编制《青浦区推进工业用地产业更新实施办法（试行）》
青浦区推进工业用地产业更新实施办法（试行）
一、指导思想
根据《上海市推进高端制造业发展的若干措施》《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》等文件精神，保障先进制造业发展空间，引导和支持工业用地以“二转二”为方向实施产业更新，着力打造“智造空间”，促进制造业实现高质量发展。
二、基本原则
1.区域更新与零星盘活统筹推进。发挥区域统筹在工业用地产业更新中的作用，以区域更新为主、兼顾零星盘活，实现区域更新与零星更新协同推进、统筹发展。
2.平台主体与地块业主合作共赢。借助统筹更新平台的作用，引入具有较强招商运营能力的投资主体，与土地权利人协作推进更新项目的实施，实现主体合作共赢。
3.市场手段与政府方式组合运用。组合运用政府收储与各类市场化更新盘活手段，降低更新成本、提高更新效率。
4.转型开发与长效管理建管并重。加强工业用地全生命周期管理，实现转型开发提质与管理运营增效同步。
三、适用对象
适用于青浦区规划工业园区，包括青浦工业园区，华新工业园区、练塘工业园区、朱家角工业园区、白鹤工业园区、徐泾工业园区的“二转二”更新项目，具体要求如下：
1.产业定位
以先进制造业为主要导向，聚焦青浦区着力发展的先进制造业主导产业，重点发展集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业和电子信息、生命健康、汽车、高端装备、先进材料、时尚消费品六大重点产业，以及“新赛道”产业和未来产业。
2.投资产出
“二转二”更新项目需约定工业固定资产投资强度、达产产值强度和税收强度。其中，固定资产投资强度和达产产值强度均不低于新增工业用地准入标准，达产税收强度应不低于新增工业用地准入标准的70%。自项目开工之日起计算约定达产年限为5年。达产3年后，税收强度应不低于新增工业用地准入标准。
3.更新方式
（1）重点区域更新。各园区应划定实施“二转二”产业更新的重点区域，划定的重点区域四至边界清晰，更新地块面积合计不少于70亩。各园区应编制重点区域产业更新行动计划方案，聚焦区域的整体统筹和产业的提质增效，根据区域实际情况整体实施或分期实施，报送区产业部门和规划资源部门备案。支持对重点区域引进优质投资主体实施整体更新，投资主体经区政府认定的园区平台，应具备以下条件：
①母公司为相关行业内具有影响力和知名度的企业，投资主体由母公司独资或投资控股公司。②母公司或投资主体拥有国内以先进制造业为导向的产业园区运营管理成熟案例。③投资主体应明确重点发展产业细分领域，并能够证明其拥有相关产业细分领域的招商项目资源。④支持发展“基金+基地”模式，对投资主体拥有或者联合具有一定影响力的产业基金，优先认定为园区平台。
（2）自主零星更新。以产业项目类自用功能为主，对于嫁接产业项目或转型为标准厂房的，物业权利人应引进或联合优质投资主体。
（3）鼓励连片更新。推动先进制造业企业开展相邻地块集中连片更新，通过转让、作价入股、置换等方式形成统一的更新运营主体，连片更新新增地块面积不少于20亩。
各类参与更新主体都必须符合经营业绩良好、信用度高的要求。鼓励国有园区和国有企业及其参股或控股混合所有制企业以高水平改革、高质量发展的思路参与重点区域更新和自主零星更新，建设优质标准厂房和通用研发类物业，统筹用于支持科创型企业或重点企业等入驻，通过综合性产业资金政策扶持优质企业，倒逼降低“二转二”交易成本。
四、扶持政策
1.产业结构调整专项资金支持
（1）市级产业结构调整专项资金项目配套。划定实施“二转二”产业更新的重点区域内地块面积合计达到300亩及以上的，优先推荐申报市级重点区域产业结构调整项目，对于获得市级专项补助资金的项目，且纳入工业统计范畴，给予属地单位按照不低于1:1的比例安排配套资金。
