青浦区夏阳街道住宅小区物业服务项目退出办法（试行）
QF4023004-2018-002
主动公开
青夏街〔2018〕43号
无
2018.04.25
为了规范青浦区夏阳街道物业服务企业退出项目管理的活动，维护业主和当事人的合法权益，保持业主正常生活秩序，做好项目管理的衔接工作，根据《物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《上海市物业管理招投标管理办法》、《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》、《加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定》等有关法律、法规、政策，结合本街道实际，制定本办法。
一、适用范围
本行政区域内，国有土地上的住宅项目因物业服务合同期满双方当事人不再续约或者双方当事人依据法律、法规和合同约定提前解除物业服务合同，物业服务企业退出项目管理，开发建设单位或业主大会决定重新选聘物业服务企业的，适用本办法。
二、慎辞退原则和相关要求
（一）慎辞退原则：业主和业主大会应当从保持项目服务管理的稳定性和长远利益出发，慎用辞退权，不要随意更换物业服务企业，保证物业项目的正常秩序，保证业主的正常生活秩序。
（二）相关要求
1、物业服务企业应当坚持诚信守法的原则， 严格履行退出程序和相应职责，协助好解决项目管理遗留问题，做好新老物业服务管理的衔接工作，保证项目管理的连续性。
2、开发建设单位应当尊重购房人的合法权益，兑现售房承诺，妥善解决项目建设遗留问题，为物业项目管理的顺利开展提供保障。
3、选聘和解聘物业服务企业，业主委员会应当召集业主大会会议，根据小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决意见通过后方可执行。
4、业主大会决定重新选聘物业服务企业的，业主委员会必须按照相关的法律法规及该小区议事规则的规定，根据小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决意见后决定选聘物业服务企业方式。根据《物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《上海市物业管理招投标管理办法》、《关于加强本市住宅小区业主大会、业主委员会规范化建设的若干意见》、《加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定》等相关法律法规的有关规定，业主委员会物业服务企业选聘过程中，不得越权签订物业服务合同，不得在选聘过程中谋取个人利益。
5、开发建设单位或业主委员会按照规定的程序和要求重新选聘物业服务企业后的10日内，应当在该物业管理区域内公告，并在夏阳街道房管所和区房屋局物业管理主管部门备案。
三、管理部门职责
夏阳街道房管所：负责本辖区内物业服务企业退出物业项目管理过程的监督、业务指导工作。
夏阳街道住宅小区综合治理管理办公室职责：负责制订本辖区内小区管理应急预案，指导相关职能部门对本辖区内物业服务企业退出项目管理的工作实施监督和组织协调，按《关于加强青浦区住宅小区综合管理的意见》的规定根据实际情况召开相应级别的联席会议。
相关职能部门职责：管理办、城管中队、派出所、综发办、市场监督所、服务办等相关职能部门要按照各自工作职责，加强与物业管理行政主管部门的协调配合，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。
四、退出项目预警报告制度
（一）前期物业服务期间
在前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内有下列情形之一，确需变更物业服务企业的，合同当事人一方要求提前解除物业服务合同的，应当于拟解除合同前90日书面告知对方。开发建设单位应当按照原物业服务合同的约定，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过市房管局的物业招投标平台另聘物业服务企业。
1、物业服务企业违约，致使合同约定不能实现的；
2、物业服务企业提出解除合同的；
3、物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同的
开发建设单位应于重新公开招投标前将更换物业服务企业的情况（解除合同的原因）及重新选聘物业服务企业的方案在小区内公告，并将选聘物业的方案书面征询物业买受人意见，并抄报区房屋局物业管理主管部门、夏阳街道办事处、夏阳房管所和居委会。
（二）业主大会组建后的物业服务期间
1、业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应于解除合同前90日组织召开业主大会，在召开业主大会15日前，将会议通知及解聘物业服务企业事项等书面资料送交与与会人员并以书面形式在物业管理区域内公告。经征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主大会决定物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，业主委员会应当在业主大会作出决定后3日内将不再续约或者提前解除合同的原因和时间书面告知物业服务企业，但管理规约、业主大会议事规则或合同另有约定的从其约定。
2、物业服务企业提出物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，合同期满不再续约的或提前解除合同的应当在解除合同前3个月将原因和时间书面告知业主委员会。在接到书面告知后，双方应当就物业服务企业退出项目时间、交接事宜进行协商。
3、物业服务企业在与业主大会确定有关退出事宜3个工作日内，物业服务企业应当将拟退出原因、退出时间和有关事宜书面告知夏阳街道房管所和居委会，并到夏阳街道房管所、区房屋局物业主管部门办理退出备案手续后在物业管理区域内公告。
4、业主大会经决定解除物业服务合同的或物业服务企业提前退出项目物业服务的，业主委员会应当按照《上海市住宅物业管理规定》、 《上海市物业管理招投标管理办法》相关规定组织召开业主大会启动选聘物业服务企业程序。
