关于印发修订后的《青浦区区属征收安置住房建设与管理实施细则》的通知
QD410600120240001
主动公开
青房管规〔2024〕2号
无
2025.01.10
各有关单位：
经区政府同意，现将新修订的《青浦区区属征收安置住房建设与管理实施细则》印发给你们，请认真按照执行。
2024年12月27日
青浦区区属征收安置住房建设与管理实施细则（修订）
第一章 总则
第一条目的和依据
为进一步规范本区区属征收安置住房的建设、供应、使用及监督管理，优化本区住房供应结构，改善居民居住条件，切实维护征收户的合法权益，推进相关部门的有序管理，根据《上海市征收安置住房管理办法》（沪房规范〔2022〕1号）、《上海市大型居住社区征收安置房源价格管理办法》（沪房建管〔2024〕46号）、《上海市共有产权保障住房价格管理办法》（沪发改规范〔2021〕9号）和相关法律、法规，结合本区实际，制定本实施细则。
第二条适用范围
本实施细则所称的区属征收安置住房，是指政府组织实施，提供优惠政策，明确建设标准，限定供应价格，由市有关部门认定，用于本区重大工程、“两旧一村”、农民相对集中居住、规划调整和其他征收（经区政府批准）等项目居民安置的保障性安居用房。
本实施细则适用于本区行政区域内区属征收安置住房的建设、供应、使用及监督管理。
第三条职责分工
区政府办公室（简称区府办）、区发展改革委员会（简称区发改委）、区建设和管理委员会（简称区建管委）、区住房保障和房屋管理局（简称区房管局）、区财政局（简称区财政局）、区规划和自然资源管理局（简称区规划资源局）、区房屋征收事务中心（简称区征收中心）负责区属征收安置住房重大事项的决策及建设推进工作的综合协调；区征收中心负责区属征收安置住房的规划落实、计划实施、项目推进、房源筹措、房源管理、分配供应和使用管理等具体事务；区房管局负责区属征收安置住房的政策指导及各项行政审批；其他相关委办局、属地街镇和区属企业根据相应职能配合区属征收安置住房的建设、供应、使用和管理。
第二章 开发建设
第四条责任主体
区属征收安置住房建设项目实施主体为属地街镇；建设主体为取得区属征收安置住房建设项目开发权的建设单位；推进主体为区征收中心；配合部门为区各委办局。
第五条建设计划
区属征收安置住房年度建设计划（或中长期计划）由区征收中心负责编制。
属地街镇根据行政或开发区域内征收居民安置需求，将拟开工建设的区属征收安置住房建设项目上报区征收中心审核。区征收中心根据上报项目并结合年度征收计划、土地储备计划、土地供应计划及存量房源情况，综合平衡、统筹兼顾，形成年度建设计划（或中长期计划），会同区发改委、区建管委、区财政局、区规划资源局、区房管局等部门审核后，报区政府审定并实施。根据当年度实施情况确需中期调整年度建设计划指标的，按照前款规定的审核程序进行调整。
第六条项目选址
区属征收安置住房建设项目的选址必须符合区属征收安置住房的建设发展规划和年度建设计划（或中长期计划），根据国土空间规划，结合交通规划、城乡一体化建设和产业布局进行选址。
区属征收安置住房建设项目的选址由属地街镇负责实施，由区规划资源局会同区发改委、区建管委、区房管局、区征收中心等部门审核批准并落实。
第七条建房协议价格
区属征收安置住房建设项目的建房协议价格，由土地使用权出让价格（折算为土地楼面价）、建筑安装综合造价、配套市政公建建设成本、财务成本、销售和管理费用、开发单位的微利和相关税费等组成。由区房管局委托有资质的审价单位进行核实论证、提出审核意见后，会同区发改委、区建管委、区财政局、区规划资源局等部门审核并报区政府审定。对建设项目实施过程中因有关政策变化等客观因素导致建设成本变化的情况，需要调整建房协议价格的，按照前款规定的审核程序进行调整。具体参照《青浦区区属征收安置住房建设项目建房协议价审核管理办法》执行（附件1）。
第八条项目认定
区属征收安置住房建设项目的项目认定由属地街镇负责实施。区房管局会同区发改委、区建管委、区财政局、区规划资源局等部门对建房协议价格测算、周边配套条件、征收安置对象及数量、开竣工时间等进行审核，报区政府审定后，由区房管局向市房管局申报项目认定审批。区规划资源局在会商前，对项目规划和用地方面进行核定，并按照市规划资源局要求，做好项目备案工作。
