各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局，各有关单位：

    区规划土地局关于《青浦区工业用地全生命周期管理实施细则》已经区政府同意，现转发给你们，请按照执行。

    上海市青浦区人民政府办公室

    2014年9月29日

    青浦区工业用地全生命周期管理实施细则

    第一条（目的和依据）

    为进一步促进土地资源节约集约利用，按照 “总量控制、增量递减、存量盘活、流量增效、质量提升”的土地管理原则，充分发挥土地资源市场配置作用，充分发挥土地出让合同的平台作用，以合同约定的市场化手段加强工业用地管理，促进我区经济社会转型发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《上海市土地使用权出让办法》、市政府印发的《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平的若干意见》（沪府发〔2014〕14号）、《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》（沪府办〔2014〕26号）等，结合《青浦区产业项目“闭环”管理工作方案》（青府办发〔2014〕37 号）的相关要求及本区实际，制订本实施细则。

    第二条（定义）

    本实施细则所称工业用地出让全生命周期管理，是以提高土地利用质量和效益为目的，以土地出让合同为平台，对项目在用地期限内的利用状况实施全过程动态评估和监管，通过健全工业用地产业准入、综合效益评估、土地使用权退出等机制，将项目建设投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境各要素纳入合同管理，实现土地利用管理系统化、精细化、动态化。

    第三条（适用范围）

    本区新增供应的工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类等建设用地均按照本细则执行。历史违法工业用地处置、存量工业用地扩大用地面积、提高建筑容积率、分割转让、原划拨土地转出让等情形，参照本细则执行。

    第四条（基本原则）

    坚持遵循项目全生命周期规律，合理确定工业用地弹性出让年期。

    坚持落实土地利用全要素管理，明确工业用地的单位土地投入、产出、节能、环保、本地就业等经济、社会、环境约束性指标。

    坚持实施土地利用全过程管理，实现项目开竣工、投达产、土地利用绩效评估和土地使用权退出的全过程管理。

    坚持体现土地利用综合效益，实现资源节约、生态环保、提质增效、和谐发展的目标。

    第五条（管理职责）

    由区经委牵头，区发改委、科委、国资委、规土局、环保局、财政局、区行政服务中心参与，协调工业用地管理工作，协调落实土地全生命周期管理相关要求，对涉及产业准入、绩效评估、环境保护、土地使用权退出等重大事项进行专题研究，协调各部门工作进展，完善保障措施等，确保政策落实。

    区经委负责本区工业用地项目准入审核、土地利用绩效评估的管理工作。

    区发改委负责工业项目固定资产总投资及投资强度认定的相关工作，对项目税收、达产情况等进行监管工作。

    区环保局会同区经委、区规土局开展本区工业用地环境保护的监督管理工作。

    区规土局负责本区工业用地规划和土地利用等管理工作。

    本区其它相关部门按照各自职责，做好配合、服务和监管工作。

    各街镇政府、“一园三区”负责各自区域内的工业用地节约集约利用的组织实施与协调管理，各街镇相关部门或工业园区管理机构具体负责项目履约考核等工作。

    第六条（产业项目准入和供地方式）

    （一）工业用地利用必须符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，严格按照《青浦区产业项目评审准入办法》实施。

    （二）产业项目准入审核通过的，按照项目实际进度要求，单个或成批报区土地领导小组审核决策认定，并形成会议纪要。投资、产业、规划、土地、灾评、环保、卫生、消防、建设、水务、交警、绿化市容、民防等管理机构进行同步审核，审核工作通过土地出让前期征询的方式办理。经认定的项目全生命周期管理要素将纳入土地出让合同，作为土地利用绩效评估的依据。

    （三）经区土地领导小组决策认定后，工业用地产业项目类、研发总部产业项目类采取“带产业项目”挂牌方式供应；工业用地标准厂房类、研发总部通用类通过公开招拍挂方式供应。

    （四）产业项目准入审核通过的，建设单位应在土地出让前向区规划土地管理部门报送建设工程规划设计方案（含“项目总平面图及鸟瞰图”）。区规划土地管理部门按照设计方案审核的相关要求进行方案审核，通过后向建设单位出具设计方案审核决定。

