各社区委员会，各村、居委会、企事业单位，机关各科室:

现将《青浦区练塘镇农村村民住房建设管理方案》印发给你们，请认真贯彻落实。

特此通知。

青浦区练塘镇农村村民住房建设管理方案

一、基本情况

练塘镇位于青浦区，地处上海西南。镇东南与松江区新浜镇接壤，东与松江区石湖荡镇毗邻，东北与上海太阳岛旅游度假区隔泖河相望，北与朱家角镇境域相连，西北与金泽镇境域相接，西与浙江嘉善县丁栅镇毗邻，南与金山区枫泾镇毗邻。地处沪、浙交界地区。境域内朱枫公路、朱莲公路贯穿南北，连接318和320国道，沪杭高速和申嘉湖高速公路横穿练塘镇。

全镇区域面积93.89平方公里，其中耕田面积3284公顷，水域面积1572公顷。常住人口达6.9万人。下辖练东、泾珠、北埭、金前、泖甸、太北、叶港、朱庄、东泖、东田、联农、双菱、泾花、东淇、长河、大新、东厍、张联、徐练、浦南、蒸浦、东庄、蒸夏、芦潼、星浜25个行政村和蒸淀、小蒸、湾塘、下塘、三里塘5个居委会。

练塘镇农村宅基户数共有17966户。其中城市开发边界线内有1951户，占宅基地总数10.8%。城市开发边线外有16015户，占89.2%。根据练塘镇村庄布局规划其中20个村为保留村、4个村为保护村、1个村为撤并村。每个行政村都有自然村涉及撤并农居点。30年以上房龄的房屋有10764栋。农村村民房屋翻修意愿强烈。

二、适用范围

1、本镇经批准的规划确定的农村居民点范围内, 符合条件的建房申请，按建房审批流程进行审批。

2、本镇经批准的规划确定的农村居民点范围外符合条件的建房申请，且我镇在近期内（5年以上）因客观条件无法实施集中居住计划的村民，分批逐步进行危房解困审批。

3、本镇城市开发边界内且符合条件的建房申请，原则上以维修为主，且我镇在近期内（5年以上）因客观条件无法实施动迁或集中居住的，逐步进行危房解困审批。

4、本镇涉及近期需进行集中居住的“三高沿线”、生态敏感区、零星村落村民建房以相对集中居住方式解决。

三、基本原则

1.规划先行原则。以村庄布点规划为依据，对城市开发边界范围内的农民建房实施规划管控，严格控制农民个人建房，逐步引导城市开发边界范围内的农民进行集中居住；

2.节约集约原则。农村村民进行原地翻建或者异地新建时，合理规划布局，节约土地利用，控制宅基地占地面积。对于新建房屋，优先利用本村存量宅基地进行建房。

3.一户一宅原则。农民只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过市、区规定的标准。多余房屋按照规定进行处理。

4.先批后用原则。农村村民需要建房的，必须先向所在村委会提出申请，经过各部门审核，审批通过后方能进行施工。未经审批先行施工的，依据法律流程，按违法建筑处理。

5.规范管理原则。农村村民实施建房活动，应当符合规划、节约用地、集约建设、安全施工、保护环境、注重风貌，体现当地历史文化和乡村特色。

四、职责分工

练塘镇政府成立练塘镇农村村民建房领导小组，全面负责练塘镇农村村民建房管理工作。练塘镇农村村民建房会审联席会议（由分管建设口副镇长任召集人，经管中心、规保办、规划资源所、城管中队、拆违办、司法所、信访办、综治办、人大办和各村为成员单位，下设办公室于规保办）负责协调处理农村村民建房涉及的相关问题。（对应区农村村民建房会审联席会议）

经管中心：主要负责建房户宅基地资格权的审查，申请建房用地人数、分户条件认定以及相关政策解读。（对应区农业农村委职责）

规保办：受区规划资源局委托审核、发放农户建房的乡村建设规划许可证，负责辖区内农村建筑风貌的引导，农户建房的开工查验、建房安全质量指导和竣工验收。（对应区规划资源局、区建管委委托）

规划资源所：作为区规划资源局派出机构负责村民建房的规划、用地管理，实施用地范围划设、敲桩定位、违法用地查处。（对应区规划资源局职责）

城管中队：主要负责房屋建设过程中超高、超面积、移位等违建行为的执法处置，负责房屋竣工验收过程中新增违建行为的依法查处工作。

拆违办：主要配合村委会和其他相关职能部门做好房屋建造过程的监管，并协助村委会做好新违管控和依法拆违各类违法建筑。

村委会：村委会主任作为所管辖区域村民建房监管的第一责任人，牵头并协调建房监督管理各环节工作，并做好涉违信访案件的预防、前期处置和稳控工作。村委会落实专人负责本村的村民建房过程的常态化跟踪、巡查，发现有涉嫌超高、超面积、故意移位等违建情况要及时劝阻（留下工作痕迹），对置之不理的及时上报规保办、规划资源所和拆违办。做到每天巡查有记录，发现问题及时向上汇报。对确认的违法违规行为，村委会应及时组织力量开展整治，并配合职能部门完成执法流程等后续工作，同时还要做好矛盾化解工作。未及时发现本村村民建房时违规行为的，年底按考核制度考核。