市房管局出具的项目认定文件，作为建设项目办理供地手续、项目核准手续和建设成本控制、房屋回购的依据，时效为18个月。
逾期需延期使用的，由原实施项目认定的属地街镇向区房管局提交延期申请报告，区房管局汇总相关资料向市房管局提交项目认定延期申请，市房管局审核同意后予以延期使用。
因故需撤销认定的，由原实施项目认定的属地街镇向区房管局提交撤销申请报告，经区政府审定后，由区房管局汇总相关资料向市房管局提交撤销项目认定申请，市房管局审核同意后予以撤销。
第九条土地出让
区属征收安置住房建设用地纳入区土地利用年度计划、土地收储计划、土地供应计划管理，由区规划资源局在安排年度用地指标时单独列出，并确保优先供给。
区属征收安置住房建设项目的国有土地使用权出让，均采用土地定向招拍挂方式，并将建设单位应当具备的条件、征收安置住房建设项目的建设和供应要求，以及建房协议价格等，列入出让文件内容。
区规划资源局应当与取得征收安置住房建设项目开发权的建设单位签订国有土地使用权出让合同，并在出让合同中注明“征收安置住房建设用地”的土地用途。
区属征收安置住房建设项目签订出让合同前，由区房管局与属地街镇、建设单位共同签订建设意向书；签订出让合同后，由区房管局与属地街镇、建设单位共同签订建设协议书。
纳入“两旧一村”的区属征收安置住房建设项目，按照“两旧一村”相关政策执行。
第十条设计要求
区属征收安置住房建设项目的建筑设计，应当符合以下要求：
（一）符合控制性详细规划确定的容积率、高度等规划控制指标。符合国家和本市有关住宅建设的技术规范、标准。
（二）住宅房型设计需满足本市保障性住房各类设计标准的要求和征收安置户的实际需求。
（三）综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口及构成等要素，以满足家庭基本居住生活要求。
（四）结合绿色建筑发展及城市风貌设计，提高项目建设品质。
区规划资源局等部门在审批区属征收安置住房建设项目规划设计方案时，需同时征询区房管局、区征收中心意见并纳入审批文件。
第十一条预售认定
区属征收安置住房建设项目的预售认定由属地街镇配合建设单位实施。办理预售认定前，由区房管局与属地街镇、建设单位共同签订供应协议。区房管局对建设项目的项目批准文件或立项批复、不动产权证（土地使用权）、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋土地权属调查报告书（房屋建筑面积计算）、企业营业执照、资质证书、组织机构代码、供应协议、项目总平面图等进行审核后，向市房管局申报项目预售认定审批。
市房管局出具的预售认定文件，作为建设项目办理预售许可及发放供应单的依据。
建设单位在建设项目达到预售标准时，必须及时申请办理预售认定、预售许可、网签合同认证等手续，为后续安置提供保障。
第三章 供应与使用
第十二条供应计划
区征收中心根据全区已建、在建、闲置及规划建设的征收安置住房房源量建立区属征收安置住房房源基本库，结合区属征收安置住房年度建设计划竣工交付量，组织编制征收安置住房年度供应计划，报区政府审定并实施。
区属征收安置住房供应和使用由区征收中心统筹管理，具体按照《青浦区政府性投资项目房源指标统筹配置操作细则（试行）》（青发改〔2022〕60号）实施。
第十三条房源管理
建设单位取得《上海市住宅交付使用许可证》后，将房源清单提交区征收中心入库。区征收中心根据街镇安置需求申请进行分配、安置与统筹。
区属征收安置住房房源调剂到其他重大工程、旧城区改建等项目、其他街镇征收安置使用的，经区政府同意后，由区征收中心调拨需求房源。
第十四条供应单管理
供应单唯一的适用对象必须是区属征收安置住房的征收安置户，并按征收安置住房项目申领使用，严禁跨项目使用，并遵循“谁申领、谁管理”原则。
区属征收安置住房项目在取得《征收安置房房源认定单》后，由街镇向区房管局申领，经审核后按需发放。建设单位配合。
供应单失效的，需所有联返还后重新申领；供应单部分遗失或全部遗失的，需查明编号并形成情况说明及责任承诺书面报告，并抄送区征收中心限制审核盖章，完成报失手续后重新申领。
第十五条房地产登记
