青浦区夏阳街道住宅小区物业管理工作考核办法
QF4023004-2020-001
主动公开
青夏街〔2020〕55号
上海市青浦区夏阳街道办事处
2020.06.15
为贯彻落实《关于加强青浦区住宅小区综合治理工作的意见》和《青浦区住宅小区建设“美丽家园”三年行动计划》的文件精神，规范物业服务行为，提高物业服务水平，保障业主的合法权益，依据《物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》、《上海物业管理招投标管理办法》等相关法律法规的有关规定，结合夏阳街道实际，制定本办法。
一、考核对象
行政区域内由建设单位或业主委员会委托物业服务企业实施市场化物业服务的住宅小区。
本办法所称新建住宅小区指2000年12月31日后竣工交付使用的住宅小区。老旧住宅小区指2000年12月31日前竣工交付使用的住宅小区及动迁安置房小区。
二、组织领导
街道成立以办事处主任任组长，分管领导任副组长，房管所、自治办、管理办、综治中心、网格中心、城管中队、居委会、业委会等单位负责人任组员的考核领导小组，下设工作考核小组，由房管所具体协调统筹对所有住宅小区物业服务工作进行考核。
三、考核内容
住宅小区物业管理工作情况。实地考查各物业服务企业住宅小区管理情况，主要包括住宅小区基础管理、合同履行情况、参与社区治理等方面。
四、考核标准
详见《新建住宅小区物业管理考核标准》、《老旧（动迁房）住宅小区物业管理考核标准》等。
五、考核方式
住宅小区物业管理工作考核采取定期日常考核和第三方满意度测评相结合的方式。日常考核由夏阳街道房管所组织实施，区住房保障和房屋管理局负责委托第三方测评机构开展满意度测评。
六、考核方法
1.考核实行量化打分制，住宅小区物业管理工作情况实行百分制。
2.住宅小区物业管理工作情况考核得分中，定期日常考核占80%，第三方满意度测评占20%。
3.定期日常考核的内容参照考核标准执行。
夏阳街道住宅小区物业管理定期日常考核实行季度考核，每个季度最后一个月的25日前将考核结果汇总后，报街道考核领导小组。考核采取业委会考核、居委会考核、业主考核、职能部门考核和第三方测评相结合的方式进行。业委会考核占15%，居委会考核占15%，业主考核占20%、职能部门考核占30%、第三方测评机构测评占20%。年度考核排名以全年四个季度分数相加所得总分从高到低排列。居委会、业委会、业主、职能部门、第三方测评机构分别依照《夏阳街道新建住宅小区物业管理考核标准》和《夏阳街道老旧（动迁房）住宅小区物业管理考核标准》以及物业服务合同约定的标准，对物业服务企业基础管理、履行合同、参与社区治理、综合管理服务、公共秩序维护服务、保洁服务、绿化养护服务、公共设施维护保养服务等方面进行测评，相关职能科室考核标准按年度工作要求可另行修订。
4.考核设A、B、C、D四个等次。综合评分在80分（含）以上的为A 级；综合评分在70—79分的为B级；综合评分在60—69分的为C级；综合评分在60分以下的为D级。
5.考核中发现住宅小区管理存在管理问题及安全隐患的，由夏阳街道房管所发放《住宅小区物业管理整改通知书》，要求物业服务企业限期进行整改，并对整改情况进行复查。
6.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核不得评为A级。
①装修管理严重失控；②设施设备不能正常运转存在较大安全隐患；③影响各类创建活动；④发生对物业服务行业产生重大负面影响的事件。
7.因物业服务企业主要责任导致有下列情形之一的小区考核为D级。
①设施设备瘫痪存在严重安全隐患；②经查实，物业工作人员涉及项目装修、搬运、敲墙等“强买强卖”等行为；③因物业管理原因发生重大安全事故。
8.对考核资料进行存档管理，小区考核结果于每年12月31日前将上报区住房保障和房屋管理局。
七、结果运用
住宅小区物业管理考核结果，将运用到《夏阳街道老小区物业服务“达标补贴”实施意见》和《夏阳街道关于配套商品房物业服务“托奖补贴”考核意见》之中，同时将作为企业前期物业管理招投标、优秀住宅小区和先进物业服务企业评选、物业服务企业和项目经理信用信息征集等的重要参考依据。
1.年度综合考核为A级的住宅小区可由街道择优推荐参与上海市优秀住宅小区的评比；对年度综合考核为A级的老旧住宅小区，可在本行政区域内前期物业管理招投标中给予适当加分。
2.年度综合考核为C、D级的住宅小区按规定记入物业服务企业和项目经理信用档案；年度综合考核为D级的住宅小区，建议业主委员会按规定启动重新选聘物业服务企业工作，未组建业主委员会的住宅小区，可由社区居民委员会会同建设单位在征询业主意见后，按规定启动重新选聘物业服务企业工作。
3.物业服务企业管理的住宅小区年度综合考核为D级的，一年内不予出具企业诚信证明；整改期间暂停其在本行政区域内前期物业管理投标资格，整改到位后恢复投标资格；有2个项目考核评定为D级的，暂停该企业在本行政区域内半年的前期物业管理投标资格；有2个以上项目考核评定为D级的，暂停该企业在本行政区域内1年的前期物业管理投标资格。
4、实行“蓝、黄、红”三色警告制度，由主管部门对一次考核不合格的小区（按考核内容评分低于70分者），对物业服务企业发出“蓝色警告”，并向小区业主公告，由物业服务企业递交整改计划并落实整改措施；对二次考核不合格的小区，对物业服务企业发出“黄色警告”，并向小区业主公告，由物业服务企业更换小区经理后继续实施；对一年内三次考核不合格的小区，对物业服务企业发出“红色警告”向小区业主公告，建议业主大会重新选聘物业服务企业。
5、根据考核结果产生物业小区排名，取前6名分别对应的物业公司在本街道年终物业考核总结大会上由街道领导颁发荣誉证书并给予一定的物质奖励，同时取得夏阳地区物业选聘优先推荐资格，相关物业从业人员获得荣誉奖励。总结大会将邀请区级媒体予以报道，增加获奖企业的行业知名度，并设置奖项如下：
一等奖小区一个，物业服务企业获得夏阳地区物业服务企业年度金奖，对应小区物业经理获得金牌经理奖项，并对对应的物业公司给予物质奖励。
二等奖小区两个，物业服务企业获得夏阳地区物业服务企业年度银奖，对应小区物业经理获得银牌经理奖项，并对对应的物业公司给予物质奖励。
三等奖小区三个，物业服务企业获得夏阳地区物业服务企业年度铜奖，对应小区物业经理获得铜牌经理奖项，并对对应的物业公司给予物质奖励。
6.年度考核结果，由街道通过相关方式公布。
八、附则
本办法自公布之日起施行。原《青浦区夏阳街道住宅小区物业管理工作考核办法（试行）》（青夏街﹝2018﹞42号）同时废止。
本办法内容如有与国家法律法规相抵触的，以法律法规为准，最终解释权归夏阳街道房屋管理所所有。
附件1.夏阳街道新建住宅小区物业管理考核标准
2.夏阳街道老旧（动迁房）住宅小区物业管理考核标准
上海市青浦区人民政府夏阳街道办事处
2020年6月15日