5、当事人一方对提前解除物业服务合同行为有争议的，双方应依据物业服务合同的约定协商解决。如协商不成，可申请夏阳街道办事处、房管所调解，也可以直接向人民法院起诉。
五、选聘物业服务企业的操作程序
（一）前期物业期间变更物业服务企业的
开发建设单位应当根据物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要、业主对物业服务的要求等，按照原物业服务合同的约定（物业服务内容和标准不低于原物业服务合同的约定，物业服务收费标准不高于原物业服务合同约定的物业收费标准）等，拟定物业服务企业选聘方案。选聘方案确定后应书面通知业主并在物业管理区域内公告，并按照《上海市物业管理招投标》的相关规定组织实施物业公开招投标工作。
（二）业主委员会重新选聘物业服务企业的
1、制定选聘方案。业主委员会应在物业服务合同届满前3个月，根据物业的管理区域规模、实施物业服务的客观需要、业主对物业服务的要求、收费标准等通过征求业主意见和建议后，拟订物业企业选聘方案，物业服务企业选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩情况，物业服务内容和标准，与物业服务内容和标准相对应的物业服务收费标准及分项说明，物业服务合同期限和选聘方式等内容、如业主大会委托招标代理机构办理招标事宜的，还应该包括招标代理机构的委托情况、招投标过程发生费用的列支方式。
2、选聘方案表决。选聘方案依法经业主大会会议表决通过后，在物业管理区域内公告。并按《上海市物业管理招投标》的相关规定组织实施物业招投标工作。
六、退出项目管理的物业服务企业的，应当按照下列程序做好衔接工作
（一）继续履行服务
在业主大会未选聘物业服务企业之前或暂时选聘不到新物业服务企业接管的，原物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，并积极协助业主大会选聘新物业服务企业；业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止或双方约定之日。
（二）物业查验
新接管的物业服务企业接管物业时，应当对所接项目物业共用部位、共用设施设备和物业服务用房等进行查验。
查验时应当制作物业查验记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等，并由查验人签字。对查验中发现的问题，应详细记录，双方应当以书面形式明确有关问题的解决办法。
经查验符合要求的，应在7日内办理有关交接手续，原物业服务企业与物业服务合同委托方及其新接管的物业服务企业签订《物业服务管理交接验收协议》。
（三）办理移交手续
1、原物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会(开发建设单位)、新物业服务企业移交下列资料和财物:
（1）预收的物业管理服务费、停车费和收取的利用物业共用部位、设施和场地经营所得的收益余额；
（2）物业管理项目的档案资料；
（3）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备；
（4）物业管理商业用房的出租合同以及利用属业主所有的共用部位经营的相关资料;
（5）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等资料；
（6）物业竣工验收资料；
（7）共用设施设备安装、使用、维护和保养技术资料；
（8）物业质量保证书和使用说明书；
（9）物业管理需要的其他资料；
（10）实行酬金制的，应当移交管理期间的财务资料。
2、原物业服务企业在征得业主委员会同意后，也可向新物业服务企业直接办理移交，并由业主委员会当场监督签字确认。
3、原物业服务企业与业主委员会办理交接的，新物业服务企业接管后，业主委员会应当将本条第（二）项中第1项所列事项转交新物业服务企业。
4、在物业交接、查验过程中如出现业主委员会未成立或未能履行职责的情况，可在业主代表和街道办事处、房管所、居委会的鉴证下，由新旧物业服务企业自行办理交接、查验手续。
（四）相关要求
1、合同未解除前，物业服务企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助建设单位或业主大会做好物业项目服务相关工作。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同期满终止或解除退出之日。
2、原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费为由拒绝办理交接。原物业服务企业可委托新物业服务企业代为收取业主欠交的物业服务费，也可以自行收取，但不得影响业主的正常生活、工作秩序。新物业服务企业应为原物业服务企业收取欠缴物业服务费提供帮助。
3、业主委员会对原物业服务企业提供的帐目有异议的，可聘请专业审计机构进行财务审计，审计费用可从属业主所有经营性收益中支出，业主委员会应向业主公布审计结果及审计费用。原物业服务企业应当积极配合作好审计工作。
4、业主委员会在明确物业服务企业退出项目管理阶段不依法履行职责，无法选聘、解聘物业服务企业的，夏阳街道办事处应当组织召集物业管理联席会议进行协调解决。
5、业主委员会未经业主大会同意，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，夏阳街道房管所或夏阳街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
6、业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。
7、业主委员会和新老物业服务企业的交接工作应当依法进行。原物业服务企业不得以任何理由拒绝办理交接和履行退出义务。对于物业服务企业在物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；或拒不撤出，造成物业管理状况混乱、社会影响恶劣的，对物业服务企业给予记录18分的处理，并予以通报；并在上海市物业信息系统将情况录入，并限制该物业服务企业在本区进行项目招投标活动。
七、附则
本办法自公布之日起试行，试行期为二年。本办法内容如有与国家法律法规相抵触的，以法律法规为准，最终解释权归夏阳街道房屋管理所所有。