    建设单位取得土地后应按出让前审定的方案实施。待建设单位签订土地出让合同并取得发改委核准、备案后，可至区规土局申请换取正式方案审核决定，区规土局将在3个工作日内出具正式方案审核决定。

    第七条（土地出让价格）

    以上海市发布的基准地价、区段地价和标定地价为核心参照标准，提高工业用地出让价格。土地出让起始价不得低于青浦区土地领导小组确定的指导价：

    （一）工业用地产业项目类、工业用地标准厂房类出让起始地价，不得低于区土地领导小组确定的底价；

    （二）研发总部产业项目类出让起始地价，不得低于相同地段工业用途基准地价的150%；

    （三）研发总部通用类出让起始地价，不得低于相同地段办公用途基准地价的70%；

    （四）对特殊项目或历史遗留问题项目，采取一事一议方式，出让起始地价由区经委牵头区相关职能部门进行核定后，报区土地领导小组确定价格。

    第八条（土地出让年限）

    实行工业用地弹性年期出让制度。原则上，新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年。本市、区重大产业项目、战略性新兴产业项目，经区政府认定并通过后向市局提出申请，按照市相关规定和程序进行认定后，以认定的出让年期出让，最高不超过50年。工业用地标准厂房类、研发总部产业项目类、研发总部通用类用地的最高年限为50年。具体出让年限以最终签订的土地出让合同为准。

    第九条（开竣工、投产管理及项目时间履约保证金）

    （一）开竣工和投产时间

    土地出让合同中应当约定项目开工、竣工、投产时间。

    工业用地项目应在交地后6个月内开工，交地后24个月内竣工，交地后36个月内投产。受让方不能按期开工或竣工的，可分别申请延期一次，延期期限不得超过3个月，后续履约时间相应顺延。

    （二）项目履约保证金

    项目开工、竣工、投产履约情况由项目所在地的街镇政府或园区管理机构负责考核。开工时间以项目最早一期施工许可证的核发日期为准；竣工时间以受让人申请综合验收的时间为准；投产时间以经项目所在地的街镇政府或园区管理机构认定的时间为准。

    根据项目的实际情况，由项目所在地的街镇政府或园区管理机构约定实施项目时间履约保证金（保函）制度，或采取其它市场化措施，确保工业用地节约集约利用。

    约定实施项目时间履约保证金（保函）制度的，受让人应在土地出让合同签订后5个工作日之内，按照合同约定以土地出让价款的一定比例，向街镇政府或园区管理机构缴纳项目时间履约保证金，或者提交银行金融机构出具的履约保函。项目履约保证金分为三部分，其中项目开工时间履约保证金占项目时间履约保证金的60%、项目竣工时间履约保证金占项目时间履约保证金的20%、项目投产履约保证金占项目时间履约保证金的20%。

    （三）项目时间履约保证金的履约退还或违约罚没

    项目时间履约保证金按照开工、竣工、投产阶段，可以按阶段分别向项目所在地的街镇政府或园区管理机构提出履约退还申请，项目所在地的街镇政府或园区管理机构应在认定后7个工作日内，全额返还所涉阶段的时间履约保证金及相应的银行存款利息。

    受让人因自身原因未能按照出让合同约定日期开工、竣工的，按合同约定条款收取违约金；受让人因自身原因未能按照出让合同约定日期投产的，按合同约定条款收取违约金，并由项目所在地的街镇政府或园区管理机构和受让人重新约定投产日期，最长不得超过3个月。

    对违约情节严重的，由街镇人民政府或园区管理机构，按照合同约定，向区土地管理部门提出申请，可解除出让合同，收回建设用地使用权。

    第十条（土地利用绩效评估制度）

    建立工业用地项目土地利用绩效评估制度。土地利用绩效评估分为投产评估、达产评估、过程评估和到期评估四个阶段。

    （一）评估标准

    土地利用绩效评估以土地出让合同中约定内容为评估项，包括固定资产总投资、投资强度、达产销售收入、达产税收总额、达产税收产出强度以及项目能耗水耗、安全环保、本地就业等要素。

