前四月我区房地产市场运行情况简析

索取号：QC5301000-2010-033   发布日期：2010-5-28

  

今年前四月，受去年三季度以来的系列住宅用地推出影响，我区房地产投资呈现出快速增长态势。但今年以来受国家宏观调控政策影响，我区房地产建筑施工面积有所下降，尤其是新开工面积大幅下滑，商品房交易量也出现一定程度的萎缩，具体特点如下：

一、房地产投资成倍增长，土地购置费担当主力

1-4月，我区房地产开发完成投资37.1亿元，比上年同期增长1.1倍；占全区全社会固定资产投资54.1%，比上年同期提高13.1个百分点；拉动全区全社会固定资产投资增长48.1个百分点。房地产投资的高速增长主要得益于土地购置费的大幅增加，1-4月土地购置费21.4亿元，比上年同期净增16.8亿元、增长3.7倍，对房地产投资增长的贡献达83.1%。

1、地区投资打破以往格局，华新镇跃居第二

分地区来看，1-4月我区房地产投资前三位的地区是赵巷镇、华新镇和徐泾镇，分别完成投资19.3亿元、6.7亿元和4.3亿元，三地区共完成投资30.3亿元，占全区总量81.7%。其中华新镇首次跨入前三位行列，主要得益于该镇上海文基置业投拍的华新1号地块5.9亿元土地购置费，使其跃居第二；赵巷镇龙头地位依旧。

2、住宅投资占主导，多高层占比逾七成

从结构来看，1-4月住宅投资33.9亿元，比上年同期增长1.5倍，占房地产开发投资91.4%；办公楼及商业用房投资1.1亿元，占比2.9%；其他投资2.1亿元，占比5.7%（见下图）。住宅投资中，多高层投资26.6亿元、别墅投资4.2亿元、联排投资3.1亿元，分别占住宅投资的78.5%、12.4%和9.1%。  

  

二、商品房在建规模缩小，新开工面积大幅下滑

1-4月全区商品房在建规模缩小，商品房施工面积272.6万平方米，比上年同期下降10.6%。其中新开工面积21.6万平方米，比上年同期下降46.1%。

三、商品房交易量同比持续下降，当月销量有所回升

1-4月我区商品房销售面积17.7万平方米，比上年同期下降46.4%，累计降幅比上月又扩大了5个百分点。

1、4月份销量有所回升。虽然1-4月我区商品房销售面积降幅较大，但4月份销售面积6.7万平方米，比上月增加2.4万平方米，为今年以来当月最高（见下图）。主要销售楼盘是香花桥街道富力桃园2.1万平方米、夏阳街道仁恒运杰0.9万平方米和新城盛景0.8万平方米。  

2、青东地区销售优于城区及青西地区

分地区来看，青东五镇（赵巷、徐泾、华新、重固、白鹤）共销售商品房9.5万平方米，占全部销售面积的53.7%；城区三街道（夏阳、盈浦、香花桥）共销售6.4万平方米，占比36.1%；青西三镇（朱家角、金泽、练塘）（练塘镇无销售）共销售1.8万平方米，占比10.2%（见下图）。  

       四、房地产调控政策对我区房价影响尚未充分显现

1-4月，我区普通商品房（不包括配套商品房，下同）住宅销售均价为20663元/平方米，环比下降7.3%，每平方米下降了1630元。房价环比略有下降主要是由于商品房销售结构发生变化所致，而国家对房地产市场的严厉调控政策在我区尚未得到充分体现。

1、多高层销量占比提高，拉低住宅均价。本月多高层住宅销量3.8万平方米，占月度住宅销售总量62.3%，累计销量占比39.7%，比上月提高了15.3个百分点，而多高层的单价与别墅、联排来比价格要低很多，此类商品房的销量增多一定程度上拉低了全区商品房平均单价。

2、各种类住宅均价均略有上升。1-4月，按物业分类，别墅、联排、多高层平均单价分别为29676元/平方米、22369元/平方米和13051元/平方米，每平方米分别比上月上升320元、207元和359元。