信访办：负责村民建房过程中的信访接待及信访件转办。

司法所：负责村民建房违法行为处置后的司法协调。

五、审批职责权限和审批计划

1、审批职责权限

农民建房审批整个流程分为三级审批：村级审核、镇级审核、区级审核。

根据区农民建房联席会议讨论决定，农民建房审批类型分为两种情况：

（1）翻建、扩建两种类型审批，经村级审核后再由镇级作最终审核。区级部门审核权限下放至街镇。但区级部门将不定期进行抽查，如发现审核或监管不力等违规情况发生的，将收回审核权限。

（2）新建类型审批，还是按照原先审批流程，由村级审核后再由镇级审核，最终由区级部门作最后审核。

2、审批计划

按照区农民建房联席会议要求，严格审核流程，严控批后监管。我镇依据区级部门要求前期对已做好危房鉴定的村民和乡村振兴两个示范村先行进行试点审批，待试点村审批成熟后全镇全面开展建房审批。

六、管理流程及违建处置

1.村委会受理上报

（1）申请户提出申请

申请户需要建房时，向所在村委会提交农村个人建房申请，需本人签字确认（申请表由村委会提供），身份证、户口簿、原宅基地使用证、四邻协议（房屋弄堂不足1.5米）等复印件。新宅基地需标注建房四址范围。并建议挑选房型图，保证乡村风貌符合要求。

（2）申请户资格权认定

经管中心收到村委会提交的申请户资料后。由经管中心对申请户资格权进行审核，并出具审核意见（需盖章确认），同时对所认定的意见负责。

（3）土地情况认定

村委会将申请户资料提交镇规划资源所。由规划资源所对申请户建房土地性质进行审核，并对审批前后宅基地面积进行对照，要有数据体现，并出具审核意见（需盖章确认），同时对所认定的意见负责。

（4）村民委员会进行预审

村委会在收到经管中心和规划资源所的审核意见后。将建房申请作为村里重大事项召开班子会议进行讨论，并形成会议记录。班子会议讨论后，将符合条件的申请人名单在所在村进行公示，公示时间为一个月。公示结束后将无异议申请人名单和资料上报镇规保办。对不符合农民建房规定的申请人，由村委会作解释工作。

（5）规保办初审

村委会所有材料齐全后，先由规保办进行初审，确保审批资料齐全。

2.镇人民政府审核

（1）规保办预审

镇规保办收到村委会上报的建房户名单后，查看村委会提供预审通过的农民建房资料，牵头联系镇规划资源所、村委会三方到建房户申请建房地点实地查看，三方共同到现场测量原有房屋面积和申请需建造房屋面积是否满足建房需求。

（2）联席会议审核

镇规保办根据前期资料汇总好建房户信息，根据要求牵头 召集各部门召开农民建房联席会议。由申请户所在村委会在会上介绍申请户情况，随后联席会议根据所介绍的情况讨论该户建房申请，由出席联席会议各部门进行决议，同时做好会议记录。

（3）逐级审核

镇规保办接到各村农民建房申请资料后在5天内完成审核，审核通过后送至镇规划资源所审核。镇规划资源所在收到镇规保办递交资料后需在5天内审核结束，送镇人民政府审核。镇人民政府审核结束后进行公示，公示时间不少于7天。公示结束无异议翻建类审批完成。新建类申请继续送区级部门审批，区级部门收到资料后审核好并发放建房申请的回复意见。全部审核通过后，镇、村两级进行公示，公示时间不少于7天。

3.区级部门审批

镇审核完毕后，将新建类申请报区农业农村委。由区农业农村委对宅基地资格权进行审核，区规划资源局对村民建房的规划用地进行审核，区建管委主要对村民建房的建筑活动和农村建筑风貌引导进行审核。

建房申请批准后，由区人民政府发放用地批准文件；由镇人民政府发放乡村建设规划许可证。

4.审批后建房的监督、管理

（1）村委会在建房前所做工作

村委会在放样前联系拆违办共同确定监管人员姓名、联系电话，明确责任，并将名单上报镇规保办，以便及时联系，掌握信息。

建房户凭有效施工合同和乡村建设规划许可证到村委会缴纳建房保证金（金额为叁万元整），并与村委会签订建房承诺书（农民建房承诺书），由村委会备案。

施工单位凭资质证书或营业执照，并提供安全员、质量员名单，到村委会缴纳建房施工保证金（金额为伍万元整），严禁建房户垫资，并签订诚信承诺书（施工单位建房承诺书），由村委会备案。老房拆除后产生的建筑垃圾处置由村委会选择有资质的垃圾处理单位协调处理，产生费用由建房户承担。施工单位在施工现场醒目位置设立施工铭牌内容包括（施工单位信息、户主信息、开工时间、用地面积、建筑面积等）

