各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局，各有关单位：

经区政府同意，现将《青浦区住房发展“十四五”规划》印发给你们，请认真按照执行。

上海市青浦区人民政府办公室

2021年10月28日

青浦区住房发展“十四五”规划

“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年；是上海在新的起点上全面深化“五个中心”建设、加快建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市的关键五年；是青浦加快落实国家战略、打造“上海之门、国际枢纽”的关键期。“十四五”时期，进一步促进市场平稳健康发展、不断健全住房保障体系、持续提升人居环境品质、着力夯实基层治理基础、加强安全风险防范管理，对于实现“六稳”“六保”目标、提升城市功能品质、促进产城融合发展、加快功能区域建设、引导人口合理分布以及更好满足群众对于美好生活的向往，具有积极而重要的意义。根据《青浦区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标》和《上海市住房发展“十四五”规划》，制定本规划。

一、发展回顾与形势展望

“十三五”以来，青浦区全面贯彻落实上海市住房发展指导方针，认真落实加强房地产市场调控各项举措，在保持房地产市场健康稳定发展的同时，全面推进“四位一体”住房保障体系建设，围绕“美丽家园”建设，加大老旧小区和旧住房综合改造步伐，完善住宅小区综合治理体制和机制，积极改善群众的居住条件和居住环境，较好地完成了“十三五”规划确定的各项目标和任务。

（一）“十三五”发展回顾

1.坚持“租售并举”，住房租赁市场健康发展

“十三五”期间，青浦区大力推进筹措新建和转化租赁房源，进一步加强租赁住房整治工作。五年来，全区累计完成新建租赁住房项目落地5个（共13个地块）、9748套、83万平方米，努力满足市西软件信息园、西虹桥商务区、青浦新城等重点区域，以及华为、网易、漕河泾等重点企业的人才需求；全区累计推进商品房配建租赁住房项目29个、4385套、26.3万平方米，努力与公租房相结合，促进租赁市场供需适配；积极筹措园区工业用地的7%～15%配建宿舍转型租赁住房，全区累计完成宿舍转化项目54个、7735套、37.9万平方米，努力缓解产业工人租房难问题。围绕合法稳定居住要求，每年对全区住宅小区“群租”情况进行摸底并及时整治，全区“群租”户数逐年下降，“群租”扰民现象大为缓解。

2.坚持“房住不炒”，房地产业持续平稳发展

“十三五”期间，青浦区坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加强供需双向调节与市场监管力度，抑制投资投机性购房，支持居民合理住房需求。五年来，全区累计完成房地产固定资产投资1762.74亿元。新建商品住房新增可售面积累计约为534.39万平方米，一手住宅可售面积约为71.2万平方米，约占全市一手住宅可售面积的9.8%。存量房交易面积达376万平方米。一批品质楼盘相继落成。认真落实商办项目整治要求，完成11个项目整治任务。结合轨道交通站点建设，积极配合推进TOD开发建设，累计新增商办面积132.3万平方米。

3.坚持“四位一体”，住房保障体系不断优化

“十三五”期间，青浦区深入推进廉租住房、共有产权房、公共租赁房、动迁安置房“四位一体”住房保障体系建设，住房保障能力进一步增强。五年来，全区新增共有产权保障性住房家庭494户，年均99户；筹措公共租赁住房3921套，新增具备供应条件的公共租赁住房2905套，优先用于人才公寓，华为人才公寓基本具备开工条件；配建保障性住房3406套、18.8万平方米；动迁安置房供应13274套；新增廉租家庭453户，廉租房租金补贴做到应保尽保，实物配租做到愿配尽配。特别是通过滚动编制和实施区属动迁安置房三年行动计划，累计安置在外过渡户4808户。货币化安置方式日益完善，相关街镇试点工作成效良好。

4.坚持“精细管理”，住宅小区面貌持续改善

“十三五”期间，青浦区围绕“安全、优美、有序、宜居”的目标，以“美丽家园”建设为抓手，持续加强住宅小区的精细化管理，加大旧住房综合改造力度，不断提升物业服务水平。五年来，全区累计住宅改造修缮建筑面积共242.2万平方米，其中“美丽家园”旧房综合改造面积208万平方米，屋面及相关设施改造面积32万平方米，直管公房全项目大修面积2.2万平方米。建立区、街镇、居民区三级住宅小区综合管理联席会议制度，细化完善住宅小区综合管理职责清单，健全住宅小区综合执法模式，推进城市网格化管理向住宅小区延伸覆盖，制定《青浦区“居改非”综合整治工作推进方案》，加强住宅小区内“居改非”的整治工作。认真落实《上海市住宅物业服务规范》，积极推进物业企业满意度测评，物业行业服务和管理标准体系不断完善。充分发挥各方力量，推进1部老旧小区加装电梯工作。同时，扎实推进徐泾蟠龙、徐泾老集镇等城中村改造项目。

