各镇人民政府，街道办事处，区政府各委、办、局，各有关单位：
    区建设管理委拟订的《青浦区“城中村”改造实施意见》已经区政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。

上海市青浦区人民政府办公室
2016年1月22日

 青浦区“城中村”改造实施意见
“城中村”改造是实现城乡一体化的重要战略举措，也是推
进我区新型城镇化建设，促进城乡经济协调发展的社会工程。为
进一步加快我区“城中村”改造步伐，根据《关于加快棚户区改
造工作的意见》（国发〔2013〕25 号）、国土资源部《关于开展
城镇低效用地再开发试点指导意见》（国土资发〔2013〕3 号）
和上海市人民政府转批市建设管理委等十一部门《关于本市开展
“城中村”地块改造的实施意见》等文件精神，结合我区实际，
就进一步推进“城中村”地块改造工作提出如下实施意见。
一、指导思想
深入贯彻落实党的十八大和十八届二中、三中、四中、五中全
会精神，以统筹城乡发展、优化人居环境、节约集约土地、保障
村民权益为目标，采取多种方式，通过政府引导、村民自愿、社
会参与、市场运作等形式，按照“实事求是，因地制宜，量力而
行”，和“先试点、后推开”的原则，加快推进。积极开展“城
中村”地块改造，优化土地利用结构，合理调整空间布局，完善
区域公共服务设施和交通市政基础设施，改善居住生态环境，促
进产业转型升级。
二、改造范围及模式
（一）改造范围
“城中村”改造地块，是指在城镇建成区或城镇规划区范围
内，集体土地被全部或大部分征用，原农村居民全部或大部分转
为城镇户口，被城镇建成区包围或基本包围的自然村。本意见适
用的改造范围为区域位置分布在城区周边、老城镇地区，处在城
市化包围之中；土地性质以集体建设用地为主，并应占改造地块
面积的70%以上，现状为村民宅基地和其它建设用地相互交错；
人口结构为原农村居民大部分或全部转为城镇户口，本地人口与
外来人口数量比例严重倒挂；环境“脏乱差”，违章搭建现象突
出，存在大量社会管理和安全隐患，与周边形态和环境形成反差；
相关基础设施和公共服务设施超负荷运行使用。
（二）改造模式
可采取土地储备、农村集体经济组织改造、公益性项目建设
等方式。
1．采取土地储备方式。区政府通过土地储备方式（市级土
地储备机构不参与），对“城中村”地块实施土地征收、补偿安
置和必要的基础设施建设。经营性土地形成“净地”后，公开招
标、拍卖、挂牌出让，由受让人按照规划开发建设。已撤建制村
改造应采用土地储备方式。
2．采取农村集体经济组织改造方式。以农村集体经济组织
为改造主体，可引入合作单位共同改造开发。改造方案在市、区
有关部门指导下，经村民集体讨论确定后，由农村集体经济组织
或合作单位自筹资金改造开发，其中农村集体经济组织参股比例
必须不少于10%，以成本价回购不少于10%的商业配套用房。
3．采取公益性项目建设方式。“城中村”地块规划建设为公
益性项目的，可通过组织实施公益性项目建设，对“城中村”地
块进行改造，以改善和提高区域生态环境质量。
三、改造项目操作流程
（一）规划储备
为进一步提高“城中村”改造决策的科学化、民主化水平，
强化“城中村”改造的规范性、可操作性，各街、镇需对“城中
村”改造地块进行前期规划储备，设立储备1 地块、储备2 地块
两个阶段，按成熟度上报。（相关流程另行制定）
储备1 地块：
完成“城中村”改造地块调查和摸底工作，内容包括：地块
位置、地块面积、土地类型及权属、人口情况、房屋性质等。由
区建管委会同区相关部门把关确认。
储备2 地块：
完成“城中村”改造地块控制性详规调整和编制工作，内容
包括：确定范围内各类地块的土地使用性质、容积率、建筑高度，
市政设施、公共服务设施的用地布局、范围及具体控制要求。由
