上海市青浦区人民政府办公室转发区住房保障房屋管理局关于推进住宅小区“五位一体”物业管理模式的若干意见的通知
无
主动公开
青府办发〔2014〕84号
青浦区人民政府
2015.02.04
各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局，各有关单位：
区住房保障房屋管理局《关于推进青浦区住宅小区“五位一体”物业管理模式的若干意见》已经区政府同意，现转发给你们，请按照执行。
上海市青浦区人民政府办公室
2014年11月25日
关于推进青浦区住宅小区
“五位一体”物业管理模式的若干意见
为加强我区住宅小区物业管理力度，我区结合市住宅小区综合管理调研工作，进一步针对我区住宅小区物业管理现状开展青浦区物业管理工作的对策研究，通过深入社区、深入群众，探索将物业管理与社区管理互相结合，尝试在我区住宅小区推进“五位一体”物业管理模式。现制定如下意见：
一、产生背景
随着房地产市场的蓬勃发展，住宅小区数量、层次、形态方面发生了较大变化，并出现了很多新情况、新问题，例如停车难、物业服务收费价格形成机制、房屋专项维修资金、消防设施安全等深层次问题逐渐显露。在这一情况下，市局通过加强本市住宅小区综合治理的调研，掌握和了解近几年全市住宅小区综合治理方面做过的探索和实践，总结出了一些好的做法、好的经验有待在全市层面上研究推广。为此，我区结合正在开展的党的群众路线教育实践活动就住宅小区物业管理对策研究作为今年重点工作，通过深入基层、深入调研、摸清情况、理顺思路，创新社区治理体制，进一步整合管理资源、提高基层能力，进一步激发居民自治和社会各方参与治理的主动性，积极研究与我区相适应的社区治理新模式。探索试行住宅小区“五位一体”物业管理模式，解决住宅小区管理中长期存在的一些瓶颈难题。
二、指导思想
以党的群众路线教育实践活动为指导思想，以《上海市住宅物业管理条例》及相关政策法规为理论指导，以深入调研住宅小区物业管理和小区综合管理现状为基础，以住宅小区居民利益为出发，进一步统一思想，增强“问题意识”，坚持求真务实的工作作风，坚持以科学认识引领实践、指导行动，坚持面向群众、面向基层，真正做到问政于民、问需于民、问计于民，着力解决住宅小区反映强烈的突出问题。
三、工作目标
（一）完善区、街镇级住宅小区综合管理联席会议制度，加强统筹协调、解决小区内一些综合管理难题。着力推进全区住宅小区综合管理联席会议制度实体化运转，树立主动靠前服务，通过发挥各职能部门、单位、组织作用，各司其职、形成合力，真正将综合管理落实到小区。
（二）充分发挥基层管理、业主自治作用，贴近群众，为民办实事、办好事。进一步依托各街镇属地化管理优势、发挥区住房保障房屋管理局的行业指导作用，建立以居委会、业委会、物业服务企业、房管办事处、派出所（社区民警）“五位一体”的物业管理模式，创新社区管理和物业管理方法，形成各方共同参与、指导、协调的联合工作格局，解决小区内出现的各类物业管理问题。
四、组织保障
（一）“五位一体”物业管理工作组。区级住宅小区综合管理联席会议下设“五位一体”物业管理工作组，即分管区长为组长，区住房保障房屋管理局局长为常务副组长，区府办、公安青浦分局、区绿化市容局、区水务局、区城管执法局执法大队分管领导为副组长，成员组成为区发展改革委、区建设交通委、区卫生计生委、区财政局、区民政局、区环保局、区规划土地局、区质量技术监督局、工商青浦分局、区税务局、区司法局、区供电公司、区消防支队及各镇（街道）的分管领导。
工作组下设办公室，办公室设在区住房保障房屋管理局。
（二）“五位一体”物业管理工作小组。各街镇具体负责推进“五位一体”物业管理模式的宣传和运作，各街镇住宅小区综合管理联席会议下设各街镇“五位一体”物业管理工作小组，即由街镇分管领导为组长，成员由各相关部门组成。各街镇根据属地管理原则协调做好辖区内“五位一体”物业管理工作小组的工作指导，定期听取工作情况汇报，及时协调处理物业管理中产生的各类问题与矛盾。