5.坚持“高效服务”，房产营商环境不断优化

“十三五”期间，青浦区全面树立“店小二”服务理念，通过多环节并联审核和前置预审等方式，积极推动不动产审批服务流程优化再造，行政服务效能显著提升。认真落实不动产登记“全•网•通”服务改革方案，将不动产缴税、登记工作流程进一步整合，由“一窗受理—分别审核—缴纳—发证”调整为“一窗受理—分别审核—发证”，将办理环节简化为“受理”和“发证”两个环节；对于房屋类型为工厂、仓库的非住宅转移登记事项设置专窗，减缩办理时限。改革实施以来，不动产登记由“十二五”期末的跑3个部门、办证时间41天，压缩为最多跑一次、办证时间5个工作日，异议登记、查封登记、文件登记项登记的办理实现当日办结；7项行政审批事项纳入“一网通办”，2020年“一网通办”审批办结率达到40%。积极践行上海市取消房产继承登记强制公证的要求，率先探索青浦区内未经公证的不动产继承登记业务。

“十三五”期间，青浦区住房发展工作取得了明显成效，但依然存在一些亟待解决的问题。一是受宏观形势的影响特别是新冠肺炎疫情的冲击，住房市场的预期存在波动；二是住房保障制度需要进一步深化，特别是区属动迁安置房的建设仍不能满足城市开发建设和历史过渡群众的需求；三是青浦老旧住房综合改造和城市更新压力较大；四是住宅小区综合治理效应尚未充分显现，体制机制建设仍有待创新突破。

（二）“十四五”期间面临的形势

“十四五”期间，青浦区住房发展面临新的形势。从全国看，我国已进入高质量发展阶段，下一步发展具有多方面优势和条件，同时发展不平衡不充分问题仍然突出，重点领域关键环节改革任务仍然艰巨；从全市看，上海进入建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市的全面推进期，进一步强化“四大功能”、建设“五个中心”，加快推进空间格局和经济格局的变革，也亟需解决经济趋缓和活力不足交织叠加的问题；从全区看，青浦全面承接两大国家战略，加快推动“一城两翼”战略布局进入新的阶段。未来五年，全区住房发展将进入新阶段，在保障和改善民生方面肩负新使命，同时也面临一些新挑战。

1.宏观形势冲击变动

从短期来看，新冠疫情的爆发对全区房地产市场运行带来明显冲击，从房屋施工到房屋销售，从物业服务企业到房地产开发商，都受到了影响。疫情对居民购房需求和房地产企业资金链的冲击，加剧短期供需不匹配的格局，并可能引发一系列的连锁反应，加大房地产市场和金融经济风险。从长期来看，随着宏观经济不确定性大幅增加、人口增速和城镇化进程持续放缓、国家长期坚持“房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济的手段”等政策导向，房地产市场将面临长期压力。

2.人口布局结构变化

“十四五”期间，随着进博会、长三角一体化等国家战略的实施，城市化、城镇化进程的加快，西虹桥商务区、市西软件信息园等产业载体的建成，华为、网易等大型企业的入驻，将显著改变人口发展预期并导入大量的产业人才，人口的空间分布将向青浦新城、重点城镇等城市化地区集中，向青东片区和华为周边等产业集聚区集中，人口的年龄、学历和收入结构也将发生变化，将对青浦区的住房需求总量、类型、结构和布局提出新的要求，对大型社区和住宅小区综合治理和物业管理带来新的挑战。

3.新城建设独立城市

“十四五”期间，上海将加快形成“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”空间新格局，青浦新城将按照“产城融合、功能完备、职住平衡、生态宜居、交通便利、治理高效”的要求和独立的综合性节点城市定位，运用最现代的理念，集聚配置更多教育、医疗、文化等优质资源，建设优质一流的综合环境，着力打造上海未来发展战略空间和重要增长极，在长三角城市群中更好发挥辐射带动作用。同时，将强化交通布局开路先行，把上海自贸试验区临港新片区、长三角生态绿色一体化发展示范区、虹桥商务区以及五个新城等重点区域串联起来，逐步构建与长三角一体化发展和上海都市圈建设相匹配的城际和市域交通体系。独立城市将会对新城的住房总量、结构和布局提出新的要求。