区建管委会同区相关部门把关确认。
（二）计划申报
相关街、镇要按照“三重一大”的决策程序，在储备项目中
选择符合要求的地块报送区建管委，区建管委会同相关部门初审
并完善，报区政府审核通过后，由区政府上报市“城中村”改造
领导小组（以下简称市领导小组），经市“城中村”领导小组现
场踏勘，市政府明确改造地块后，即列入“城中村”改造计划。
（三）改造方案
凡列入市“城中村”改造计划的相关街、镇应加快后续工作
的推进，明确实施主体。需要引进合作主体的，应通过公开招标
或进行竞争性磋商的方式确定。凡符合要求的合作主体，应分别
编制初步开发方案，按程序报送区“城中村”改造工作领导小组
（以下简称区领导小组），区领导小组将符合初审要求的开发方
案报区政府。
经区政府批准后，相关街、镇指导实施主体按市标准格式编
制开发方案，报区领导小组。区领导小组进行初评、审核后上报
区政府。区政府同意后，区建管委邀请市领导小组办公室组织评
审，待正式批复下达后，启动改造程序。
四、改造的政策措施
（一）为充分调动村民积极性，“城中村”地块改造在征求
村民意愿、大部分村民同意的情况下，原则上需经过两轮征询方
可实施改造。两轮征询是指“事先征询制度”，第一轮，征询改
造意愿，同意改造户数比例达到90%以上（含90%）的，可启动
改造、办理地块改造前期手续；第二轮，征询房屋拆迁补偿安置
方案意见，在一定时间内（一般在三个月之内），签订附生效条
件的房屋拆迁补偿安置协议的居民户数比例达到90%以上（含
90%）的，可进入实施改造阶段。
在改造过程中，要充分听取户代表对征地房屋补偿方案、集
体资产处置等的意见，尽量做到安置房源公开、户型图纸公开，
以保障村民的知情权和参与权。
（二）在符合城乡规划和土地利用规划的前提下，经对环境
容量、城市景观、综合交通、公共配套等要求充分评估论证，在
满足地区规划技术标准、符合公共利益以及周边条件允许的情况
下，可对“城中村”改造地块建设规划指标给予适当支持。
（三）对市有关部门认定的“城中村”改造地块，涉及经营
性土地出让的，市、区政府取得的土地出让收入，在计提国家和
本市有关专项资金后，剩余部分由区统筹安排，用于“城中村”
地块改造和基础设施建设等。对符合条件的“城中村”改造地块，
免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，
电力、通信、市政公用事业等企业适当降低入网、管网增容等经
营性收费。
（四）鼓励金融机构创新金融产品，改善金融服务，加大信
贷支持力度，积极支持“城中村”改造。积极引导社会资金，通
过直接投资、间接投资、参股、委托代建等方式参与改造。对符
合规定要求的企业承担“城中村”地块改造的，探索发行企业债
券或中期票据，专项用于“城中村”改造项目，城中村项目参照
棚户区改造政策，由国家专项资金给予支持。
（五）“城中村”地块改造涉及征地房屋补偿安置的，按照
《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》、《上海市国有土地上
房屋征收与补偿实施细则》（上海市政府第71 号令）、青浦区规
定以及《青浦区关于进一步规范我区房屋征收补偿工作的若干意
见》等执行。实施土地储备时，在符合规划的前提下，开展征地
留用资产试点，促进农村集体经济组织发展和农民长期稳定收
益。坚持遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障
被征地农民居住条件，维护被征地农民合法权益。
对被征地人员按照《上海市被征用农民集体所有土地农业人
员就业和社会保障管理办法》及相关规定，落实社会保障；对符
合“就业困难人员”标准的，提供有关就业援助政策和服务；鼓