（三）“五位一体”物业管理社区工作组。各街镇以社区为单位，由居委会书记或主任牵头，成立由居委会、业主委员会、物业服务企业、房管办事处、派出所（社区民警）成员组成“五位一体”物业管理社区工作组，组长由居委会书记或主任担任。积极会商社区物业管理中存在的各类突出矛盾；形成共同参与、指导、协调社区公共事务的管理格局。
五、工作职责
（一）“五位一体”物业管理工作组职责
1．厘清各职能部门职能，明确职责，将小区物业管理纳入社区管理范畴。相关职能部门管理职责要进住宅小区，落实城管执法、工商、公安、消防、规土、房管、环卫、绿化、物价、市政等相关职能部门在住宅小区综合管理中的职责，并加强监管。专业部门对相关管线和设施设备加强维修、养护责任。水、电、气分户计量表前的相关管线和设施设备的维修、养护责任，由供水、供电、供气服务单位承担。各职能部门和专业服务单位要树立敢于担当和主动服务意识，根据《青浦区住宅小区综合联席会议成员单位职责》（青府办发〔2011〕44号）履行相关职责，待市政府出台新的住宅小区综合联系会议制度政策后，参照新的政策执行。
2．加强政策、对策研究，勇于创新，探讨符合实际、有利于物业管理长效管理的措施、方法。一要研究相关财政扶持政策。“五位一体”物业管理工作组要抓紧研究针对管理住宅小区的物业服务企业的财政扶持政策，并对物业经营收入进行扶持。二要勇于创新，寻找对策扶持物业服务企业。针对老旧小区及动迁安置房，一方面研究营造宽松的政策环境，鼓励建设单位或者业委会给物业服务企业提供多种创收和延伸服务，从输血方式向造血方式转变，增强他们内生扩展能力。如通过多种方法和手段，将闲置的存量动迁安置房或门面房集中起来，由建设单位或业委会委托物业服务企业进行经租管理，在所得经济利益中拿出一定比例补贴给物业企业。另一方面可以购买物业服务的形式，增加对从事老旧小区及动迁安置房物业管理专业公司实施专项补贴的资金投入额度。同时，采取对考核成绩优秀的老旧小区及动迁安置房小区实施嘉奖的办法，形成老旧小区及动迁安置房物业管理的竞争机制。
（二）“五位一体”物业管理工作小组职责
1．完善辖区内住宅小区综合管理联席会议制度。根据属地管理原则，结合辖区内实际情况，明确职能分工，加强对“五位一体”物业管理社区工作组工作指导，强化横向部门的协同配合，形成住宅小区综合管理的协调机制，协调解决辖区内物业管理矛盾及纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建和日常运作，真正落实“条块结合、以块为主、属地化管理”格局。
2．不断规范辖区内住宅小区达标创建活动的考核评审。根据市场需求，改进辖区内各类达标创建考核方式、考核程序、考核评分测评标准等，重点突出物业服务专业化、程序化、差别化、常态化，使达标创建活动落到实处，起到作用。
（三）“五位一体”物业管理社区工作组职责及职能分工
坚持“各司其责，各方联动”的原则，以“五位一体”物业管理成员单位联席会议形式，积极会商社区物业管理中存在的各类突出矛盾；形成共同参与、指导、协调社区公共事务的管理格局。“五位一体”物业管理社区工作组具体职责分工如下：
1．居委会职责。各街镇居委会在党组织的领导下，指导、协调社区物业管理中的党建联建工作，要开展有针对性地进行“文明生活、文明居住”宣传。组织开展“扬文明新风，创和谐小区”大讨论，培养业主现代居住生活理念和物业消费意识。开展“文明邻里、模范家庭、和谐楼栋”评选，组织志愿者服务队伍，形成讲文明光荣，不讲文明可耻的时代道德风尚，凝聚社会主义核心价值观的正能量。
同时居委会成员要熟悉和掌握物业管理相关政策法规，积极参与相关业务培训；会同房管办事处做好业主大会、业主委员会组建、换届的组织、指导、监督工作，切实把好小区业委会成员的人员关；调解社区物业管理中的矛盾和纠纷，充分发挥人民调解委员会的作用，促进、维护社区和谐。
2．业委会职责。要自觉接受居委会的属地化指导和房管部门业务指导、监督；积极参加房管部门组织的政策法规和专业业务培训工作；根据物业管理相关法规、制度，履行业主大会议事规则、管理规约、维修资金使用规定等职责；按规定选聘物业服务企业，使用维修资金，依法维护广大业主合法权益；建立和完善定期接待制度、工作记录制度、信息公开制度、档案管理制度、印章管理制度；劝阻和制止业主不文明居住的行为；积极支持居委会和物业服务企业开展工作，共同建设和谐小区。
