梯的独用成套公有老公寓住房的,可以职级或人口规定的建筑面积控制标准提高10%的建筑面积按成本价购买。

   动迁时居民已出资购买部分住房面积,现欲购买该公有住房,则这笔出资款是否可以在购买公有住房时进行抵扣?

  居民在动迁安置或单位分房时,个人支付过房款的,可在购买公有住房计算超面积市场价时予以抵扣。

  超过建筑面积控制标准购买公有住房的市场价是多少?

  购买超过建筑面积控制标准的公有住房,应以市场价购买。市场价分为上限价和下限价。在按成本价购房建筑面积外,超过10平方米内的,实行下限价,即Ⅰ、Ⅱ级地段:3288元/平方米建筑面积,Ⅲ、Ⅳ级地段:2349元/平方米建筑面积,Ⅴ、Ⅵ级地段:1410元/平方米建筑面积。超过10平方米外的面积,实行上限价,即多层住房每平方米建筑面积Ⅰ、Ⅱ级地段为3309元,Ⅲ、Ⅳ级地段为2364元,Ⅴ、Ⅵ级地段为1418元;高层住房每平方米建筑面积Ⅰ、Ⅱ级地段为5019元,Ⅲ、Ⅳ级地段为3585元,Ⅴ、Ⅵ级地段为2152元。

  按市场价购买的面积,其实际售价以市场价连乘以朝向、层次增减系数和成新折扣后确定。

  公有住房出售的地段等级是怎样划分的?

  公有住房出售的地段等级分为六个等级。

  Ⅰ级地段:东至中山东一、二路,南至金陵东路;西至河南中、南路;北至北京东路。

  Ⅱ级地段:Ⅰ级地段向外,南至复兴东路、西藏南路、肇周路、徐家汇路、肇嘉浜路到徐家汇;西至徐家汇、华山路、江苏路、向东折入愚园路,再向北折入乌鲁木齐北路;北至新闸路,向北折入石门二路、恒丰路、天目西路,再过共和新路旱桥,虬江路、宝山路、四川北路、江湾路、大连西路;东至欧阳路四平路、溧阳路、沿虹口港至黄浦江边。

  另外包括徐家汇、曹家渡、提篮桥、老西门地段。

  Ⅲ级地段:Ⅱ级地段向外,东至腾越路、隆昌路、营口路;北至走马塘、国康路,延伸到东体育会路(杨浦、虹口区与宝山区交界处),再沿东体育会路、大连西路至中山北路;西至中山西路,徐汇区与原上海县交界处;南至黄浦江边。原浦东的市区部分,以及内环线以内部分的地区。

  Ⅳ级地段:Ⅱ级、Ⅲ级地段向外的市区部分(闵行区、宝山区、嘉定区除外);已开辟和将开辟的住宅小区(如长风、田林等)。原川沙县的川沙镇、高桥镇、北蔡镇以及重点开发区的生活区和正在开辟的原郊县部分的住宅小区(如莱阳新村、金杨新村等)。

  Ⅴ级地段:闵行区、宝山区、嘉定区(嘉定镇、南翔镇);卫星城镇(如金山、安亭等)。

  Ⅵ级地段:郊县城镇。浦东新区Ⅲ、Ⅳ级地段以外及Ⅴ级以外的地区。

  公有住房实际出售单价的最低限价是多少?

  为保证售后公房首期维修基金筹集,公有住房出售实行最低限价。建国后竣工的独用成套多层住房出售单价的最低限价:

  Ⅰ级地段为每平方米建筑面积266元;

  Ⅱ级地段为每平方米建筑面积250元;

  Ⅲ级地段为每平方米建筑面积235元;

  Ⅳ级地段为每平方米建筑面积218元;

  Ⅴ级地段为每平方米建筑面积203元;

  Ⅵ级地段为每平方米建筑面积187元;

  建国后竣工的独用成套高层住房出售单价的最低限价,不论地段等级,每平方米建筑面积均为330元。参阅沪府[1996]46号。

  独用成套钢筋混凝土结构的公寓住房出售单价的最低限价为每平方米建筑面积424元。

  独用成套混合结构及砖木结构的公寓住房、独用成套新式里弄住房出售单价的最低限价为每平方米建筑面积342元。

  目前各类公有住房出售的成本价是多少?

  建国后竣工的独用成套多层和高层公有住房,成本价为每平方米建筑面积1295元。独用成套钢筋混凝土结构的公有老公寓住房,成本价为每平方米建筑面积1797元。独用成套混合结构及砖木结构的公有老公寓住房、独用成套公有新式里弄住房,成本价为每平方米建筑面积1438元。

  哪些公有住房属于房改政策规定的出售范围?

  凡建国后竣工的独用成套多层和高层公有住房,独用成套公有老公寓住房,独用成套公有新式里弄住房,均可向住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或同住成年人出售。