（2）区级产业结构调整专项资金项目扶持。划定实施“二转二”产业更新的重点区域，经申报评审列入区级重点区域调整项目，腾出用地用于发展先进制造业，且纳入工业统计范畴的，更新地块面积合计大于等于70亩且小于150亩的，给予属地单位按照每亩15万元进行补助；大于等于150亩且小于300亩的，给予属地单位按照每亩20万元进行补助。（3）支持涉及两块及以上相邻宗地进行连片开发，对达到新增工业用地产出准入标准、且纳入工业统计范畴的项目，一次性给予原土地使用权人每亩5万元连片更新奖励。2.土地规划政策支持（1）提升配套设施比例。用于先进制造业的产业空间不少于建筑总量的70%，可建其他产业用途和生活配套设施的比例不超过地上建筑总量的30%，其中用于零售、餐饮、宿舍等生活配套设施的比例不超过地上建筑总量的15%。
（2）允许规划参数调整。重点项目通过土地使用工作领导小组会议评审后，建筑高度可放宽到50米以上，经批准同意提升容积率不再补缴土地款。
（3）对于实施区域更新、经认定为园区平台的，允许部分物业转让。除生活、独立宿舍和独立库房等生活配套设施和危化品仓库以外的物业可转让比例不超过50%；采取分阶段比例释放的方式，先行释放30%，经评估达到合同约定产出的60%后，可再释放20%。采取先租后让的形式，租赁期2年，达到要求后再允许交易过户。转让对象必须为具有先进制造功能的规上制造业企业，且经过区经委牵头相关职能部门评审通过。所有转让项目应满足产值、税收和科技创新准入标准。转让方式应采取整栋转让，对于特别优质的制造业企业方可整层转让。
3.金融资金政策支持
（1）发挥财政资金杠杆作用和基金招商优势，积极撬动社会资本；鼓励金融机构以组织银团、推出产业更新专项金融服务方案等方式给予资金支持；鼓励产业引导基金联合银行机构，以“股权投资+信用贷款”投贷联动方式，进一步提升信贷支持力度。
（2）对于以“二转二”为更新主要方向的项目，用于更新项目生产厂房建设的贷款，给予贷款实际发生利息30%的贴息补助，连续补贴三年，贴息不超过15万元/亩。
4.土地资源转让支持
优先支持通过产权转让方式实施工业用地转型更新。对经认定的优质更新项目，由项目所在属地单位给予综合性产业资金政策扶持。对于股权转让、股权合作、节余分割转让等方式实施更新的，按照相关法律法规实行。五、保障措施
1.加强组织领导。成立青浦区工业用地产业更新工作专班，由区经委主要领导担任专班组长，区经委、区发展改革委、区建设管理委、区国资委、区财政局、区生态环境局、区规划资源局、区住房保障房屋管理局、区市场监管局、区统计局等职能部门分管领导作为专班成员，建立工作专班例会制度，定期分析推动工业用地产业更新工作。青浦工业园区和各工业园区所在镇应建立相应工作专班。
2.加强产业用地评估。由区规划资源局会同区经委、区国资委等部门开展产业用地综合绩效评估，形成A（鼓励支持）、B（保留提升）、C类（观察整改）、D类（整治退出）4类分类绩效评估结果，引逼结合、多策并举地推进低效产业用地分类处置。
3.完善土地合同事项。对于实施产业更新的工业用地，应重新签订或补充签订合同。在签订补充合同时，完善合同约定事项并严格实施全生命周期管理。城市更新项目通过收储、收回再供应方式实施的，按照相关规定确定土地使用期限；城市更新项目通过其他方式实施的，可以根据土地利用情况和相关政策要求，在相应用途的法定最高出让年限范围内重新设定土地使用期限。
4.加强涉地转让配套服务。推动建立工业用地股权转让、产权转让、有偿使用合同等区级部门信息互通共享机制，由规划资源、产业、市场监管、产权交易、统计等部门对工业用地转让实施配套服务，监管和服务两手抓。通过存量监管和环节把控，促进二手工业用地地价在合理区间内。
5.加强产业用地分类处置。贯彻落实《上海市低效产业用地再开发政策工具箱》，加快盘活低效产业用地；实施《关于加强工业用地厂库房管理的实施办法（试行）》，规范工业用地及厂房变更转让和出租，促进工业用地高效利用。
六、附则
1.本实施办法各条款由区经委、区发展改革委、区规划资源局、区国资委等部门会商解释。
2.如上级部门有最新规定，按照最新要求执行。
3.本实施办法自2024年XX月XX日起试行，有限期至2026年XX月XX日止。
《青浦区推进工业用地产业更新实施办法（试行）》专家论证情况