3．物业服务企业职责。要主动接受相关部门的业务指导和监督，积极参与社区建设各项工作；严格履行物业管理服务合同的约定，做好物业的日常维修、保养和更新，确保房屋及设施设备安全使用、正常运行；定期向业主委员会或业主大会公布物业服务项目、专项资金使用情况；对于小区内的违法违规行为要及时予以劝阻并上报相关部门；要落实重大事项报告制度及时向所属居委会与房管办事处报告小区各类突发情况。
4．房管办事处职责。要积极参与社区物业管理党建联建工作，加强与社区党组织互动沟通，主动听取意见和建议；要加强对物业服务企业的监管工作，强化对业主大会、业主委员会组建、换届和日常运作的业务指导和监督；对专项维修资金和公共收益收支、物业管理重大事项等实施情况进行监督检查；及时组织开展相关业务知识的培训。
5．派出所（社区民警）职责。要加强小区综合治理和治安管理，研究解决影响小区稳定的具体事项，推进平安社区建设；对小区内发生的违规、违法犯罪行为开展整治和打击工作，共同维护小区和谐。
六、工作机制
（一）“五位一体”物业管理工作组工作机制
1．建立会议制度。“五位一体”物业管理工作组要建立定期会议制度，分管区长为召集人，每半年召开一次。及时了解掌握各街镇“五位一体”工作开展情况以及住宅小区中出现的问题和矛盾，并予以协调解决。
2．建立联合执法机制。反映强烈的突出问题，抓紧制定和完善相关措施，整合相关行政管理资源，形成工作合力，建立建设、城管执法、规土、房管、工商、公安、消防、卫生、文化等相关部门各司其责、协同配合、依法处置的联合执法工作机制，集中整治住宅小区中的违法搭建、“群租”等热点、难点问题。
3．建立街镇绩效考核机制。“五位一体”物业管理工作组加强各街镇“五位一体”工作考核，聘请第三方评估机构制定考核指标将各街镇工作情况纳入绩效考核。
（二）“五位一体”物业管理工作小组工作机制
1．建立工作例会制度。各街镇“五位一体”物业管理工作小组，要结合辖区内实际需要，实行“五位一体”物业管理工作例会制度，各街镇分管领导为召集人，每季度召开一次，定期听取“五位一体”物业管理社区工作组工作情况。
2．建立协商、沟通机制。一是要根据物业管理社区工作组反映的综合性问题，要建立完善工作协调机制，积极处理相关问题，化解住宅小区内的各类物业管理综合事务和纠纷。二是要建立沟通机制，加强基层走访、调查，深入群众积极听取小区居民意见、建议，制定务实、有效属地管理的方案、对策。
3．建立工作考核机制。工作小组要制定考核方案，对辖区内“五位一体”管理社区工作组及各小区物业管理工作加强考核。
（三）“五位一体”物业管理社区工作组工作机制
1．建立社区物业管理党建联建制度。社区党组织是社区各类组织和各项工作的领导核心，社区党组织要不断加强自身建设，改进工作方式，在“五位一体”物业管理模式下，充分协调和理顺社区内业主、业委会与物业三者之间的关系；在小区内的业委会组建改选工作中，发挥积极作用，把好人选关。
2．建立社区管理“五同”协调制度。各工作组成员，要信息共通、问题共商，形成“社区事务同管理，社区问题同研究，社区矛盾同调解，社区治安同防范，社区和谐同维护”的工作制度。
3．建立快速发现及处置机制。居委会、业委会、物业服务企业要根据住宅小区管理规约、业主大会议事规则等积极引导业主规范物业使用行为，明确违法违规行为的处置方式和相应责任，特别针对群租、违法建设、擅自居改非、破坏房屋承重墙结构等要建立快速发现和处置机制。
4．建立社区物业管理例会制度。一是会议制度。根据“五位一体”物业管理模式要求以及社区管理与物业管理的现实需要，居委会书记或主任为召集人，每月召开一次工作例会，协调解决社区中各类问题和矛盾。二是情况通报制度。根据“五位一体”物业管理模式的推进，物业企业应定期通报小区管理中的各项事务，对于突发事件，应于第一时间报告所属社区居委、房管办事处与相关职能部门。三是沟通联系制度。各单位应采取多种形式，走访、接待业主、听取意见和建议。