建设单位办理不动产权证书后，区属征收安置住房的购房人持预（销）售合同、供应单和《上海市不动产登记技术规定》规定的资料，到青浦区自然资源确权登记事务中心办理不动产权证。
征收安置住房的预售许可证应当注记“征收安置住房”。
不动产登记机构核准征收安置住房的土地使用权、房屋所有权首次登记和转移登记的，应当在相应不动产登记簿、不动产权证和预告登记证明的附记栏内，注记“征收安置住房”。
征收安置住房在取得不动产权证后的3年内，不得转让、抵押，但依法发生继承等非交易类行为、区有关部门购买征收安置住房后继续用于本区居民安置以及市政府规定的其他情形除外。
第十六条保修责任
建设单位应向区属征收安置住房的购房人出具《住宅工程质量分户验收合格证明书》、《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》，并依法承担保修责任。
第十七条商业配套设施
区属征收安置住房项目商业配套设施建成后，应由收购主体按照项目结算审计后确定的建房协议价格进行收购；收购主体原则为属地街镇下属国有企业和集体经济组织或区政府同意的全区范围内的国有企业和集体经济组织。具体参照《青浦区区属征收安置住房商业配套设施建设与管理办法（修订）》执行（附件2）
第四章 附则
第十八条政策解释
本细则自2025年1月26日起施行，有效期5年，由区房管局负责解释。原《青浦区区属动迁安置房建设与管理实施细则（试行）》（青府办发〔2016〕92号）废止。本细则施行前，以配套商品房、动迁安置房、征收安置住房立项的建设项目，均参照本细则执行。实施期间，如遇国家、市有关政策调整，按上级有关规定执行。
附件：1.青浦区区属征收安置住房建设项目建房协议价审核管理办法
2.青浦区区属征收安置住房商业配套设施建设与管理办法（修订）
附件1
青浦区区属征收安置住房建设项目建房协议价格审核管理办法
第一章 总则
第一条 基本概念
区属征收安置住房建设项目建房协议价格是项目认定时控制投资成本的依据，列入项目建设协议书，其中开发建设成本价格是核准投资的重要依据。
第二条 制定目的
为进一步控制区属征收安置住房建设项目建设成本，保障项目认定工作能够顺利开展，拟对本区区属征收安置住房建设项目建房协议价格成本指标进行控制管理。
第三条 政策依据
根据《上海市征收安置住房管理办法》（沪房规范〔2022〕1号）《关于本市大型居住社区新一轮选址基地建房协议价格及市政公建配套设施核实论证工作的规定》（市推进办〔2020〕103号）《上海市共有产权保障住房价格管理办法》（沪发改规范〔2021〕9号），结合我区实际，形成本办法。
第四条 适用范围
本办法适用于本区行政区域范围内区属征收安置住房建设项目建房协议价格审核管理工作。
第二章 审核内容
第五条 职责分工
区属征收安置住房建设项目建房协议价格,由区房管局委托有资质的审价单位进行核实论证、提出审核意见后，会同区发改委、区建管委、区财政局、区规划资源局等部门审核并报区政府审定；区房管局指定下属事业单位青浦区住宅发展中心负责统筹组织区属征收安置住房建设项目建房协议价格审核的前期工作；其他相关委办局、街镇和建设单位根据相应职能配合区属征收安置住房建设项目建房协议价格的审核工作。
第六条 审核范围
区属征收安置住房建设项目建房协议价格以微利为原则，由土地使用权出让价格（折算为土地楼面价）、建筑安装综合造价、配套市政公建建设成本、财务成本、销售和管理费用（不高于不含土地费的2%）、开发单位的微利（不高于包含土地费的1%）和相关税费等组成。
第三章 审核流程
第七条 项目认定
项目认定前，需对建房协议价格进行审核。建房协议价格需包含开发建设成本价格和销售成本价格。建设单位根据价格组成内容进行拟建项目建房协议价格的测算，出具建房协议价格概算送审稿，报区房管局；由区房管局委托有资质的审价单位审核，出具建房协议价格审核报告初稿，会同区发改委、区建管委、区财政局、区规划资源局等部门会议研究论证，形成建房协议价格的审核报告，报区政府审定。区政府审定后，此阶段确定的建房协议价格，将作为报市房管局项目认定及区发改委项目核准的依据。
部分区属征收安置住房建设项目按照市、区相关要求确需提升住宅建设品质，在外墙风貌、用材用料、用途升级等方面对建设成本指标有所提高的，应先行报区房管局审核。区房管局会同区发改委、区建管委、区财政局、区规划资源局等部门会议研究论证后，报区政府审定。
