一、基本情况

（1）地理位置：朱浜村地处昆山市锦溪镇南面，南与周庄镇高勇村、北与三联村、东与长白荡、西与周庄镇云南村接壤，村域范围内有朱家浜、明东、祝家甸三个自然村，其中祝家甸为特色村，朱家浜、明东为重点村（图1）。朱浜村村域总面积约为598公顷、8970亩（图2）。

图1：朱浜村区位图

图2：朱浜村鸟瞰图

（2）人口产业：朱浜村村域范围内含村民小组20个，总人口2998人。朱浜村明清时期砖窑产业兴盛，上世纪80年代因印刷包装企业众多而远近闻名，目前村内主要产业为农业和水产养殖，并有文旅观光产业。其中，村庄北部、中部以农田为主，包括生态农业、水生养殖等；村域西部以水产养殖为主，包括鲈鱼、白蚬子、银鱼等；村庄东部以村庄生活区为主。

（3）文化荣誉：朱浜村为典型的江南水乡，有悠久的烧窑历史，最早始于明朝初期，清朝时达到鼎盛，村中曾大量生产皇家用砖，目前，祝家甸古窑址群仍有11座保存较好的古窑，是华东地区保存完整、规模较大的砖窑遗址之一（图3）。传统民居具有典型的江南地域特色，多为穿斗式砖木结构，展现出“粉墙黛瓦、两坡一屋顶”的风貌特征。村庄曾先后获得“昆山市民主法治示范村”、“苏州市民主法治示范村”、“江苏省卫生村”、“昆山市双文明村”等荣誉称号。

图3：朱浜村砖窑遗址

二、规划情况

（1）整体规划：朱浜村是以保留整治为主的锦溪镇东南部乡村，《昆山市锦溪镇·朱浜村村庄规划》对于朱浜村的定位为以优美湖荡风光和砖窑文化为特色的江南“文化新村”。未来将以“水乡村落”为主题、以一二三产协同发展为特色，融入绿色、生态、宜居理念，通过维持村庄肌理、营造亲水空间等手段，打造村庄特色、恢复村落风貌、重铸水乡文化，发展成为特色突出、环境优美、设施完备、交通便利的江南文化新村。

图4：昆山市锦溪镇·朱家浜村村庄规划村域用地规划图

朱家浜村规划总用地面积598.44公顷。建设用地总面积55.35公顷（其中城乡居民点建设用地54.32公顷），非建设用地543.09公顷（图4）。

（2）公建配套：规划完善朱浜村内的公共服务设施，具体包括：100-300㎡的村委会，50-100㎡的卫生室、文化活动室（含图书阅览室、文化娱乐活动场所）、老年活动室、健身活动场地，50-200㎡的小游园，以及污水处理、垃圾清运设施、公厕、路灯和停车场等。

（3）乡村道路：村庄对外交通主要依托同周公路及锦周公路，规划优化乡村路网结构，注重村庄道路与城市道路的有效衔接，主要道路宽度为4-6米，基本满足双向通车要求。对村庄外围主要车行道路的绿化加以完善，根据需要清理拆除部分违法、违章建筑，疏通完善内部人行道路，保证路宽1.5米左右。宅基地退让主要道路距离至少1米，退让次要道路距离至少0.5米。人行道路根据需要清理拆除部分违法、违章建筑，疏通完善内部人行道路，保证路宽1.5米左右（图5）。

图5：朱浜村村庄道路

（4）市政设施：规划提出进行给水排水工程、电力通信工程、防灾减灾工程，提升朱浜村的基础设施。给水工程实施昆山市区域供水，给水干管沿入村主要道路布置，伸入街巷的给水支管成枝状布置；排水体制采用雨污分流制，完善村庄污水收集管网，最终由锦溪污水处理厂统一处理；供电工程进行负荷预测、变电所设置，采用杆上配变方式，并结合村庄布局调整，对配电线路进行优化改造，同时，宅前道路上低压电力线尽量沿建筑后墙走线进入住户以满足村庄建设景观美化的要求；通信工程通过光缆至村庄，采用光缆交接箱接至各用户，村内通信线路主要采用架空敷设；消防工程主要包括沿村庄主干道设置室外消火栓，在天然水体附近建设取水设施；抗震工程包括控制村庄一般建筑按照7度标准设防，保证疏散通道畅通，建设避震疏散场地6处。

（5）村庄风貌与特色保护：规划对于“田、水、路、林、村”等村庄风貌要素进行整体管控。“田”的风貌方面依托现有水产养殖推进特色水产的养殖业发展，维持现有基本农田规模，整合周边农地资源打造品牌有机农产品（图6）；“水”的风貌方面提出打通河道、河道清淤、改善河道水体环境、清除河道内废弃船只及河岸垃圾，美化滨河环境（图7）；“路”的风貌方面优化乡村路网结构，注重村庄道路与城市道路的有效衔接，规划村庄主要道路满足双向通车需求；“林”的风貌方面提出宅前屋后绿化、打造绿化节点，从而营造良好的景观环境。