4.品质城市生活变迁

“十四五”期间，青浦区将加快打造“上海之门”，加快提升城市发展能级和品质品位，这对青浦区的住房发展提出了新的要求，特别是区内还存在不少老旧小区和城中村，改造需投入的资金多、难度大，与打造“品质城区”的要求还存在距离。另一方面，群众对于美好生活的向往，使得住房市场转向量质并举的平稳发展阶段，居民改善性住房需求将稳步上升，对居住功能完善和品质提升的要求将更为迫切。

5.土地供给模式变革

中央经济工作会议强调，要解决好大城市住房突出问题，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。“十四五”期间，随着土地要素市场化配置改革的深入推进，特别是集体建设用地入市土地改革进一步深化，入市用地可用于租赁用房建设，有助于公租房、廉租房等保障性用房供给增加。青东五镇联动发展将进一步梳理配置土地资源，加大对于非居住存量房屋和城中村的腾退改造力度，也将使更多的土地空间资源得到盘活更新和有效释放。

二、指导思想和总体目标

（一）指导思想

——以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，全面落实习近平总书记考察上海重要讲话精神，深入践行“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，以解决好超大城市住房突出问题为核心，以供给侧结构性改革、居住品质提升为主线，稳中求进、稳中提质、稳中增效，推进住房从高速发展向高质量发展转变。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持租购并举的住房发展方向，完善住房市场体系和住房保障体系，以居住为主、以普通住房为主、以市民（新市民）、青年人为主，优化保障类租赁住房、保障类产权住房、市场类租赁住房、市场类产权住房“四位一体”的租购并举住房制度体系，促进房地产业健康平稳发展，为青浦落实国家战略、建设“上海之门、国际枢纽”提供有力保障。

（二）基本原则

——坚持以人为本、民生优先。始终践行以人民为中心的发展思想，坚持保障和改善民生优先导向，满足居民合理住房需求，突出住房居住功能，把解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题作为出发点和落脚点，努力维护社会公平，增进群众福祉，让广大群众有更多获得感。

——坚持供需平衡、优化结构。确保住有所居，充分用好增量资源，积极盘活存量资源。坚持市场配置和政府保障相结合，根据需求确定市场房源供应数量，稳步提高租赁住房供应比例，提高中小套型普通商品住房供应比例，优化保障性住房的供应结构，提高货币化安置和租金配租的比例。

——坚持房住不炒、平稳发展。加强房地产市场调控，健全房地产业健康发展的长效机制，保持住房价格总体稳定。健全体制机制，完善房地产交易监管制度，强化住房租赁市场和商业办公市场监管，加强对房地产企业及从业人员管理，规范市场秩序。

——坚持多管齐下、补齐短板。加快完善各方面体制机制，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，不断激活市场和社会活力，多渠道利用各种资源解决居民住房问题。创新政府提供公共服务和实施市场监管方式，健全工作机制，突出重点，破解难题，补齐短板，服务百姓安居。

——坚持建管并举、重在管理。强化规划引领、提升管理能级，促进城市有机更新和城市特色风貌塑造相协调。综合运用法治化、社会化、智能化、标准化的手段，加快房屋行政管理、住宅小区管理的数字化、智慧化建设。统筹推进城乡发展一体化，协调好住房发展的经济功能和社会功能，健全协同机制，构建公平多元的住房公共服务体系。

——坚持绿色发展、生态宜居。把绿色作为城市核心竞争力的关键要素，推进绿色低碳、健康的生产方式和生活方式。加大住房建设和修缮改造科技创新力度，节约集约利用土地、水、能源等资源，强化环境保护和生态修复，打造宜居宜业社区，使城市更具韧性、更可持续。

