各街镇：

为了规范我区物业服务活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，建立和完善质价相符的物业服务市场机制，促进物业管理行业健康有序发展，根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《关于建立住宅物业服务收费市场化价格机制有关问题的意见》等法律、法规和规章，结合本区实际情况，制定本工作方案。

一、评估实施范围

1、2000年前交付使用的老旧住宅小区，且物业管理费收缴标准低于0.8元/月•平方米的，包括早期商品房小区、售后房小区、配套商品房小区等。

2、2000年后交付使用的配套商品房小区，且物业管理费收缴标准低于0.8元/月•平方米。

3、业主有提升小区物业服务品质需求的住宅小区。

二、评估实施要求

根据《上海市住宅物业管理规定》、《上海市住宅物业服务价格评估管理办法》（试行）的相关规定，住宅小区在调整物业服务收费标准前，业主委员会选聘物业服务企业时，业主与物业服务企业对物业服务价格标准发生争议时，政府相关部门实施物业管理达标奖励的等情形时，可委托评估机构进行评估，提供物业服务价格标准参考。

价格评估工作将通过聘请第三方机构进行，评估机构按照本市《住宅物业服务价格评估规范》及物业管理法律、法规和规章的有关规定，对照小区物业服务合同约定的服务内容和标准，对评估项目的物业服务费用进行评估，出具物业服务价格评估报告并做好相关的咨询服务工作，为推进业主大会确定新的物业服务价格标准提供参考依据。物业服务价格评估机构应当独立、客观、公正地开展物业服务价格的评估、评审工作，并对出具的评估、评审意见负责。任何单位和个人不得干预物业服务价格评估、评审活动。与物业服务当事人或评估委托方有利害关系的，应当回避。

三、经费保障

纳入青浦区住宅小区物业服务收费标准评估项目内的小区，评估经费全额由项目经费承担；未纳入项目范围内的小区，按照“谁委托谁付费”原则，由委托人与物业服务评估机构协商确定收费金额，经业主大会同意，费用可从小区公共收益中列支。

四、工作推进

1、确定小区评估需求

对于纳入评估范围的小区，原则上应由小区业主委员会与物业服务企业提出评估申请，并承诺配合评估工作的开展，启动第三方评估工作。同时，各街镇应做好年度评估计划，并向区房管局进行报备确认。

2、确定第三方评估机构

评估机构应从上海市估价师协会备案的住宅物业服务价格评估机构名录中选择（见附表）。纳入青浦区住宅小区物业服务收费标准评估项目内的小区，由区房管局通过政府采购方式确定第三方评估机构。未纳入青浦区住宅小区物业服务收费标准评估项目内的小区，由委托人自行在住宅物业服务价格评估机构名录中选择评估机构。

3、开展评估工作

确定第三方评估机构后，委托人应向评估机构提供评估所需的资料和信息，以及拟实施物业服务的项目、内容和标准，确保所提供资料和信息的真实性和完整性。评估机构根据小区需求情况开展评估工作并出具评估报告。同时，将评估结果（评估报告）及时向区房管局报备。

4、评估结果应用

将评估的结果直接与小区物业服务价格调整相结合，居委会应组织业主委员会、物业服务企业协商评估结果应用，依据评估的结果及时制定物业服务价格调整方案，并开展和通过业主意见征询，实现物业服务价格调整工作的有序推进和有效落实。同时，各街镇及时总结评估评价工作中好的做法和方法，形成可复制、可借鉴、可推广经典成果案例。

五、保障措施

1、加强组织领导

各街镇应不断加强住宅小区物业服务价格评估工作，充分发挥街镇住宅小区综合治理联席会议平台作用，切实落实相应部门工作责任，研究制定工作方案；充分发挥居民区党建引领作用，运用居民区综合治理联席会议平台，促进居委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”的有效联动，有力地推进评估结果的运用。

2、形成常态机制

各街镇应以住宅小区物业服务“质价相符”为根本，充分了解区域内小区物业服务状况，围绕小区居民的服务需求，将引进第三方开展小区物业服务价格评估作为常态化的机制，促进物业服务水平的提升，有效保障小区综合治理的常态长效。

3、加强宣传发动

开展小区物业服务价格评估工作，是客观、公正的有效体现。各街镇应加强对居民区的指导，落实对小区居民动员发动工作，形成小区居民共识，实现小区居民共同意愿。