2024年5月27日，青浦区经委邀请专家出具评审意见。专家组一致通过评估报告，并提出完善建议。具体建议如下：
原上海市土地学会副会长袁华宝：“形成单一更新运营主体”建议改为统一的更新运营主体；“连片更新新增土地面积不少于20亩”建议改为连片更新新增土地面积加上原有土地面积合计不少于70亩；“建筑高度可放宽到50米”建议改为适应功能需要的，建筑高度可放宽到50米。
上海城策行建筑规划设计咨询有限公司董事长詹运洲：对于区域更新以及产业结构调整的认定方面，对更新中小于70亩但权属复杂实施难度较大的区域，可留有一定弹性，通过论证可享有政策补贴；对于土地规划政策支持方面，建议加强规划的弹性管理方面，试点应用M0相关政策，加强研发与工业用地的弹性混合，尤其关注徐泾工业园区中研发与工业的混合需求；建议关注土地转让过程中的全流程管理问题，控制合理的工业地价。
临港集团规划设计部副总监周凌：适用对象：除了规划工业园区外，建议增加“符合规划导向或‘零增地’要求的零星工业地块”；市级产业结构调整专项资金项目配套：“划定实施‘二转二’产业更新的重点区域内地块面积合计达到300亩”建议修改为200亩；区级产业结构调整专项资金项目扶持：“更新地块面积合计大于70亩且小于150亩”建议修改为“更新地块面积合计大于70亩且小于120亩”；支持连片开发：建议增加一档产出奖励。对于产值强度高于1500万元/亩/年、税收强度高于100万/亩/年的项目，一次性给与原土地权利人每亩10万元连片更新奖励；土地规划政策支持：同一主体、相邻的工业地块可统筹设置配套设施；允许规划参数调整：重点项目通过土地使用工作领导小组会议评审后，建筑高度可放宽到60米以上；允许部分物业转让：同一主体、相邻地块可统筹转让物业规模。
专家意见主要集中在：1.适用主体的确定；2.重点区域更新和连片更新地块面积的确定及补贴范围；3.土地规划政策支持和规划参数调整。
按照青浦区重大行政决策程序规定，已通过多种形式深入听取属地单位对政策修订的意见建议、召集相关部门开展讨论并开展了三轮意见征求，历经多轮修改。此外，完成了公众征求意见、风险评估及合法性审查等必要程序。对专家提出的“形成单一更新运营主体”改为“统一的更新运营主体”予以采纳；对于重点区域更新和连片更新补贴办法，根据市级相关文件规定、区领导相关会议精神及各部门意见讨论，对地块面积及补贴标准进行了确定，修改建议与政策初衷不符，故对专家的意见未予采纳（比如市级产业结构调整专项资金项目配套中“划定实施‘二转二’产业更新的重点区域内地块面积合计达到300亩”为市级文件的规定，无法单方面修改为200亩）；土地规划政策支持和规划参数调整，参考市级相关文件、根据区领导相关指示及区规资局意见建议，对专家的意见未予采纳。
关于《青浦区推动工业用地产业更新实施办法（试行）》的风险评估报告
根据《重大行政决策程序暂行条例》《上海市重大行政决策程序规定》等相关规定，对《青浦区推动工业用地产业更新实施办法（试行）》实施可能引发的社会风险进行评估。
一、重大行政决策事项的基本情况
《中共上海市委关于深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想深化高水平改革开放推动高质量发展的意见》《中共青浦区委关于深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想加快建设战略赋能区推动高质量发展的意见》均提出要“推动存量低效产业园区结构调整，盘活闲置低效用地，形成可持续的产业园区‘二转二’城市更新模式”。《上海市推进高端制造业发展的若干措施》提出“鼓励各区采用贷款贴息等方式，支持各类园区开发主体按照产业导向和区域规划定位，参与存量工业用地二次开发”“鼓励更多社会资本参与盘活存量产业用地”。
为推动存量低效产业园区产业更新，保障先进制造业发展空间，区经委根据《上海市推进高端制造业发展的若干措施》《关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施》等文件精神，结合本区实际，制订形成《青浦区推进工业用地产业更新实施办法（试行）》。通过产业结构调整专项资金支持、土地规划政策支持、金融资金政策支持和土地资源转让支持等扶持政策推动园区产业更新。