（三）总体目标

围绕住有宜居的目标，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度不断完善，住房的精准供给、服务供给和品质供给持续加强，群众多层次、功能性、品质化的居住需求进一步满足。租赁住房、商品住房、保障性住房的规模与结构有效统筹，实现住房与公共交通、就业岗位、公共服务设施协调发展。房地产市场发展平稳有序，房地产市场调控措施得到有效贯彻落实。住房保障体系更加完善，低收入住房困难家庭的住房问题进一步得到解决，共有产权保障住房受益面持续扩大。动迁遗留基地收尾平地工作基本完成，动迁安置计划有效推进。租赁市场更加规范，旧房改造和修缮工作持续加强，“美丽家园”建设持续实施。住宅小区综合治理水平显著提升，住房领域数字化转型大力推进。物业社会化服务能力不断增强，住宅小区民生突出问题得到有效解决。大型居住社区安全平稳运行。

“十四五”期间，全区房地产开发投资总额和住宅开发投资总额累计完成2100亿元和1500亿元。新建商品住房新增可售面积550万平方米，新增供应租赁住房80万平方米、约1.4万套；新增供应区属动迁安置房123.86万平方米、约1.38万套；新增供应公共租赁住房约2100套；创建“美丽家园”不少于17个；完成5个在建城中村改造项目，面积约2678亩，启动6个新建城中村改造项目，面积约3717.96亩。

表1青浦区住房发展“十四五”规划主要指标

三、主要任务

（一）促进市场平稳健康发展

1.建立多元规范的租赁市场体系

认真落实长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，打造租购并举住房制度的先行示范区。发挥区属国有企业功能，增加政府、机构和企业持有的租赁住房比例，允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房，强化托底保障和市场“压舱石”“稳定器”的作用。健全住房租赁管理机制，构建青浦特色的租赁住房体系，将租赁居住管理服务纳入社区综合治理工作。加大租赁住房筹措力度，继续落实商品房15%配套社会租赁房源，探索集体土地建设租赁住房试点工作，集体组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房，加大对城市运行基础服务人员低租金、宿舍型租赁住房供应力度，适当提高轨道交通站点600米范围内租赁住房占住房供应的比例。提供多元化的住房产品，鼓励民宿、长租公寓、农民住宅和旧房屋进行改造，创造个性化、有文化的居住空间，满足不同消费人群需求。充分发挥社会主体作用，支持专业租赁机构的发展，积极稳妥推进代理经租，落实对租赁住房开发投资商和运营管理服务商的支持政策，规范发展长租房市场。鼓励盘活存量住宅资源，持续开展非居住存量房屋改建转化为租赁住房工作，针对各街镇、工业园区、产业园区的实际需求统筹规划布点非居转化项目。认真落实降低租赁住房税费负担各项政策，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。“十四五”期间，全区新增供应租赁住房80万平方米、约1.4万套。

2.健全房地产市场发展长效机制

继续开展房地产市场调控政策执行情况的监督检查，严格执行国家和上海市各项政策。稳定商品住房供应，加强住房用地供应计划管理，深化完善房地联动机制。开展房地产交易秩序专项检查，规范商品房预、销售行为，加大对房地产开发企业违反限购政策、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的规范管理，规范存量住房交易中介信息披露、交易流程和市场秩序，切实维护购房人的合法权益。加强对重点区域、重点项目的销售监管，重点在积累客户、认筹摇号等环节加强指导，督促开发企业维持好销售现场秩序。“十四五”期间，全区房地产开发投资总额和住宅开发投资总额累计完成2100亿元和1500亿元，新建商品住房新增可售面积550万平方米。

3.强化住房供给与人口结构衔接

及时衔接重大产业项目人才导入信息，合理预判分析区域人才流入总量、人口结构与住房类型的关系。根据重点功能区的建设时序，建立产业发展、就业结构、人口调控与住房建设良性互动机制，促进就业与居住均衡发展。结合青浦“一城两翼”不同的区位条件和发展特点，采取差异化的规划对策。青东五镇重点关注结构调整，提高针对多元人群的住房保障适应能力，综合统筹多种住房建设模式，结合旧区更新相关工作，推进住房用地布局优化，重点增加活力城区和宜居小镇住宅用地的供应规模；青浦新城着重促进人口集聚，鼓励新增居住用地供给，适当提高新城范围内规划居住用地占城镇建设用地比例，允许适当放宽住宅地块特别是租赁住房等地块的容积率，提供高品质、特色化的国际社区、创业社区、高品质商品住宅等多样化居住产品；工业园区着重增加租赁型住房比重，强化产城融合、职住平衡；青西三镇着重适度调控商品住宅规模，限制高强度、高密度开发。因地制宜完善户型比例要求，科学合理确定多层、小高层、高层的中小套型住房供应比例。鼓励以公共交通为导向的社区开发模式，提高轨道交通站点周边区域商品住房用地中小套型住房供应比例，实现城市组团式紧凑开发。探索部分未建商办用地在充分论证的基础上转为居住用地并建设租赁住房，用于青年科创社区或企业人才公寓等。针对人口老龄化高龄化趋势，鼓励适老性住房、社区建设供应，满足老年人居家养老需求。

