索取号：QE8101000-2013-009      发文字号：重府〔2013〕76号 发文日期：2013-11-01

各行政村：

为进一步规范本镇农村土地承包经营权流转管理机制，切实解决当前土地流转中存在的突出问题，现根据区政府《关于进一步规范本区农村土地承包经营权流转的若干意见》（青府办发【2013】2号）及青农委【2013】24号《操作细则》等文件精神，结合本镇实际，提出如下指导意见：

一、总体要求

以科学发展观为指导，通过改善农业产业规划、强化土地管理和服务，加大财政奖补力度，鼓励引导农户将土地经营权集中委托村级集体统一流转，从而有效集聚农业生产要素、优化资源配置，逐步将土地经营权向集体农庄、家庭农场、专业大户及合作社等组织（或个人）集中，着力构建集约化、专业化、组织化、社会化相结合的新型农业经营体系，有效改善农村生态环境，有效维护农村社会秩序，有效促进农民持续增收。

二、基本原则

（一）坚持依法管理、公开透明的原则；

（二）坚持流转自愿、规划经营的原则；

（三）坚持土地服务与监管并重的原则；

（四）坚持明确所有权、稳定承包权、集中经营权的原则；

（五）坚持农业发展、农村稳定与农民增收协调共进的原则。

三、工作思路

（一）强化规划引导，指导土地资源优化配置

充分认识规划在调整农业产业结构，优化土地资源利用中的重要性，以及严格按照规划指导土地流转和农业生产的必要性。要按照“进一步扩大粮田种植面积，逐步减少低标准蔬菜生产”的趋势要求，结合各村土地利用和基础设施的实际情况，将粮食、蔬菜、水产、林地等产业布局，落实到具体每个村、村民小组及区域地块，编制全镇完备的农业产业规划地籍资料。今后凡是不涉及产业调整的区域地块，必须严格按照规划的具体要求，签订土地流转合同。

（二）加大扶持力度，鼓励引导农户土地经营权委托流转

充分认识农户土地承包经营权委托村集体统一经营或流转的重要性。从实际情况看，凡是由村民小组或农户自行流转的土地，农田棚舍、农产品安全、农业设施破坏及农用地改变用途等违规经营现象尤为突出，同时对社区综合管理的诸多方面也带来较大影响。为此，一方面要通过加大对水稻种植补贴力度，尽量接近或走平与种植蔬菜的租金水平，从而避免部分农户因少量利益驱使而自行流转，如此现象一旦蔓延开来，势必影响全镇农业整体局面；另一方面，要在区层面对委托农户实施奖励补贴的基础上，通过镇财政配套奖励补贴、设置委托流转最低保护价等措施，鼓励农户将土地经营权按统一的期限、规范的手续，委托村级集体统一经营或流转，从而提高镇、村对土地生产经营、管理监督的掌控力。

（三）严格准入制度，提高土地经营者整体素质

农户土地经营权委托流转以后，各村对外流转的土地经营者必须是具有一定的农业生产技术和必要的经济实力，懂管理、会经营、诚信守法的单位或个人，各村及农业服务部门要以此为必要条件设置严格的准入资格；对已经进入但不符合条件的要逐步予以清退；在同等条件下，本集体经济组织成员应予以优先，但必须杜绝倒租转包等自己不经营只赚取土地租金差价的现象发生；外来农户要求经营土地的，还必须具有合法的居住和生产用房等条件。要建立切实可行的评审考核体系，对土地经营者的进入和经营等环节严格把关。同时，在正式签订流转合同前，严格执行“先付后用”原则和土地流转保证金制度，确保土地依法、规范、有序流转。

（四）规范合同管理，坚决遏制土地违规经营

今后凡是新进入的土地经营者（含续签），必须是通过准入资格审核评估通过的对象。土地流转合同必须使用区农委根据市工商局和市农委制定的《上海市农村土地承包经营权流转合同》示范文本的修订版（2013年起用）。按照事前审核、事后备案的要求，在镇农业服务中心和经管中心共同指导见证下签订。合同中必须要设制好具体的违约责任条款，要严格按照产业规划的要求约定经营内容，以投资规模合理控制流转期限，以市场机制灵活确定流转价格，以经营者能力适当安排经营规模。要进一步加强土地流转的流程管理和合同执行情况的监督，对不按照合同约定的行为要及时发现及时制止，对擅自改变土地农业用途，有违章搭建行为的要实行“一票否决”，必须立即终止合同，坚决收回其土地经营权。