励被征地人员参加职业技能培训，按照规定给予培训补贴；加强
社区建设和管理，完成从农村管理到城市社区管理对接，提供各
类公共服务。
（六）积极推进农村集体经济组织产权制度改革，对“城中
村”中的集体经济组织，通过清产核资、成员界定和农龄计算等，
将集体资产股份量化给每个成员，组建社区经济合作社、社区股
份合作社、有限责任公司等不同形式的新集体经济组织，完善内
部收益分配机制，形成增收的长效机制。规范开展村组撤制，做
好民主决策、资产处置、档案管理等工作。
五、工作分工及要求
（一）工作分工
加强组织领导，落实相关责任。成立区“城中村”改造工作
领导小组，由区长担任组长，副区长担任副组长，区发改委、建
管委、农委、规土局、房管局、财政局、绿化市容局、水务局、
人保局、公安青浦分局、区征收补偿指挥部及相关街、镇等单位
参加。领导小组办公室设在区建设和管理委，办公室下设改造协
调组、规划管理组、征地安置组、开发指导组等四个专业小组。
各相关街、镇建立相应的工作机构，具体组织实施和推进“城中
村”地块改造。
1．改造协调组：由区建管委牵头，负责对街、镇上报的“城
中村”改造项目，会同区发改委、规土、房管局等相关部门核实、
筛选后上报区政府；收集、整理和汇总改造项目的相关信息；协
调、配合相关街、镇解决实施过程中的相关问题；做好指导及日
常管理等工作；协调、实施市“城中村”改造办公室的相关政策
落地及交办的其他任务。
2．规划管理组：由区规土局牵头，负责对接市规土部门，
并配合相关街、镇、公司做好“城中村”改造地块的规划编制工
作。审定“城中村”实施规划设计方案；根据已批准的“城中村”
改造规划方案办理相关规划许可手续；负责土地征收和农转用审
批、土地公开交易的指导和相关具体工作；配合相关街镇完成地
籍调查工作；负责土地使用权证收回等相关工作。
3．征地安置组：由区土地征收补偿指挥部办公室牵头，协
调区内“城中村”改造在征收、动迁过程中遇到的问题等相关工
作。区规土局主要负责集体土地上的房屋依法征收，区住房保障
局负责国有土地上房屋依法征收及安置房房源统筹协调等相关
工作。
4．开发指导组：由区发改委牵头，负责指导开发项目的开
发方案、开发模式的确定；改造项目资金平衡分析、评估；项目
立项及审核监督工作。
各街镇是区内“城中村”改造的实施主体，负责“城中村”
改造工作计划、实施方案、资金平衡等方案的编制、项目立项、
土地征收、征迁补偿安置、社会稳定以及区领导小组交办的其他
工作。
区农委、区财政局、绿化市容局、水务局、人力资源社会保
障局、公安局等有关部门按照各自职能互相配合，形成合力共同
推进区内“城中村”改造工作的顺利实施。
（二）工作要求
1．统一思想，提高认识。“城中村”改造工作任务重、责任
大，相关部门要高度重视、凝心聚力，夯实工作责任。结合各自
职责认真研究和解决工作中出现的问题，坚决有序推进改造工
作。
2．加强规划和计划管理。根据规划要求，研究制定“城中
村”改造工作计划。对拟进行改造的“城中村”地块，要充分做
好前期准备工作，结合区域经济社会发展要求，制订每个“城中
村”地块改造实施方案，形成“一地块一方案”。
3．加强考核监督。相关部门应加强目标管理，严格考核制
度，制定工作规程，确保改造顺利实施；加强民意调查，充分尊
重原土地使用权人的意愿；监察、审计等部门加强监督，严肃查
处各类违法违规行为和损害群众合法权益行为；建立信息公开制
度，严格相关纪律，接受社会和群众监督。
4．强化宣传引导。加强信息公开，向社会公开改造相关信
息，主动发布和准确解读政策措施。广泛利用报刊、电台、网络
等多种媒体渠道宣传“城中村”改造工作。听取民意和呼声，争
取群众支持和理解，积极引导改造区域村民参与，营创良好的社
会氛围。