（二）不断健全住房保障体系

1.推动保障性住房有效供应

深化完善保障性住房建设和供应政策机制，优化多渠道建设筹措方式，健全实物和货币相结合的保障方式，着力提高资源利用效率。廉租住房坚持以租赁补贴为主，实物配租为辅，适时调整廉租住房准入标准和补贴标准，对符合条件的申请家庭实行“应保尽保”，做好托底保障。继续完善公共租赁住房政策，按照“规模合理、以供定需、聚焦人才、循环使用”的基本原则，加大公共租赁住房精准保障力度，着力解决重点园区和企业的青年职工和引进人才的阶段性住房困难；鼓励用人单位通过发放租赁补贴，进一步降低单位职工租金支付水平；认真落实公共租赁住房相关政策，加大引导社会资源用于公共租赁住房的工作力度。加强共有产权保障住房准入管理，按照“定价科学、政策稳定、以供定需、轮候供应”制度安排，按照“能进则进”的原则，继续分批次开展申请供应工作，不断强化供后管理。动迁安置住房坚持“保基本、讲公平、可持续”的原则，合理确定征收安置住房供应数量和供应价格，按照房屋征收补偿的价值标准，在房屋产权调换和货币化安置相结合的基础上，引导和激励居民选择货币化安置，逐步提高货币化安置比例。

2.继续加快保障性住房建设筹措

结合产业项目导入和城市功能布局，合理规划安排建设用地，坚持集中与分散相结合，建设保障性住房。认真落实新出让商品房住宅用地需配建5%保障房的政策。加快推进动迁安置房建设，“十四五”期间，预计新增供应区属动迁安置房123.86万平方米、约1.38万套。认真落实《2020—2022年区属动迁安置房三年行动计划》，滚动编制下一轮三年行动计划。加快推进大型居住社区配套设施建设，加强配套建设资金监管。积极做好租赁住房用地出让工作，全力督促新建项目落地建设。按照“货币补贴为主、实物配租为辅、标准动态调整”的原则，继续对本区城镇户籍低收入住房困难家庭实行廉租住房“应保尽保”，力保配租率100%的工作目标。“十四五”期间，预计新增廉租受益家庭400户，年均80户。以“政府主导、社会参与、统筹规划、因地制宜、管理规范、生活便利”为主要原则，多渠道筹措公共租赁住房房源，实行有条件配租、有期限承租和有偿居住。“十四五”期间，预计新增供应公共租赁住房约2100套。做好保障住房申请、审核工作、签约入住工作，实施共有产权房区域分配管理。“十四五”期间，预计新增共有产权保障性住房家庭300户。

3.完善保障性住房供应分配机制

继续优化简化廉租住房、公共租赁住房申请材料，不断提高申请审核效率和配租效率。实施保障房源梯度管理，分别针对高端和紧缺型人才、城市运行和区域发展提供基础服务的人才以及柔性人才，按需供应配建房源、社会租赁房、开发商自持房源、工业用地上建造的宿舍和存量非居改建转化的房源。实施企业房源额度管理，针对区重点产业、纳税百强、高新技术等经区相关部门认定的企业，按照申请单位类型，由申请单位自主认定相关人才并对定向供应的公租房进行自主分配，实现动态供应。

4.加强保障性住房供后管理工作

充分运用信息化手段，及时更新并掌握公共租赁房租住人和用人单位信息、共有产权房和廉租房家庭情况信息、单位租赁房房源信息和出租信息，加强对公租房租客和用人单位、租赁房产权单位的监督管理。建立违规违约行为的分类处理机制，加大对共有产权房违规出租的惩处力度，做好共有产权保障住房满5年上市转让的受理、审核、签约及缴款等工作，继续探索保障性住房的收回腾退处理措施。