（五）加强基础管理，全力调处历史遗留问题

要切实加强土地承包与流转矛盾纠纷调处工作，建立健全“民间协商、镇村调解、区县仲裁、司法保障”相结合的农村土地承包经营纠纷调处机制，努力提高土地承包及流转纠纷的调解能力。要进一步夯实土地承包及流转的基础管理。各村以村民小组为单位、以承包农户为起报点全面建立农户确权田、农户自留田、组级集体托管田及农户委托流转情况明细台账，并适时做好动态记录；要全面梳理现有对外流转合同，对不规范的合同要进行重新签订；对反租倒包、改变用途、拖欠流转费等违反合同的行为要及时进行纠正，必要时可根据合同中约定的违约责任条款终止合同，收回其土地经营权；对一些面积数量、流转价格存在争议的合同，要拓展解决思路，多渠道加强沟通协商力度，力争利用2年左右时间完成各村土地流转遗留问题的处理工作。

四、操作细则

（一）规范农户土地委托流转

第一条、农户土地经营权委托流转必须在“依法、自愿、有偿”的前提下进行。农户确权田和自留田可由农户单独委托，组级集体托管田应以户代表会议集体表决的方式委托村集体统一流转，签字同意户数必须超过应签户数的三分之二以上有效。

第二条、农户土地委托流转应签订全镇统一的《青浦区重固镇农户土地承包经营权流转委托书》（详见附件一）；组级集体托管田委托流转应签订全镇统一的《青浦区重固镇组级集体托管田经营权流转委托书暨涉及组户代表会议纪要》（详见附件二）。

第三条、委托流转期限原则上应由委托方和受托方协商确定。为进一步规范农村土地流转行为，加快推进本镇农业现代化经营，充分保障农民土地权益，政府鼓励农户将土地经营权委托村集体进行统一流转，对委托手续规范且期限至二轮延包期末的，政府自2013年1月起每年将给予相应的委托流转奖励补贴。

第四条、委托流转的土地用途应按照农业产业规划确定。在不同的阶段可根据规划变动调整经营内容，可以进行基础设施改造，但无故不得打破各村、组土地的地域界限、不得改变土地的所有制性质、不得改变土地的农业用途。

第五条、委托流转的土地包括农户确权田、农户自留田和组级集体托管田。农户确权田面积按照农户承包权证面积确定，自留田和集体托管田按照各村民小组土地台账及实际租金分配结算面积确定。

第六条、委托流转价格应按每年的实际情况确定。镇政府将根据区每年9月份发布的最低委托流转指导价及农户委托流转奖励补贴标准情况，发布本镇“农户委托流转指导价”。各村应根据本村目前实际委托价格，结合每年的土地出租价格、有关政策补贴等制定本村的“农户委托流转最低保护价”。原则上一个村实行一个统一的农户委托流转价格。

第七条、委托书一经签订，委托双方在委托期内不得无故终止委托。委托方在委托期内对委托土地自行经营或自行流转的，受托方不按委托要求经营或流转土地的，须承担相应的法律责任。

第八条、委托书的签订应在镇经济管理事务中心的指导下进行，签订前合同双方应对委托土地面积、坐落等情况进行审核，双方确认。委托流转合同签订后须报镇经济管理事务中心原件一份，经管中心在镇土地流转信息平台上及时进行登记备案。

（二）规范村集体对外土地流转

第九条、村集体经济组织选择土地流转对象及对流转对象的日常监督管理，应在镇农业服务中心的指导下进行。

第十条、土地流转对象的选择范围可以是集体经济组织、农业企业、农业合作社，也可以是本集体经济组织成员、外来农户等组织或个人，在同等条件下，本集体经济组织及其成员享有优先权。