在村内建筑方面，规划中提供五种占地分别为136㎡、131㎡、132㎡、136㎡和146㎡，建筑面积约278㎡、278㎡、278㎡、276㎡和134㎡的五种新建户型，对建筑色彩、材质等风貌要素进行统一引导（图8）。村庄整体风貌方面，朱浜村规划按照原址翻建、异地迁建、预留三类宅基地对村庄布局进行调整，并通过图则确定规划宅基地四至坐标，明确权责宅前屋后场地，有序引导宅基地周边空间的利用和美化村庄环境（图9）。

图6：朱浜村菜地

图7：朱浜村河道

图8：朱浜村村内建筑

图9：朱浜村村庄整体风貌

三、产业情况

朱家浜村规划第一产业包括生态休闲农业区、观光农业企业及湿地鱼塘区。依托现有水产养殖，整合村域内的鱼塘资源，推进特色水产的养殖业发展；维持现有基本农田规模，整合周边农地资源，打造品牌有机农产品。乡村旅游产业则是利用长白荡及砖窑文化等优势资源，开发砖窑文化博览区、主题公园区，形成以窑为主题的观光旅游区，同时配套会议、住宿、餐饮等功能服务（图10）。

图10：朱浜村产业规划布局图

四、项目实施情况

朱浜村利用长白荡及砖窑文化等优质资源优势，开发古窑艺术区，形成以窑为主题的观光旅游区，同时配套会议、住宿、餐饮等服务，并以此带动村内的农文旅、民宿等产业。其中，村庄主要实施的项目如下：

（1）昆山锦溪祝甸砖窑文化馆：由位于淀山湖西的“澱西砖瓦二厂”改造而成，建筑整体为红砖构造。一层馆内设有一间小型博物馆，以图文、实物和多媒体形式进行展示，在此可以深入了解锦溪镇与古砖窑的历史，还设置窑烧咖啡、西餐厅、书店等业态，二层主要作为展览场所使用（图11）。

图11：昆山锦溪祝甸砖窑文化馆

（2）原舍·祝甸民宿：其建筑风格是对江南民居建筑的再提取，既注重现代感又保留了江南水乡的神韵，白墙黑瓦、简练而别致。建筑保留了村落原有的院落空间，同时通过改造，形成生动多变的街巷空间。民宿分为十栋小单体，其中有五栋临水而建，与古砖窑隔河相望，紧靠着长白荡的水面，还原枕水江南的韵味（图12）。

图12：原舍·祝甸民宿

（3）祝甸砖窑遗址：始建于清朝，总面积约12万平方米左右，现存11座窑，有单窑、双窑、子母窑等，保存较完整、分布较密集，是江南地区仅存的一处砖窑遗址，2004年被公布为昆山市第三批文物保护单位。锦溪镇会同中国建筑设计院建筑历史研究所，对古窑址群进行保护性维修，维修采用传统材料和工艺技术对窑炉、窑棚等生产设施进行修缮和长期维护。严格遵守不改变文物原状的原则，尽可能真实完整地保存祝甸砖窑遗址的历史原貌和建筑特色（图13）。

图13：祝甸砖窑遗址

五、运营机制

朱家浜村的运营主体包括村集体、企业和村民三方。村集体宏观把控整体项目，统筹村庄产业的招商、发展，通过收储、出租等方式将土地、房屋等资源提供给运营方，负责村内公服设施、基础设施的完善打造，为项目提供各方面的保障和支持。村内成立了专门的旅游公司，投资开发了砖窑文化馆、原舍祝甸民宿等项目。乡伴文旅集团主要负责民宿和餐饮项目的内部装修，并进行后续的引流、运营等工作，企业以文旅项目引进、乡创企业进驻等形式，带动乡村美丽经济产业发展，壮大村集体经济，产生一批就业岗位，企业在此过程中获得经营性收入。

村民可依托村庄民宿、文旅等产业就业获得薪金，也可出租房屋给第三方获得租金，还可自营民宿、餐饮等商业业态以获得收益，以及获得村集体的分红等收入。

六、资金情况

朱浜村乡村建设项目的资金来源主要包括政府投入和社会资本。政府投资建设了砖窑文化馆、原舍祝甸民宿等产业项目，并依托“263”、“散乱污”整治、河道长效管理、生态湿地修复以及祝甸田园乡村等项目进行投资以提升村庄的整体风貌。村镇集体投资成立了旅游开发公司，建设维护了古砖窑遗址公园。此外，村内的共享农庄、自营民宿等由投资方自筹资金。根据《昆山市锦溪镇·朱浜村村庄规划》，结合村庄实际情况，在公共服务设施建设、道路交通工程、市政公用设施以及环境和卫生整治四个方面对总投资进行估算汇总，朱家浜拟投资266.5万元，明东拟投资202万元，祝家甸拟投资1152.13万元。