（三）持续提升人居环境品质

1.统筹推进旧住房更新改造

认真落实《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，结合“美丽家园”建设，继续开展各类旧住房综合改造，重点实施纳入保障性安居工程的成套改造、屋面及相关设施改造、厨卫改造等三类旧住房综合改造，将旧住房综合改造与房屋安全隐患处置、雨污混接改造、小区架空落地、海绵化改造等专项改造有机结合起来。持续改善住宅小区综合环境和居住品质，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。加大力度推进既有多层住宅加装电梯工作，推动成片、成规模加装电梯。落实加装电梯业务办理流程再造，推进加装电梯“一网通办”，完善联合办理工作机制。充分发挥街镇和社区基层组织的作用，引导居民群众做好加装电梯的协商和矛盾化解，鼓励第三方社会组织和专业单位提供专业技术服务，加强加装电梯的施工过程和运行监管。加强优秀历史建筑保护修缮（改造）项目事中事后监管工作。在优秀历史建筑“一幢一册”编制工作的基础上，加快推进智能监测设备的安装工作，对优秀历史建筑的震动、位移、倾斜，做到更有效的监测。

2.多元化推进“城中村”改造

加强“城中村”前期规划储备工作，深化完善房屋征收补偿机制，稳妥推进“城中村”改造。积极服务指导各街镇，配合做好“城中村”计划申报的前期准备工作，并根据《青浦区“城中村”改造实施意见》流程进行审核及上报，做到成熟一个，推进一个。积极探索多元化投资路径，大力吸引社会资本参与“城中村”改造项目。有序实施重点地块“城中村”改造，加快推进徐泾蟠龙、徐泾老集镇、盈浦街道、重固镇等在建“城中村”改造项目，启动华新凤溪、朱家角横江村、赵巷镇水产北崧赵重、金泽西岑、徐泾诸陆西路南侧、徐泾前明等“城中村”改造项目，推动征收补偿和地块出让，推进绿地、道路、河道、公建配套、商业、住宅等项目建设。

3.优化住房建设管理机制

系统完善和优化本区配套费征收、使用管理机制，实行收支两条线管理，适应住房配套建设的需求，加强统筹协调，强化项目代建、设计勘察、管线综合、工程监理、投资监理等管理单位对投资控制的作用，提高配套费的使用效能。对于已经建成的公共配套设施，夯实运营管理的主体责任，提高移交接管及开办运营率，着力补齐公共服务短板。加强住宅分类管理研究，根据不同房屋类型、建成时间和收费标准，分别制定市场化和政府托底保障为主的运行管理机制。开发类住房以“治”为主，通过筹建和改选小区业主委员会，夯实小区管理基础，加强协调住宅小区内存在的开发商遗留问题，对于小区内不完善的基础设施，按照程序启动物业维修基金，对维修资金支取或分摊数额较大、处于全区前10%的业委会及业主意见反映较多的小区加强实地检查、督促及时整改，进一步规范小区维修资金及公共收益的管理使用。安置类住房以“建”为主，加大改造整治力度，对安置小区内存在的房屋质量、公共基础设施陈旧等问题，加大区镇两级政府性投入，并列入年度财政预算，积极引导安置小区居民转变物业服务观念。零散居民点结合政府投入、社区管理、居民自治，重点改善下水堵塞、道路破损、路灯不亮等基础设施短板，维持小区的基本人居环境。继续开展住宅小区环境综合整治，强化小区垃圾综合治理，疏解小区车辆停放矛盾。继续加强“车库改居”整治工作。探索打造智慧小区，推广建设综合感知、火患预警、社区综合管理等智慧系统。全面提升住宅小区运行安全水平，进一步优化小区公共管理秩序。

（四）着力夯实基层治理基础

1.推进小区业委会建设

加强住宅小区综合治理行业指导监管，落实街镇属地管理责任，建立健全居村党组织领导下的居村委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”和业主等共同参与的社区物业治理架构和综合协调工作机制。鼓励居民区党组成员、党员业主、群团骨干、楼组长等竞选业委会成员，支持居民区党组成员兼任业委会主任，新成立业委会委员中党员比例一般不低于50%。鼓励居委会、业委会工作人员交叉任职，支持居委会中符合条件的人员兼任业委会成员，引导业主委员会依法履行职责，督促和协助物业服务企业履行合同约定，积极协调处理业主和物业服务企业之间矛盾、纠纷。加快形成以住宅小区为基础单元的居民自治和社区共治机制，加强业主自我管理，鼓励业主积极与物业服务企业开展“沙龙”等交流互动，形成住宅小区业主与物业服务企业和谐融洽氛围，进一步提升业主自我管理能力和社区共治能力。

