各有关单位：

为加强华新镇住宅小区物业管理力度，结合区《关于推进青浦区住宅小区“五位一体”物业管理模式的若干意见》（青府办发〔2014〕84号）的精神，通过深入社区、深入群众，探索将物业管理与社区管理互相结合，尝试在住宅小区推进“五位一体”物业管理模式。

一、指导思想

以党的群众路线教育实践活动为指导思想，以相关政策法规为理论指导，以深入调研住宅小区物业管理和小区综合管理现状为基础，以住宅小区居民利益为出发，坚持求真务实的工作作风，坚持以科学认识引领实践、指导行动，坚持面向群众、面向基层，真正做到问政于民、问需于民、问计于民，着力解决住宅小区反映强烈的突出问题。

二、工作目标

建立住宅小区综合管理联席会议制度，加强统筹协调、解决小区内一些综合管理难题。着力推进住宅小区综合管理联席会议制度实体化运转，树立主动靠前服务，通过发挥各部门、单位、组织作用，各司其职、形成合力，真正将综合管理落实到小区。建立以居委会、业委会、物业服务企业、房管办事处、派出所（社区民警）“五位一体”的物业管理模式，创新社区管理和物业管理方法，形成各方共同参与、指导、协调的联合工作格局，解决小区内出现的各类物业管理问题。

三、组织保障

1．建立“五位一体”物业管理工作小组。工作小组由分管副镇长为组长，办公室、经发办、规保办、社发办、社管办、综治办、财政所、农服中心、安全中心、昌宏公司、新益物业公司、乐洁物业公司、城管中队、卫生服务中心、司法所、工商所、税务所、派出所、规土所、房管办、用电办、市南水厂青东管理所负责人及各居委会主任为成员。根据属地管理原则协调做好华新镇“五位一体”物业管理工作小组的工作指导，定期听取工作情况汇报，及时协调处理物业管理中产生的各类问题与矛盾。工作小组下设办公室，办公室设在镇房管办。

2．“五位一体”物业管理工作小组成员单位职责。

办公室：受镇政府委托，负责对职责部门落实相关工作的督促检查协调。

经发办：负责对物业管理区域及周边的建设项目环境影响依法审批或报批；对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为进行告知，同时上报区环境执法部门依法进行查处；协调处理商住楼餐饮业油烟超标排放等问题。

规保办：负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理；协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。

社发办：负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督；

社管办：负责组建业主大会筹备组和换届改选小组；负责指导业主大会、业主委员会组建、换届和日常运作；受理业主大会备案。

综治办：对物业管理区域内人口进行管理，指导宣传平安小区的建设，配合做好各类专项整治工作。

财政所：落实旧住房维修与改造、物业管理应急反应等所需要的财政配套资金；老小区的物业管理费的贴补资金。

农服中心：负责对物业管理区域内绿化工作的行业指导管理和绿化调整等审批工作，协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾等相关问题。

安全中心：对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全检查，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为。负责物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。

昌宏公司：负责督促对生活污水没有纳污的居住小区提出并实施整改方案；负责实施防汛防台的排水方案。

城管中队：负责对物业管理区域内在公共绿化、道路和其他场地擅自搭建建筑物、构筑物的查处和对破坏房屋外貌的查处；对物业管理区域内的乱设摊等行为，配合、协助物业公司进行管理、处置；对正在搭建的违法建筑的查处。

卫生服务中心：负责对物业管理区域内二次供水的卫生监督管理。

司法所：积极疏导、调解物业管理区域内的各类民间纠纷；组织开展物业管理相关法律法规的宣传教育活动。

工商所：加强登记审查，对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所，不予核准登记；协助房管部门查处在住宅小区擅自将居住用房改变为非居住用房从事无前置审批或已取得前置审批的无照经营行为。

税务所：依法加强对物业管理区域内出租房屋的税收征收管理，对区域内经营活动进行税收征管。

派出所：指导、督促物业管理企业和保安人员开展安全防范工作；指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设，消除物业管理区域内的治安隐患；调解各类涉及治安管理的矛盾，协助居委会督促业主委员会移交资料；加强对保安人员、来沪人员以及宠物的管理。

规土所：负责新建住宅小区的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；对涉及建成的物业管理区域内的规划调整的申请进行审核；协调解决涉及规划的历史遗留问题，按规定依法查处住宅小区内的违法行为。

房管办：负责对住宅物业管理活动的监督管理，加强物业企业资质管理和从业人员的资格管理；对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管；负责对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导和监督管理，依法对物业管理区域内的违法行为进行查处。参与对居委会管辖区内的住宅小区综合管理工作考核。

用电办：负责物业管理区域内供电公用设备、设施的维修和养护，改造老化的供电线路，承担物业管理区域内分户计量表和分户计量表前的相关管线和设施设备维修、养护责任，处理停电事故的应急维修，保障居民正常用电。

市南水厂青东管理所：理顺二次供水管理体制，逐步推进二次供水设施改造；根据相关规定实施物业管理区域内供水公用设备、设施的维修和养护，老化供水管道改造；处理停水事故的应急维修，保障居民正常用水。

居委会：对应“五位一体”物业管理社区工作组职责开展工作。

3．“五位一体”物业管理社区工作组。以社区为单位，由居委会书记或主任牵头，成立由居委会、业主委员会、物业服务企业、房管办、派出所（社区民警）成员组成“五位一体”物业管理社区工作组，组长由居委会书记或主任担任。积极会商社区物业管理中存在的各类突出矛盾；形成共同参与、指导、协调社区公共事务的管理格局。