    （二）评估时间（周期）

    投产、达产、过程和到期评估的时间（周期）分别为投产后3个月内、达产后3个月内、达产后第三年开始每4年、出让年限到期前1年。

    （三）投产、达产评估工作流程

    1.在对应的评估时间内，项目所在地的街镇政府或园区管理机构向受让方发出项目投产或达产评估通知；

    2.受让方须在收到通知1个月内，项目所在地的街镇政府或园区管理机构提交项目投产或达产的相关证明材料，逾期不提交的，视作未按时投产或达产；

    3.项目所在地的街镇政府或园区管理机构对受让方提交的项目投产或达产的相关证明材料进行评估认定；

    4.经认定符合合同约定的投产或达产要求的，由项目所在地的街镇政府或园区管理机构出具认定意见。经认定未达到合同约定要求的，由受让人按照合同约定的违约责任向出让人支付违约金。

    （四）过程、到期评估工作流程

    1.在对应的评估周期内，项目所在地的街镇政府或园区管理机构向受让方发出项目综合评估通知；

    2.受让方须在收到通知1个月内，向项目所在地的街镇政府或园区管理机构提交项目综合评估的相关证明材料，经催交仍不提交的，视作综合评估不达标；

    3.项目所在地的街镇政府或园区管理机构对受让方提交的项目综合评估的相关证明材料进行评估认定；

    4.经认定达到相关标准的，由项目所在地的街镇政府或园区管理机构出具认定意见。

    第十一条（土壤和地下水地质环境保护）

    工业用地出让前，应按照相关部门要求，进行土壤和地下水地质环境质量检测。在工业用地转让、收回前以及过程评估阶段，须进行工业用地土壤和地下水地质环境质量检测和评估，相关检测报告作为建设用地使用权出让合同的附件。

    工业用地使用过程中造成严重环境污染的，经相关部门认定，出让人可按照合同约定解除合同，无偿收回建设用地使用权，并按照“谁污染、谁付费”的原则，要求建设用地使用权人承担土壤和地下水地质环境修复的相关费用。

    第十二条（合同到期及续期）

    合同到期，符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划，满足环保要求，经综合考评可续期使用的，由受让人提出续期申请，可以采用协议出让方式，将原宗地续期给原土地权利人继续使用。经综合评估可以续期使用的，可按原出让价款续期建设用地使用权，也可结合原出让价款和续期时工业用地基准地价，设定差别化的续期地价标准。

    受让人未提出续期申请，或提出续期申请但按照本实施意见第十三条评估后不符合条件的，建设用地使用权到期后，自然终止合同，依法收回建设用地使用权。

    第十三条 （土地使用权退出）

    （一）主动退出机制

    在工业项目约定的开工日期之前或达产之后，因企业自身原因无法开发建设或运营的，受让人可申请解除土地出让合同，经出让人同意，按照约定终止合同，收回建设用地使用权，除市、区政策性计提外，按照约定经评估后返还剩余年期土地出让价款；对地上建筑物的补偿，可事先约定采取残值补偿、无偿收回、由受让人恢复原状等方式处置，并在土地出让合同中予以约定，由项目所在地街镇或园区管理机构具体落实。

    （二）强制退出机制

    土地受让人在取得建设用地使用权后，应当按照合同约定的开发利用条件使用土地。存在下列情形之一的，由项目所在地街镇或园区管理机构将相关认定意见函告出让人，按照合同约定，出让人有权解除合同，收回土地使用权。出让价款、项目时间履约保证金按照合同约定返还；地上建构筑物及附属设施按合同约定处置。

    1.因受让人自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同约定时限的；

    2.在达产评估、过程评估阶段，经由项目所在地街镇或园区管理机构评估认定不符合要求，按合同约定应当收回土地使用权的；

    3.在使用过程中造成严重环境污染，经环保部门认定的；

    4.违反出让合同约定，擅自改变土地用途，违法情节严重，在规定期限内未完成整改的；

    5.违反法规和合同约定进行转让、抵押或改变土地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构的；

    6.除上述情形外，其他需要收回建设用地使用权的。

    第十四条（施行日期）

    本实施意见自发布之日起施行。

    如市政府相关部门有新政策完善的，则作相应调整后施行。

    除工业用地外，其他用途地类结合项目实际情况可参照本实施细则执行。