张丽红代表：

您区人大第六届人民代表大会第三次会议上提出的第074号代表书面意见“关于统一出台老旧小区物业费和维修基金标准的意见建议”已收悉。现将办理情况答复如下：

一、关于“出台老旧小区物业费标准”的意见建议。根据国家发展改革委《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格〔2014〕2755号）的相关要求，2015年市发改委印发《上海市定价目录》（沪发改价督〔2015〕1号），上海市对保障性住房、商品住房等各类住宅物业服务收费均实行市场调节价，不再实行政府指导价管理。近年来，我局持续推进住宅小区特别是老旧小区的物业费调价工作，探索完善“质价相符、按质论价、优质优价”的物业服务市场价格机制。2012年至2014年分步先行调整了售后公房物业服务费价格，推动老旧小区物业费逐步向市场化过渡。自2018年起，我局根据物业服务价格评估管理办法和技术规范，委托专业第三方每年开展住宅小区物业费收费标准评估工作，截止2022年底累计评估小区72个。在此基础之上，我局积极指导各街镇推动相关小区业主与物业服务企业协商调整物业服务费，并根据《民法典》第278条第9项之规定，由业主大会表决通过后完成相关调价工作。2018至2022年底，共有51个小区成功调整了物业服务费价格，约占全区小区总数的11%。

我局已提醒徐泾镇要组织居委会积极召开由业主代表或楼组长、物业公司、业委会参加的座谈会，多波次全覆盖加强宣传工作，引导小区业主根据实际情况调整物业收费标准。

二、关于“出台老旧小区维修资金标准”的意见建议。目前本市商品住宅首期专项维修资金交纳标准是以新建商品住宅每平方米建筑面积成本价1295元为基数乘以一定系数（配备电梯的7%，不配备电梯的5%）确定的，该基数自2000年确定至今已经使用了二十余年。多年来，随着建筑材料价格、劳动力成本等的不断变化，新建住宅建筑成本已大大增加。随着住宅使用时间的增长，房屋公共设施设备的维修和更新需求日渐涌现，部分小区住宅专项维修资金不足问题日益凸显。近年来，针对专项维修资金续筹难问题，我局作了多种探索。

（一）完善法定筹集程序。《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，小区专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主委员会应当启动专项维修资金筹集程序。为贯彻落实法规规定，市城市管理精细化工作推进领导小组办公室于2021年10月印发《上海市住宅物业管理区域专项维修资金再次筹集工作流程（试行）》，细化完善维修资金法定续筹流程，督促街镇帮助指导业委会开展续筹工作。此外，我局在推进住宅小区综合治理、深化“美丽家园”建设过程中，将各街镇推动续筹专项维修资金作为落实优化完善业主自我管理有关工作的考核内容，督促、指导街镇组织引导业主依法开展续筹。

（二）推进公共收益有效补充。《上海市住宅物业管理规定》第五十一条规定，公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于公共收益的50%。为推动法规规定有效落实，市房管局于2020年12月印发了《关于进一步规范本市住宅小区公共收益使用管理相关工作的通知》（沪房规范〔2020〕14号），进一步明确细化了公共收益的入账要求，规定物业服务企业或者自行管理机构应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益交存至业主大会公共收益子账户，并按管理规约约定转入住宅专项维修资金、业委会工作经费等子账户；同时，要求各街镇城建中心结合住宅物业“五查制度”，加强日常监督检查，督促物业服务企业依法依规公开账目，及时足额纳入监管账户。截止2022年底，我区已完成198个小区收益补充维修资金，累计补充资金7358.44万元。

（三）落实二手房交易环节补足专项维修资金。《上海市住宅物业管理规定》第六十五条规定，“业主申请不动产转移登记或者抵押登记时，应当同时向不动产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证”。我局已会同区自然资源确权登记局通过在不动产登记簿查询、网签合同签订、转移登记申请等三个环节温馨提示交易当事人的方式，告知交易当事人补足专项维修资金的法定义务及补足交纳渠道；同时，开发了存量房地产买卖交易环节补足专项维修资金的应用程序，完善了专项维修资金线上、线下交款通道，相关系统已于2021年7月21日正式上线。

我局已提醒徐泾镇要组织居委会积极召开由业主代表或楼组长、物业公司、业委会参加的座谈会，加强宣传工作，引导小区业主积极主动续筹维修资金。

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