各街镇，局属各科室、各事业单位

为进一步规范本区物业服务企业经营行为，加强本区各级物业管理部门监管力度，促进物业行业健康有序发展，构建守法履约的物业服务市场环境，根据国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》、《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》等相关文件，并结合本区物业管理实际，制定以下管理办法。

一、适用范围

本办法所称物业服务企业是指在本区有物业项目承接的企业；项目经理是指物业服务企业委派，在本区物业项目中按照物业服务合同的约定组织实施物业管理活动的责任人。

二、管理部门

区房管局是本区物业管理主管部门，负责对本区在管物业服务企业进行监督管理，并对其进行信用信息动态管理。相关职能部门根据相应职责权限负责对物业服务企业的指导、监督和管理，并收集整理物业服务企业和项目经理是否违反本部门相关规定、是否对其进行行政处罚等信用信息，报区房管局。

各街镇是所在辖区物业管理监管责任人，下属房管所为物业管理监管具体实施部门，负责对所在小区物业服务企业及项目经理的日常工作进行指导、检查和监管，并收集整理物业服务企业和项目经理信用信息报区房管局。居委会作为党建引领基层社区治理的重要主体，积极发挥协调好物业服务企业和业委会在社区治理中的作用，为营造共治共建共享的基层社会治理格局打下坚实基础。

三、具体管理办法

（一）通过各物业服务企业基础信息、管理信息、业绩信息生成各物业服务企业基本分（具体分值测算及扣分内容另行制定）。

（二）严格按照《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》对违规的物业服务企业和项目经理在“上海市物业管理监管和服务平台”进行记分。对物业服务企业每记3、6、9、18分的在区物业服务信用信息中对物业服务企业基本分对应扣2、4、6、12分；对项目经理扣分的，按项目经理扣分值除以该企业在本区所管小区数折算分值对物业服务企业扣分。

1、根据市房管局“市级检查”、“区级检查”、“房管所检查”、“企业检查”、“项目经理自查”的“五查”要求，各街镇房管所应根据要求，每月对辖区内物业服务企业管理小区情况进行日常检查，并通过“上海物业政务”APP上传检查情况，发现违规行为向物业服务企业或项目经理开具整改单，并督促物业服务企业和项目经理在规定时间内整改。同时根据《上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则》对物业服务企业或项目经理进行预记分处理，区房管局审核后进行记分，如涉及物业服务企业记分，房管所调查取证后报区房管局，由区房管局依据相关程序进行记分处理。

2、区房管局不定期对小区进行抽查，通过“上海物业政务”APP上传检查情况，发现违规行为向物业服务企业或项目经理开具限期整改单，由区房管局直接对物业服务企业或项目经理进行记分，并报各街镇房管所督促物业服务企业和项目经理整改。

（三）相关职能部门每两周向青浦区住宅小区综合管理联席会议办公室（以下简称“区联席办”）报送其对物业服务企业开具的行政处罚决定或物业服务企业的违规行为，区房管局根据职能部门报送的相关信息，对物业服务企业或项目经理在“上海市物业管理监管和服务平台”进行扣分。物业服务企业或项目经理被记分后，区联席办根据相应折算办法在青浦区物业服务企业信用信息中记录，并对其进行扣分。

（四）各街镇相关部门科室在处理物业管理类的“12345”、“962121”、信访投诉时，发现物业服务企业有明显违规行为的，将相关情况报送街镇房管所认定后，报街镇分管领导审核，由街镇房管所每两周向区联席办报送相关信息，区联席办将对每件事项扣物业服务企业信用分，同时对一个季度投诉量超过10件的物业服务企业，由各街镇房管所约谈企业责任人和项目经理。

（五）各街镇在开展“创文”、“垃圾分类”、“应急抢险”等工作中，如认为物业服务企业不配合的，收集整理相关依据资料后，由街镇房管所汇总认定报街镇分管领导审核后，由街镇房管所每两周向区联席办报送相关信息，区联席办将对每件事项扣该企业信用分。

（六）被新闻媒体、舆情等曝光的，且证明为物业服务企业责任的，区联席办对其进行扣分。

（七）物业服务企业积极参与我区物业服务质价双提升工作，并最终在所管小区成功实现质价双提升的，每成功一个进行加分。

（八）物业服务企业在防台防汛、抢险等工作中有突出表现的，经所在街镇认定后，报区联席办，进行加分。

（九）物业服务企业在小区管理工作中，有突出表现，被市级媒体表扬宣传或被市局列为有创新、可推广案例的，进行加分。

四、信用信息分数的具体效用

（一）信用信息分数时效

本办法所指的信用信息分数有效期为12个月，从被扣分或加分当月开始延续12个月内均有效，一个有效期后失效，相关信息记录仍然保留，作为历史数据保存在库中。

（二）物业服务企业评级

1、信用信息分数在100-90分的为A级企业。

2、信用信息分数在89-80分的为B级企业。

3、信用信息分数在79-70分的为C级企业。

4、信用信息分数在69-60分的为D级企业。

5、信用信息分数在59分以下的为E级企业。

（三）建立信用信息发布制度

区联席办每季度形成书面工作简报向各街镇和相关部门发布青浦区物业服务企业信用信息工作开展情况，同时通过第三方市场咨询机构对青浦区物业服务企业信用信息进行分析形成报告对外公布。

各街镇向房管所和居委会传达相关信息，并由居委会向业委会和业主宣传。

（四）建立本区协议选聘物业服务企业推荐库

区联席办每季度根据上季度物业服务企业评级将A、B两级物业服务企业纳入推荐库，并将评级情况告知街镇，由居委会向业委会和业主宣传相关情况，引导业委会、业主在推荐库中选取物业服务企业，在相同情况下，优先选择A级。街镇房管所和居委会在小区协议选聘前，召集业委会，告知目前我区物业服务企业信用信息情况及评级情况，指导业委会和业主在协议选聘时选择信用信息评级等级高的物业服务企业。

（五）建立本区物业服务企业信用预警库

区联席办每季度根据上季度物业服务企业评级将E级物业服务企业纳入预警库，并将评级情况告知街镇，由居委会向业委会和业主宣传相关情况，由街镇组织约谈物业服务企业，并加强检查频次，督促物业服务企业加强整改。对E级物业服务企业，各街镇应重点关注，每周对其进行检查，直至其升级至D极，在预警库中的物业服务企业不得参与物业服务企业达标奖励和各类评优，同时不建议业委会和业主选聘预警库中的企业。

（六）建立本区物业服务企业预清退库

区房管局每季度根据上季度物业服务企业评级将E级物业服务企业纳入预清退库，并将评级情况告知街镇，由居委会向业委会和业主宣传相关情况，引导业委会和业主淘汰该物业服务企业，新选聘物业服务企业的不建议聘用预清退库中的企业，同时在预清退库中的物业服务企业不得参与物业服务企业达标奖励和各类评优。

（七）建立本区物业服务企业扶持库

为培育本区优秀物业服务企业，提升服务质量，建立本区物业服务企业扶持库。持续两季度进入A、B两级的物业服务企业进入扶持库。进入扶持库的物业服务企业可优先申请本区物业达标奖励和各类评优，在相同情况下A级优先于B级。