村委会到现场拍摄老房拆除照片，同时出具旧房拆除证明并签字确认。建房前审核的所有资料（包括照片）整理好，可以向镇规保办提出放样，并对所提交资料的真实性负责。

（2）现场定位、放样 

村委会通过对建房户建房前审核后，可以向镇规保办提出放样要求。镇规保办接到村委会要求放样后协调牵头镇规划资源所、拆违办、村委会相关人员到现场定位、放样。镇规保办在联合相关部门到现场放样后由到场各部门、村委会及建房户共同签字确认。放样单复印后由各部门各持一份留底。随后对该房屋在建过程监管由拆违办配合村委会进行监督管理。对于监管发现的问题及时通报相关职能部门。

（3）在建过程监管 

放样结束后，在整个房屋建造过程中由村委会和城管中队（拆违办）已落实的人员进行全程监督管理，及时发现问题，及时制止。村委会与拆违办安排专人监管建房过程：

一是基础开挖，严控占地面积。建房户做好房屋基础后停止动工，同时向村委会申请基础复核，由村委会、规保办、规划资源所、拆违办共同到现场对基础位置、平面尺寸进行复核。

二是二层开工，严控建筑面积。建房户建好一层后停止施工，必须再次向村委会提出复核申请，由村委会、规保办、规划资源所、拆违办共同到现场进行复核。

要求每个重要节点要有现场测量数据和照片。未及时发现问题，由房屋监管人员负全责。负责监管人员需每周填写在建房屋每周进度表，必须每周上报到村委会主任处，便于及时掌握房屋在建情况。在房屋建造过程中发生任何安全事故，均有施工单位和建房户自行承担。

（4）竣工验收 

房屋结构封顶后，由建房户向村委会提出竣工验收。镇规保办收到村委会验收申请后会同镇规划资源所、拆违办及村委会到现场验收，竣工验收单每个单位各持一份。验收合格的，由村委会拿验收单到镇规保办签字后领取建房批复。验收不合格的，暂扣保证金，暂停发放建房批复并责令限期整改，通过整改符合规定并再次验收合格后发放。对拒不整改的通过相关职能部门处置。

5.违法行为处置

（1）现场核实：通过日常抽巡查、群众举报、信访、12345热线等渠道发现有违规建房、违章建筑时，村委会和拆违办应及时到现场核实，并立即将情况报村委会负责人和规保办、规划资源所和拆违办。

（2）违建认定：规保办、规划资源所应及时确认违建行为，并出具《练塘镇农村村民违规建房认定书》，交村委会和拆违办签收。

（3）组织实施：违建行为当天发现当天处置。由拆违办制定拆除方案，并实施当场拆除行动。拆除时，村委会建房负责人必须到场，不能到场的，应委托一名其他班子成员到场。

（4）拆违督办：违建行为确认第二天仍未处置，由规保办出具督告单给村委会和拆违办，并抄送分管领导和主要领导。

（5）成果反馈：违建行为处置完毕后，拆违办应填写《练塘镇农村村民建房违法行为处置成果表》报规保办、规划资源所等部门，并报分管领导。规保办和规划资源所应做好登记记录。

（6）善后处置：由镇司法所、信访办及相关的村委会协调拆除违法建筑善后工作。

七、房屋安全维护

1、村委会在知晓农户房屋出现安全问题需要及时维护的，应在村委会安全监督下进行。但农户在自家对房屋维护时不得拆除墙面，只能进行屋面维护和墙面维护。同时村委会应对房屋风貌进行引导，以保证本村范围内房屋风貌形成一致，体现本村风貌特点。

2、村委会对农户房屋需要安全维护的，必须按照规定进行备案，以保证各职能部门及时监管。同时村委会每天巡查，要求有巡查记录和影像资料。杜绝违规现象发生。

3、农户在房屋安全维护时出现违规现象，将由职能部门进行处置，所造成的一切后果均由农户自行承担。

八、考核措施

（1）年底将针对农民建房全年工作纳入镇人民政府对村年度重点工作考核。

（2）对积极广泛动员、且将村民建房办法纳入村规民约，优先开展审批；对监管不力的村暂缓农民个人建房审批，情况予以公开通报。

九、其他规定

本方案由练塘镇农村村民建房领导小组负责解释。

本方案自发布之日起实施。《练塘镇农民建房管理办法》（练府〔2018〕15号）相应作废。

附件：练塘镇农民建房管理办法相关操作口径

相关附件
• 练府〔2020〕30号 红头.doc
• 练府〔2020〕30号 附件.doc