第十一条、土地流入方的准入程序：第一步由意向经营者向村委会提出申请，填写《重固镇农村土地经营权受让意向登记表》（详见附件三、四）；第二步由各村对流转意向进行梳理汇总，在村务公开栏进行公开，并报镇经济管理事务中心在土地流转平台上进行发布公示；第三步由各村会同镇农业部门按照经营者准入资格条件对意向对象进行评估审核，填写《重固镇农村土地经营权流入方资格审核评估表》，（详见附件五、六）；第四步由各村和镇农业部门确定初步流转意向（规模、用途、期限、价格及约束条件等），并将初步流转意向情况按照“三重一大”的议事规则，提交村民代表会议讨论决议。第五步由各村与确定后的流入方签订土地流转合同，合同须经镇农业服务中心和经济管理中心共同见证，并报镇经管中心原件1份在镇土地流转平台进行登记发布。

第十二条、土地流入方的考核。土地流转后，各村应会同镇农业部门加强对土地流入方的经营行为进行期间监管和考核，对诚信规范经营的予以奖励，对违规经营者将取消有关政策补贴，具体考核办法由镇农业服务中心制定，由各村牵头会同农业服务中心共同实施，根据考核结果进行评估，作为其今后是否继续获得土地经营权的重要依据。

第十三条、土地流入方的退出。提前退出，对出现土地倒租转包、擅自改变经营项目、土地撂荒以及拖欠流转费等违规行为的流入方应给予清退处理，对出现田间违章搭建的实行“一票否决”，必须立即收回土地并拆除违章；到期退出，流入方应在流转期限到期前3个月提出是否继续流转申请，未能按时申请的视为放弃土地经营权，流出方应在流转期限到期前1个月开出《土地清退通知单》，并可开始选择新的流转对象。

第十四条、各村土地流转应统一使用由区农委制订的《青浦区农村土地承包经营权流转合同》的格式文本（详见附件七）。合同文本条款中必须规定，如有发生下列情形的，合同即终止，并无条件收回流转土地：一是改变土地农业用途；二是未按农业规划布局及政府秋播规划安排茬口；三是发生食品质量安全事件；四是未经允许进行田间搭建；五是未按合同约定支付流转费；六是损害农田基础设施，从事掠夺性经营，造成土地永久性伤害；七是撂荒土地达半年以上的；八是发生田间秸秆焚烧现象的等等。除以上条款外，各村可结合实际另行在流转合同中补充。

第十五条、土地流转的用途。应严格按照镇农业产业规划确定。企业化、大规模经营土地的，可以进行必要的基础设施改造，但不得打破各村、组土地的地域界限；不得改变土地的所有制性质；不得改变土地的农业用途。

第十六条、土地流转的期限。对首次进入的土地承包经营者原则上签订一年承包期；对再次承包并且信誉良好的经营者，可签订三至五年承包期；对确因发展现代农业需要进行基础设施改造等投资金额较大的项目，可适当增加流转期限，但最长不得超过承包期的剩余年限。凡单个组织或个人流转面积在500亩以上的，或单个流转项目期限在8年以上的，或涉及改变产业规划用途，或需要打破村组边界的须报请镇党委、政府集体讨论确定。

第十七条、土地流转的价格。土地流转价格的确定应遵循以下原则：一是按照市场机制定价，以最优价格流转；二是对流转年限较长的合同必须由双方约定价格增长机制；三是对财政或集体按规定实施基础设施改造的土地，应收取适当的设施维护费；四是由经营者经合法程序自我投资改变土地现状的，要收取适当的土地垦复基金。

第十八条、土地流转费的支付。土地流转的支付应严格实行“先付后用”的原则，合同条款中约定第一期流转费必须在合同签订前支付，以后各期于各期起始日前支付。

第十九条、土地流转的保证金。合同条款中应约定不低于一个年度流转费50%的保证金，流入方在合同期内无违反合同约定或违法、违规经营行为的，保证金在合同终止时返还。

第二十条、土地流转合同的终止。约定期限到期之日合同自然终止，流入方如要继续获得经营权，必须重新签订新的流转合同。在合同期内如有一方要求更改合同内容并经对方同意的，也应首先终止老合同再签订新的流转合同，不得签订补充协议。