二、风险评估过程及意见反映情况
鉴于已通过其他途径完成了工作方案的必要性、可行性和科学性评估，本评估仅按照有关规定规范组织开展工作方案的风险可控性、安全性评估工作。详细内容如下:
一是进行深入园区调研。深度调研了青浦区各产业园区的发展情况，并召开调研工业用地“二转二”现场会，瞄准园区效益提升的重点难点堵点问题，解读即将出台的《实施办法》，听取园区的反馈和意见。本办法存在的潜在风险可控。二是开展座谈交流会。召集各园区属地负责单位开展座谈会，解读《实施办法》，并听取属地负责人对《实施办法》的意见建议以及可能存在的风险因素。本办法存在的潜在风险可控。三、重大行政决策的风险点、风险源以及风险的影响
在前期调研的基础上，围绕本办法的发布与落实，可能存在如下风险因素：（一）社会稳定类风险政策宣传和解读不到位，导致个体认知上产生偏差，带来社会稳定风险。实施办法落实过程中，如果对政策的解读不到位，企业错误理解政策内容，未能获得扶持，导致产生不公平感。如果政策信息发布覆盖面不够全面，导致相关企业没能及时了解相关信息，缺乏政策引导和支持，影响企业推进决策并因未能及时享受政策扶持而产生不满，从而采取非正常方式举报或通过网络社交平台发布和散播不对称信息，产生负面舆情，被歪曲事实传播从而以讹传讹演变为热点事件，导致社会稳定风险。另一方面，企业在获得专项资金扶持后，由于客观环境及主观逐利需求，可能违反扶持条件，将腾出用地不继续发展先进制造业，引发其他社会主体不满，并产生不公平感。
（二）公共安全类风险在实施办法试行过程中，个别企业、单位对实施办法的部分条款存在异议，采取举报、上访、网络散播负面信息，甚至进行肆意破坏公共财务和公共秩序等极端方式泄愤，对社会公共安全带来威胁。
（三）财政金融类风险扶持对象需在固定资产投资强度、达产产值强度和税收指标上需满足《青浦区产业用地项目准入标准》和《青浦区产业用地项目准入标准》相关要求，企业在投资运营过程中，出于政策、市场、经营等各方面因素考虑，可能会调节财务数据，夸大或隐藏关键指标。企业为争取扶持可能做高当年指标数据，或出于综合考虑做低某年度数据，还可能出现统计偏差，带来政策实施中的错配风险。
四、重大行政决策风险等级
由相关职能委办局、各园区属地负责单位参加的专题座谈讨论会，收集相关利益方对可能性风险的意见和建议，按照风险事件对社会影响的程度，综合判断本事项的风险等级为C级（低风险）。五、重大行政决策风险防范和化解措施
风险防范及化解是以推动决策事项顺利平稳为目标，以有利于提高风险控制能力和降低风险潜在危害为原则，根据风险分析动态化原则，提出具有针对性的风险预防、控制措施。
（一）持续完善信息发布机制。充分利用现代信息技术手段，拓宽信息发布渠道，充分考虑相关利益主体在信息获取方面的需求，采取多渠道信息发布，力求信息应达尽达，实现信息发布全覆盖。同时加强对企业培训宣传，引导企业正确认识工业用地产业更新的目标和定位，减少对相关政策的误读，增强企业公平感。
（二）严格把关申报企业的资质审核关。审核投资主体相关资质，把关企业产业定位，对标《青浦区产业用地项目准入标准》，审核企业是否能达成规定的固定资产投资强度、达产产值强度，并充分评估达产后的产值和税收指标。调查核实企业上报数据的真实性与可信度，确保上报企业的基本信息和财务、经营等数据准确。
（三）完善实施过程中的监督机制。在更新区域划定和规划、更新方式、更新后产业导入等方面加强实地指导，对实施过程进行适当把控和监督。及时开展实施情况评估，保障实施办法的顺利进行。
六、风险评估结果及对策建议
实施办法在充分调研考察的基础上，通过座谈论证，广泛征询意见与建议，认为本实施办法风险等级为低风险且风险可控。为了更好地实施本办法，建议进一步加强宣传，健全实施办法落实与保障机制，做好工业用地产业更新工作。
综上所述，实施《青浦区推进工业用地产业更新实施办法（试行）》风险较低，总体可控，建议可实施。
区经委党组会议讨论通过了《青浦区推进工业用地产业更新实施办法（试行）》。
