投资大幅增加 建设规模扩大 销售继续下降

——前三季我区房地产业运行情况简析

索取号：QC5301000-2010-062   发布日期：2010-10-25

  

前三季，我区房地产开发投资高位运行，占固定资产投资比重大幅上升；商品房施工规模有所扩大，竣工面积较快增长；但受国家宏观调控政策影响，商品房销售面积呈持续下降态势。

前三季度我区房地产业主要呈以下特点：

一、房地产投资大幅增长，占全社会固定资产投资比重提高

前三季度我区完成房地产投资158.4亿元，比上年同期增长2.6倍，占全社会固定资产投资比重为70.2%，比上年同期提高30.2个百分点，拉动全社会固定资产投资增长103.9个百分点。从投资走势来看，高开高走趋于稳定之势。即由年初的46.4%增幅开局，一路上扬至1-7月的3.1倍创历史新高后逐步趋稳，增幅维持在2倍以上的高位运行（见下图）。  

1、土地款和建设投资共推房地产投资大幅上扬。随着去年年底以来我区土地的大量推出，土地款的陆续到位，前三季房地产投资中土地款达106.7亿元，比上年同期净增93.9亿元，拉动房地产投资增长113.4个百分点。与此同时我区的房地产建设投资也较快推进。前三季完成建设投资51.7亿元，比上年同期增长65.7%，拉动房地产投资增长46.6个百分点。

2、房地产投资区域高度集中。从房地产投资完成区域看，前三季度完成投资十亿以上的有五个地区，依次是徐泾镇、朱家角镇、赵巷镇、华新镇和重固镇，共完成投资145.6亿元，占全区房地产投资91.9%（见下表），其余地区完成投资12.8亿元，仅占8.9%。

前三季度五地区房地产投资完成情况

	前三季度 投资 （亿元）	去 年 同 期	同比增长（％）	占全区       比重 （%）
五地区合计	145.6	25.3	475.1	91.9
徐泾镇	49.1	8.0	513.6	31.0
朱家角镇	38.3	1.7	2202.6	24.2
赵巷镇	24.3	11.8	105.1	15.3
华新镇	22.3	2.8	697.5	14.1
重固镇	11.7	1.0	1039.4	7.4

3、配套商品房投资扭降为增。从配套商品房投资情况看，除7月份累计投资比上年同期有所增长外，其余各月均为下降。随着我区大型居住社区动拆迁工作的有序进行，香花桥街道的A16高速公路（沪常公路）配套商品房项目的启动，9月配套商品房投资完成1.1亿元，1-9月累计完成2.6亿元，比上年同期增长56.6%，实现扭降为增（见下图）。    

4、聚焦“一城两翼”住宅和商务投资齐增。前三季度，我区房地产投资根据“一城两翼”建设的整体布局稳步有序向前推进。其中东翼完成住宅投资102.6亿元，占69.6%，比上年同期增长5.7个百分点，充分体现出“东翼重点开发生态居住”的建设理念；西翼完成住宅投资28.5亿元，占24.8%，比上年同期增长18.6个百分点，同时完成商务投资10.8亿元，占58.4%，比上年同期增长45.2个百分点，符合“西翼重点开发会务会展和生态居住”的发展方向（见下表）。

  

前三季度“一城两翼”投资结构比较情况

单位：%

	住宅		商务
	09年	10年	09年	10年
一城	29.9	5.6	15.1	10.1
东翼	63.9	69.6	71.7	31.5
西翼	6.2	24.8	13.2	58.4

注：本表中一城指：夏阳、盈浦、香花桥街道；东翼指：赵巷、徐泾、华新、重固、白鹤镇；西翼指：朱家角、练塘、金泽镇

  

二、商品房建设规模有所扩大，竣工面积增长逾五成

1、新开工面积增长25.6%。前三季度全区商品房施工面积396.2万平方米，比上年同期增长9.8%，其中新开工面积104.1万平方米，比上年同期增长25.6%，高于施工面积增幅15.8个百分点。

2、多高层占住宅竣工总套数96.8%。前三季度全区商品房竣工面积59.8万平方米，比上年同期增长57.4%。其中住宅竣工面积34.4万平方米，比上年同期增长3.9%；竣工2803套，比上年净增124套。竣工住宅中：多高层2713套、净增303套、占比96.8%；独栋别墅90套、净增48套、占比3.2%；联排别墅今年无，净减227套。

三、商品房销售持续下降，楼盘销售相对集中

1、商品房销售持续下降。前三季度全区商品房销售49.8万平方米，比上年同期下降59.8%。其中住宅销售42.5万平方米，占85.3%，比上年同期下降63.2%；共销售3681套住房，比上年同期净减5718套。由于《国十条》、房价快速上涨、去年基数相对较高等因素影响，我区商品房销售持续下降，除前2月有所增长外为，其余各月均呈下降态势，且一路下滑，7月跌至谷底降幅达70%，之后略有收窄。

2、住宅销售主要集中在16个楼盘。前三季度住宅销售楼盘44个，其中16个楼盘销售面积过万平方米，共销售36.7万平方米，占比86.4%。其中朱家角镇的中信泰富（6.1万平方米）、夏阳街道的新城盛景园（5.1万平方米）和徐泾镇的久事西郊名墅（3.1万平方米）销售面积名列前三位（见下表）。

前三季度住宅楼盘销售情况

楼盘名称	所在地区	销售面积 （万平方米）	占比重 （%）
总   计	--	42.5	100
中信泰富	朱家角镇	6.1	14.4
新城盛景园	夏阳街道	5.1	12
久事西郊名墅	徐泾镇	3.1	7.3
珠溪新苑	朱家角镇	2.7	6.4
宜达新居	盈浦街道	2.3	5.4
启航城	白鹤镇	2.1	4.9
富力桃园	香花桥街道	2.1	4.9
泰安公寓四期	朱家角镇	2.0	4.7
绿地逸湾苑	华新镇	1.8	4.2
赵巷晶苑	赵巷镇	1.7	4
仁杰运杰河滨花园	夏阳街道	1.5	3.5
民惠佳苑二期	香花桥街道	1.4	3.3
龙湖滟澜山艺墅	赵巷镇	1.4	3.3
湖畔佳苑	徐泾镇	1.2	2.8
帕缇欧香苑	夏阳街道	1.2	2.8
合生御廷	赵巷镇	1.1	2.6
其余28个住宅楼盘	--	5.8	13.6