第八条 中期调整
项目实施过程中确因政策变化和不可抗力等客观因素导致建设成本变化的情况，项目建设单位可会同属地街镇在项目取得预售许可前（原则上需完成结构封顶），对建房协议价格进行评估、修正，经区房管局委托的有资质的审价单位复核，形成中期评估报告。概算内子项目调整未超过建房协议价格的，由区房管局审核备案；因设计方案变更等原因导致建房成本增加超过建房协议价格的，由房管局会同区发改委、区建管委、区财政局、区规划资源局等部门会议研究论证后，报区政府审定。此阶段调整后确定的建房协议价格，将作为报市房管局预售认定及项目中期调整价格备案的依据。
第九条 项目结算
项目在办理交付使用许可证后，建设单位将房源移交项目所在街镇并配合实施安置，安置销售价格以项目结算审计后确定的建房协议价格为准。
第四章 附则
第十条政策解释
本办法自2025年1月26日起施行，有效期5年，由区房管局负责解释。实施期间，如遇国家、市有关政策调整，按上级有关规定执行。
附件2
青浦区区属征收安置住房商业配套设施建设与管理办法（修订）
第一条目的和依据
为促进本区区属征收安置住房项目商业配套设施的建设和管理，推进相关部门的有序管理，根据《上海市征收安置住房管理办法》（沪房规范〔2022〕1号），参照《关于大型居住社区商业配套用房房地产交易相关问题的通知》（沪房权籍〔2020〕76号）、《关于本市大型居住社区商业配套设施建设及管理试行意见》（市推进办〔2014〕96号）和相关法律、法规，结合本区实际，提出本意见。
第二条适用范围
本意见所称的区属征收安置住房项目商业配套设施，是指经区政府认定的区属征收安置住房项目建设基地内的“街坊级商业配套设施”。
第三条收购对象
区属征收安置住房项目商业配套设施建成后，应由收购主体按照项目结算审计后确定的建房协议价格进行收购；收购主体原则为属地街镇下属国有企业和集体经济组织或区政府同意的全区范围内的国有企业和集体经济组织。
区属征收安置住房项目商业配套设施应根据住宅建设进度，与住宅“同步设计、同步建设、同步交付”。建设单位要同区、镇政府确定的收购主体加强沟通与合作，做好收购、移交和招商、开业等准备工作。
第四条交易和登记
（一）区属征收安置住房在向市房管局申报项目认定时，应将区属征收安置住房附属商业配套设施一并上报认定。市房管局认定后书面通知市房地产交易中心，标注楼盘表“房屋标志”为“区属征收安置住房商业配套设施”。
（二）区房管局根据市房管局项目认定单，将相关材料下发至区房管局市场监管科。市场监管科在办理商品房预售许可或销售方案备案（现房）时，应当在核发的《商品房预售许可证》或《商品房销售方案备案证明（现房）》备注栏内加注“区属征收安置住房商业配套设施”。
（三）经区政府同意的全区范围内或属地街镇下属国有企业和集体经济组织（收购主体）在向市房地产交易中心办理房屋网上项目认证时，除按规定提交网上认证材料外，还应当提交由市房管局出具的相关认定批复文件。
（四）已在房地产权籍管理信息系统楼盘表内完成标注的附属商业配套用房，房地产登记薄记载的建设用地使用权人申请办理房屋所有权初始登记的，除按照（上海市房地产登记技术规定）提交材料外，还应当提交由市房管局出具的相关认定批复文件。登记机构核准登记的，按登记规定实施登记注记。
（五）房屋所有权初始登记后，经批准收购上述商业配套用房的当事人申请办理房地产转移登记时，除按照《上海市房地产登记技术规定》的相关规定提交材料外，还应当向登记机构提交属地街镇出具的相关收购意向的函。登记机构核准登记的，按登记规定实施登记注记。
第五条再次转让登记
区属征收安置住房附属商业配套设施的房地产权利人，将该房地产再次转让申请办理房地产转移登记时，除按照《上海市房地产登记技术规定》的相关规定提交材料外，还应当向登记机构提交区政府出具的相关转让意见。
第六条政策解释
本办法自2025年1月26日起施行，有效期5年，由区房管局负责解释。原《青浦区区属动迁安置房商业配套设施建设与管理意见（试行）》（青府办发〔2016〕93号）废止。本意见施行前，未完成收购的配套商品房、动迁安置房、征收安置住房项目，参照本意见执行。实施期间，如遇国家、市有关政策调整，按上级有关规定执行。