2.促进物业企业服务水平提升

认真落实《青浦区创建住宅小区“放心物业”实施意见》。加强物业管理招投标管理，杜绝暗箱操作，确保规范招投标市场运作。完善物业行业信用制度，建立青浦区物业服务企业信用管理等级体系，落实物业服务企业和项目经理的诚信记录，对物业服务企业和项目经理的违规行为加大公开力度。加快构建物业服务企业满意度测评等综合评价机制，建立物业服务公众满意度“五色”评价体系，依托第三方社会机构对物业服务满意度开展测评，建立信息定期发布机制，推动形成“优胜劣汰、失信失业”的市场环境，提升物业行业社会公众“满意度”。推行物业服务费价格评估制度，建立“质价相符、按质论价”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务社会化、专业化、规范化建设，不断提高物业服务水平和行业满意度。提升物业管理的规模化水平，针对目前管理区域少、管理面积小的企业进行有效整合，推进住宅小区物业全覆盖，解决开放式小区物业缺管问题。加强对公有住房、“售后房”、早期动迁安置房等老旧住宅小区物业服务达标考核。

3.改善大居社区管理服务

按照“一次规划、按需实施、确保基本、逐步完善、远近结合、统筹兼顾”的原则，加快推进以保障性住房为主的大型居住社区配套设施建设，满足已入住居民出行、入学、就医、购物等基本生活需求。加强区级部门与大型居住社区所在街镇衔接，形成管理服务合力，缩短大型居住社区成熟周期。结合青东地区联动发展，统筹做好服务资源排摸和服务范围设计，推进徐泾北（华新拓展）跨镇域服务资源共享。对城市化地区与新城连接成片、边界清晰、市政基础设施和基本公共服务设施完善的区域，达到一定面积和人口规模，在基本完成农村集体经济组织产权制度改革、村组撤制、农民房屋征收的情况下，加快研究和推进析出街道工作，努力解决“镇管社区”中“小马拉大车”的矛盾。

（五）加强安全风险防范管理

1.加强安全生产运行管理

树牢安全发展理念，层层压实责任，深入排查住宅建设和运行领域的安全生产隐患，按照要求认真开展安全生产专项整治三年行动，落实房屋使用安全责任人制度，加强监管执法和安全服务，切实维护群众生命财产安全。加大既有住宅安全生产监管力度，研究和探索解决住宅建筑工程质量问题的长效机制。严格新建住宅交付标准和要求，全面落实《上海市新建住宅交付使用许可规定》实施细则，协调推进新建住宅与配套设施同步建设、同步交付。加强对住宅修缮工程的项目监管和工程现场质量安全检查，开展施工自查、监理复查、修缮部门巡查等多层次的质量安全检查工作，通过政府采购形式，公开招标第三方协助开展住宅修缮工程的安全质量监管。落实住宅工程质量潜在缺陷保险制度，支持保险公司委托的风险管理机构，对住宅工程项目实施全过程质量风险管理。探索解决房屋质量纠纷支撑机制，完善商品房质量鉴定程序，明确商品房质量问题造成损失的赔偿范围。严格落实《上海市房屋使用安全管理办法》，加强对老旧房屋结构和附属设施的全面评估、排摸、整治和改造加固。加快老旧电梯安全风险评估和更新改造，全面完成住宅小区老旧电梯安全评估，基本解决使用年限超过15年的早期商品房、“售后房”、直管公房和系统公房以及混合型住宅等小区老旧电梯存在的安全风险问题。持续开展高空坠物整治工作，依托对旧房屋外墙墙面及附着物、建筑附属构件的修缮整治，开展高空坠物隐患处置工作，聚焦存在隐患的小区，做好警戒防护、责任认定等工作，督促物业服务企业将住宅小区外墙外保温及墙面安全隐患情况纳入日常巡查范围。