七、特色亮点

（1）深入挖掘本土文化，打造“砖窑文化”特色IP。朱浜村深入挖掘本土文化，在根植本土“砖窑文化”的基础上，打造“砖窑文化”特色IP。一方面在村庄建设中体现砖窑文化。聘请中国工程院崔愷院士改造“淀西砖瓦二厂”，领衔打造集砖窑文化保护、展示、体验、休闲等功能于一体的“祝甸砖窑文化馆”，从建筑测绘、设计到改造施工，崔愷院士全程参与并提出“微介入”的设计理念，从村西边的一座八十年代废弃的砖厂（淀西砖瓦二厂）改造开始，逐步实现砖窑文化复兴，祝甸砖窑文化馆荣获多项国内外奖项，打响砖窑文化的特色IP。另一方面，在产业发展中升级砖窑文化的内涵。改造建设原舍·祝甸砖窑主题民宿、砖窑遗址公园等特色产业项目，将砖窑文化融入当地农文旅产业的发展中，不仅提高砖窑文化的知名度，还增加了与时俱进的新内容，同时项目整体由乡伴文旅集团进行策划、规划、设计、运营，具有一定的品牌效应和影响力，在周边地区形成知名度。　　

（2）编制实用性村庄规划，筑牢乡村振兴基石。朱浜村以规划先行为切入点，聘请专业规划设计团队江苏省城市规划设计研究院，在当地自然资源部门指导下，以“参与式”规划模式开展规划编制工作、以公众参与为核心，使规划成果融合专业技术、农民意愿和地方实际情况。以规划为抓手，推动产业发展。朱浜村是以保留整治为主的锦溪镇东南部乡村，未来将以一二三产协同发展为特色，发展成为特色突出、环境优美、设施完备、交通便利的以优美湖荡风光和砖窑文化为特色的江南“文化新村”。以规划为抓手，完善配套设施。结合村庄实际情况，合理增设停车场地、体育健身场地、公共厕所等村庄公共服务设施及基础设施，满足村民日常生活需求。以规划为抓手，助力风貌提升。以“水乡村落”为主题，融入绿色、生态、宜居理念，并通过延续村庄肌理、营造亲水空间和对“田、水、路、林、村”等村庄风貌要素提出规划提升策略等手段，打造村庄特色、恢复村落风貌、重铸水乡文化。朱浜村因地制宜开展实用性村庄规划《昆山市锦溪镇·朱浜村村庄规划》，通过规划引领村庄设计、推动产业发展、完善配套设施、助力风貌提升，筑牢乡村振兴之基石。　　（3）农民建房严格管控、农房户型统一引导。根据《昆山市锦溪镇·朱浜村村庄规划》，朱浜村村域范围内共有3个自然村，分别是朱家浜、明东、祝家甸，其村庄规划建设用地分别为14.78公顷、12.31公顷和9.77公顷，户数分别为383户、262户和270户。规划按照原址翻建、异地迁建、预留三类宅基地对村庄布局进行调整，梳理出闲置宅基地、空闲未利用地等用于保障村域产业发展、公服设施、基础设施等需求，优化村庄建设用地结构布局，促进村庄建设用地集约节约高效利用。按照《锦溪镇农村房屋规划建设管理实施细则（试行）》、《昆山市农村房屋规划建设管理办法65号文件》等翻建政策进行宅基地翻建的严格管控，通过图则确定规划宅基地四至范围坐标和编号，预留宅基地发展区域和空地，分区域进行宅基地管控图则编制，明确宅前屋后场地权责，并对公共服务设施和基础设施进行优化，有序引导宅基地周边空间的利用和美化村庄环境。新建农宅设计，要融入地方特色、乡土特色，强化风貌控制，建设绿色生态、环境优美、和谐宜居的江南水乡新村。针对户型，规划中提供五种占地分别为136㎡、131㎡、132㎡、136㎡和146㎡，建筑面积约278㎡、278㎡、278㎡、276㎡和134㎡的五种新建户型，对建筑色彩、材质等风貌要素进行统一引导。此外，针对村民农村建房，政府还发布系列贴息资助、贷款政策等以提高村民的积极性与参与度。　　

（4）引入乡伴文旅集团，实现整村规划运营。地方政府引入第三方公司乡伴文旅集团、其在前期阶段对村庄的现状情况、总体定位、发展策略、功能分区等进行详细的调研梳理，并基于此负责产业项目的策划、规划、实施及运营一体化等设计。乡伴文旅深入挖掘当地“砖窑文化”，在获得项目经营权后以社区民宿、产权与使用权分离的方式进行运营与管理。通过祝甸砖窑文化馆、原舍·祝甸砖窑主题民宿等产业项目，打响特色IP文化品牌、提高产业项目知名度，吸引大量游客前往，提高村民、村集体收入。村民可将房屋托管给乡伴文旅当民宿出租，按短租房的形式出租给游客，通过托管合作的方式将业主的利益最大化。通过整村规划运营，有助于项目后期阶段设计、运营的稳步推进。