四、工作职责

（一）“五位一体”物业管理工作小组职责

1．完善住宅小区综合管理联席会议制度。根据华新镇实际情况，明确职能分工，加强对“五位一体”物业管理社区工作组工作指导，强化横向部门的协同配合，形成住宅小区综合管理的协调机制，协调解决辖区内物业管理矛盾及纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建和日常运作，真正落实“条块结合、以块为主、属地化管理”格局。

2．不断规范住宅小区达标创建活动的考核评审。根据需求改进华新镇各类达标创建考核方式、考核程序、考核评分测评标准等，重点突出物业服务专业化、程序化、差别化、常态化，使达标创建活动落到实处，起到作用。

（二）“五位一体”物业管理社区工作组职责及职能分工

坚持“各司其责，各方联动”的原则，以“五位一体”物业管理成员单位联席会议形式，积极商讨社区物业管理中存在的各类突出矛盾。形成共同参与、指导、协调社区公共事务的管理格局。“五位一体”物业管理社区工作组具体职责分工如下：

1．居委会职责：各居委会在党组织的领导下，指导、协调社区物业管理中的党建联建工作。组织开展“扬文明新风，创和谐小区”大讨论，培养业主现代居住生活理念和物业消费意识。开展“文明邻里、模范家庭、和谐楼栋”评选，组织志愿者服务队伍，形成讲文明光荣，不讲文明可耻的时代道德风尚，凝聚社会主义核心价值观的正能量。

同时居委会成员要熟悉和掌握物业管理相关政策法规，积极参与相关业务培训；会同房管办做好业主大会、业主委员会组建、换届的组织、指导、监督工作，切实把好小区业委会成员的人员关；调解社区物业管理中的矛盾和纠纷，充分发挥人民调解委员会的作用，促进、维护社区和谐。

2．业委会职责：要自觉接受居委会的属地化指导和房管办业务指导、监督，积极参加房管部门组织的政策法规和专业业务培训工作；根据物业管理相关法规、制度，履行业主大会议事规则、管理规约、维修资金使用规定等职责；按规定选聘物业服务企业，使用维修资金；建立和完善工作记录制度、信息公开制度、档案管理制度、印章管理制度；劝阻和制止业主不文明居住的行为；积极支持居委会和物业服务企业开展工作，共同建设和谐小区。

3．物业服务企业职责：要主动接受相关部门的业务指导和监督，积极参与社区建设各项工作；严格履行物业管理服务合同的约定，做好物业的日常维修、保养和更新，确保房屋及设施设备安全使用、正常运行；定期向业主委员会或业主大会公布物业服务项目、专项资金使用情况；对于小区内的违法违规行为要及时予以劝阻并上报相关部门；要落实重大事项报告制度及时向所属居委会、城管、房管办与相关职能部门报告小区各类突发情况。

4．房管办职责：要积极参与社区物业管理党建联建工作，加强与社区党组织互动沟通，主动听取意见和建议；要加强对物业服务企业的监管工作，强化对业主大会、业主委员会组建、换届和日常运作的业务指导和监督；对专项维修资金和公共收益收支、物业管理重大事项等实施情况进行监督检查；及时组织开展相关业务适应培训。

5．派出所（社区民警）职责：要加强小区综合治理和治安管理，研究解决影响小区稳定的具体事项，推进平安社区建设；对小区内发生的违规、违法犯罪行为开展整治和打击工作，共同维护小区和谐。

五、工作机制

（一）“五位一体”物业管理工作小组工作机制

1．建立工作例会制度。实行“五位一体”物业管理工作例会制度，分管副镇长为召集人，每季度召开一次，定期听取“五位一体”物业管理社区工作组工作情况。

2．建立协商、沟通机制。一是要根据物业管理社区工作组反映的综合性问题，要建立完善工作协调机制，化解住宅小区内的各类物业管理综合事务和纠纷。二是要建立沟通机制，加强基层走访、调查，积极听取小区居民意见、建议，制定务实、有效管理的方案、对策。

3．建立工作考核机制。工作小组要制定考核方案，对全镇“五位一体”物业管理社区工作组及各小区物业管理工作加强考核。

（二）“五位一体”物业管理社区工作组工作机制

1．建立社区物业管理党建联建制度。社区党组织是社区各类组织和各项工作的领导核心，社区党组织要不断加强自身建设，改进工作方式，在“五位一体”物业管理模式下，充分协调业主、业委会与物业三者之间的关系；在小区内的业委会组建改选工作中，发挥积极作用，把好人选关。

2．建立社区管理“五同”协调制度。各工作小组成员，要信息共通、问题共商，形成“社区事务同管理，社区问题同研究，社区矛盾同调解，社区治安同防范，社区和谐同维护”的工作制度。

3．建立快速发现及处置机制。居委会、业委会、物业公司要根据本小区管理规约、业主大会议事规则等积极引导业主规范物业使用行为，明确违法违规行为的处置方式和相应责任，特别针对群租、违法建设、居改非、破坏房屋承重墙结构等要建立快速发现和处置机制。

4．建立社区物业管理例会制度。一是会议制度。根据“五位一体”物业管理模式要求以及社区管理与物业管理的现实需要，居委会书记或主任为召集人，每月召开一次工作例会，协调解决社区中各类问题和矛盾。二是情况通报制度。根据“五位一体”物业管理模式的推进，物业企业应定期通报小区管理中的各项事务，对于突发事件，应于第一时间报告所属社区居委、城管、房管办与相关职能部门。三是沟通联系制度。各单位应采取多种形式，走访、接待业主，听取意见和建议。

 

 

华新镇人民政府

2014年12月12日