2.规范住房中介销售市场

加强房地产中介监管，运用二手房网上备案系统等信息化手段，落实存量房交易资金监管，规范房地产经纪服务收费，引导督促房地产中介、房地产经纪机构定期向区人口管理部门提供房屋租赁信息。加快推进房地产中介机构和从业人员的诚信体系建设，建立房地产中介机构资格备案制度、资质年检制度、从业人员执业资格登记备案制度、服务机构与人员信用档案制度，对出现违规操作的房地产中介机构和从业人员，在信息公开平台进行公布。坚决从重打击房地产经纪机构和人员违规违法行为，强化房地产经纪行业自律和事中事后监管，建立行业退出、禁入和行刑对接机制，发现涉黑涉恶线索及时移交公安机关。加强网络售房监管，严厉整治虚挂房源，哄抬房价等违法违规行为。

3.规范企业代理经租行为

主动加强与属地市场监管部门的工作对接，对于住房租赁企业（含分支机构）办理登记注册、领取营业执照，及时督促企业到登记注册所在地、房源经营所在地的房管部门办理信息记载手续。严格落实《住房租赁条例》，深入宣传上海市房地产经纪行业协会《住房租赁市场风险提示》，严禁代理经租企业采用“高进低出”“长收短付”租金收取方式，不得诱导租客使用“租金贷”。积极开展代理经租企业房源信息双记载工作，深入推进事中事后监管，逐步形成从住房租赁企业的主体信用、房源筹集、出租经营到客户服务等全过程的行业监管机制。严格代理经租房屋标准，规范代理经租交易行为，落实住房租赁合同网签备案责任。

四、保障措施（一）全面加强党的领导

深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，增强“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”，完善上下贯通、执行有力的组织体系，确保各项决策部署有效落实。贯彻党把方向、谋大局、定政策、促改革的要求，加强前瞻性思考、全局性谋划、战略性布局、整体性推进，全面推进重点任务挂图作战，不断提高贯彻新发展理念、构建新发展格局能力和水平，实现发展规模、速度、质量、结构、效益、安全相统一，为实现住房高质量发展提供坚强的制度保障和作风保障。

（二）合理配置土地资源

科学编制年度住房用地供应计划，适当提高居住用地占城镇建设用地的比例，实现商品住房用地供应稳中有升，保障性住房用地确保供应，租赁住房用地适当增加。完善住房配套市政基础设施和公共服务设施用地配置，提升城市品质和活力，形成宜居宜业的居住环境。大力促进产城融合、职住均衡，建立与区域人口规模、人口结构、产业分布相匹配的住房供应体系。

（三）加大财税支持力度

加强大型居住社区配套建设资金投入、社区管理补贴、各项配套建设投入、公共租赁住房运作补贴、旧住房修缮改造投入等重点领域的财政支持力度，进一步优化财政支持方式。加大对保障性安居工程等方面的财政资金投入，形成稳定的财政支持机制。加大对旧住房改造和住宅小区综合治理的资金支持，探索运用市场化方式吸引社会力量参与，确保各项工作平稳有序开展。

（四）积极探索创新举措

积极落实公积金制度改革创新，探索住房公积金对租购并举住房制度的支持方式。积极探索住房质量保险制度，强化住房使用期间质量保险责任，在保障性住房和商品住房中推行工程质量潜在缺陷保险，并在土地出让合同中将工程质量潜在缺陷保险列入土地出让条件。根据海绵城市建设要求，推进海绵型住区建设，支持住宅小区、公共空间和建筑采用绿色屋顶、下凹式绿地、透水铺装等海绵化措施，鼓励雨水调蓄设施建设与绿地、水体建设相结合。在小区雨水系统设计中，推进海绵城市等措施与市政雨水排水系统的有效衔接。

（五）大力推进数字转型

主动顺应城市数字化转型要求，瞄准未来数字城市的特征和趋势，搭好住房发展的数字框架，打通住房发展的数据瓶颈，激活住房发展的应用场景。积极配合推进住房发展的整体性转变、全方位赋能、革命性重塑，以大数据深度运用为驱动，倒逼住房发展的管理手段、管理模式、管理理念深刻变革，引领生产生活方式和思维模式全面创新。

（六）完善规划落实机制

把促进住房市场平稳发展、推进住房保障、服务百姓安居纳入政府工作目标，建立多部门联合的工作体制，明确各相关部门职责分工和任务要求，健全信息沟通、政策协调和工作协同机制。结合住房发展规划实施，适时开展中期和期末评估，在此基础上进一步完善规划任务和工作重点。加大宣传力度，鼓励社会公众参与，充分发挥相关行业协会和中介组织作用，加强行业自律。

相关附件
• 青府办发〔2021〕46号.pdf