       第二十一条、镇经济管理服务中心及会计管理服务站要协助各村做好合同的结算及租金分配工作。考虑本轮委托期限较长的特殊情况，各村应安排专职或兼职人员做好相关合同资料档案管理，按照“一户一档、一组一卷、一村一柜”的要求，建立土地流转资料的归档和调阅制度。

五、保障措施

（一）健全组织机构，提高土地流转行为监管处置能力

镇成立重固镇农村土地承包经营权流转管理领导小组，组长由镇行政负责人兼任，副组长由镇分管领导担任，统筹安排纪委、经发办、经管中心、农服中心、信访、司法等有关职能部门开展土地流转工作，明确各部门的分工与职责，建立工作协调机制，切实提高土地流转管理的工作效率。各村也要成立相应的工作小组，组长由支部书记兼任，副组长由村委员会主任及农业副主任担任，充分调动班子全体人员、系统干部、村民组长、村民代表等有关人员的工作责任心，切实做好土地流转政策宣传、业务操作及监督管理工作。

建立重固镇农业产业规划编制工作小组，组长由分管领导担任，成员由经发办、农业服务中心、经济管理中心、规保办、规土所及各村等单位组成，共同制订本镇农业产业规划，布局农业生产。

建立农业经营资格评估审核小组，组长由各村支部书记担任，成员由农业服务中心、经济管理中心及各村村主任、农业副主任、党员代表、村民代表、村民组长、农户代表等组成。进一步规范对土地经营者选择流程，负责对经营者的经营行为进行监督管理。

（二）加大财政扶持，提高土地规范流转的掌控能力

本指导意见是在本镇2011年11月开始的第二轮5年委托流转工作基础上的进一步规范，原重府【2011】60号文件确定的有关财政扶持政策继续执行。在此基础上，为鼓励引导农户将土地经营权委托村集体统一流转，并且流转期限至二轮延包期末的， 2013年至2016年镇财政（含区及以上）将对符合委托要求的委托流转土地给予每年每亩300元的奖励补贴，2017年起将根据区每年发布的委托流转奖励补贴标准，结合本镇实际情况另行适时确定。享受奖励补贴的委托流转面积以每年11月底为统计截止期，各村须如实填写好《重固镇XXXX年度农村土地委托流转奖励补贴申请表》（附件八、九），并及时报送镇经济管理事务中心。各村申报的委托流转奖励补贴面积必须与村土地台账及镇土地流转平台相一致，经管中心将会同财政及农业服务中心等部门进行审计核实，如有发现弄虚作假、委托程序不规范、流转合同不规范、不符合农业规划布局、出现田间违章搭建等行为的，将按照违规面积同比例扣减奖励补贴。土地流转管理各项扶持补贴及考核奖励等资金纳入年度财政预算。政府将通过灵活的财政支农资金使用政策，合理调控土地流转走向，进一步规范农村土地流转经营行为。

（三）营造良好氛围，提高土地管理政策的执行能力

通过广泛的业务培训，提高土地管理和服务职能部门的政策把握能力和业务操作能力；各村要以召开村民代表大会、印发政策宣传资料等形式，扩大政策宣传范围，使土地流转的相关法律、法规，产业规划，工作流程，扶持政策等做到家喻户晓，努力争取广大承包户和经营者的理解与支持。同时要充分利用土地流转信息平台加强土地流转的信息公开，使土地流转全过程做到公开、透明，及时接受社会公众监督。

附件：1.青浦区重固镇农户土地承包经营权流转委托书

2.青浦区重固镇组级集体托管田经营权流转委托书

3.重固镇农村土地经营权受让意向登记表（农户或个人类）

4.重固镇农村土地经营权受让意向登记表（组织类）

5.重固镇农村土地经营权流入方资格审核评估表（农户或个人类）

6.重固镇农村土地经营权流入方资格审核评估表（组织类）

7.青浦区农村土地承包经营权流转合同示范文本（最新版）

8.重固镇xxxx年度农村土地委托流转奖励补贴申请表（农户汇总至组用）

9. 重固镇xxxx年度农村土地委托流转奖励补贴申请表（组汇总至村用）

  

2013年10月29日