各镇人民政府、街道办事处，区政府各委、办、局，各区管公司：

现将《青浦区住房发展“十三五”规划》印发给你们，请按照执行。

 

 

 

 

 

 

 

                             上海青浦区人民政府

2016年12月30日   

 

 

青浦区住房发展“十三五”规划

为推进“十三五”期间本区住房发展，努力实现住有所居，根据《青浦区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》制定本规划。

    本规划主要阐明“十三五”期间本区住房发展的指导思想、基本原则和发展目标，明确住房发展的主要任务和政策措施，是本区“十三五”期间完善住房保障体系、促进房地产市场平稳健康发展、推进居住社区综合治理、引导相关资源合理配置的重要依据。

一、“十二五”青浦区住房发展回顾

（一）住房保障工作全面落实

1. 进一步扩大住房保障覆盖面

“十二五”期间，全区新增享受廉租住房保障家庭344户，其中实物配租112户；全区累计享受廉租住房家庭463户，其中实物配租112户。全区共受理共有产权保障住房申请622户，完成选房家庭508户。

“十二五”期间，全区完成安置存量动迁过渡家庭7302户，供应住宅1.9万套、面积197.51万平方米。

2. 不断加大保障性住房建设力度

“十二五”期间，华新基地、徐泾诸光路基地、徐泾北（华新拓展）基地、青浦新城一站基地四个大型居住社区的保障性住房项目已经全部开工。上述四个大型居住社区内配套项目开工率分别为85%、100%、51%、52%；住宅交付率分别为86%、63%、44%、56%。

“十二五”期间，全区落实商品住宅配建保障性住房共计建筑面积约11.4万平方米，1700多套。

“十二五”期间，全区新开工区属征收安置房建筑面积263.47万平方米，2.8万套。

“十二五”期间，全区建设和筹措公共租赁住房5405套，28.7万平方米。其中，单位租赁住房3326套，15.7万平方米；配建保障性住房用于公共租赁住房1509套，约9.8万平方米；收购市属保障性住房房源570套，约3.2万平方米。新建的徐泾诸光路2号地块公共租赁住房项目已结构封顶，预计2016年上半年正式供应。

（二）住房市场健康平稳发展

1. 住房供应持续增加，有效满足住房需求

房地产业对全区经济发展的贡献持续增加。“十二五”期间，全区房地产业投资累计约1032.2亿元，约占全社会固定资产投资的59.2%，比“十一五”同期增长约200%。

“十二五”期间，全区住宅新开工面积约1027万平方米，住宅竣工面积约877万平方米。全区新建商品住房销售（含预售）面积约429万平方米，二手商品住房成交面积约269万平方米。

2. 监管政策执行有力，市场运行平稳有序

贯彻落实各项调控政策，截至“十二五”末，全区新建商品住房公寓（含普通高层、多层）、花园（别墅、双拼别墅）住宅均价、联列住宅均价较“十一五”末分别上涨47.27%、14.29%，21.87%，房地产市场运行总体平稳上升。

对全装修住宅建设进行全过程监管，实现住宅建设“全覆盖、全过程、全方位”管理。同时，以质量管理为抓手，确保交付使用工作规范有序，切实为业主把好质量关。

（三）住宅配套建设有序推进

进一步规范城市基础设施配套费征收和使用管理，“十二五”期间，全区配套费征收总额约24.56亿元；截至“十二五”末，配套费账面可用资金约为6亿元。

积极推进住宅项目公建配套用房建设，“十二五”期间，全区共完成交付社区内公益性公建用房约24.06万平方米，其中保障房基地内地下车库面积约10.34万平方米；与所在地街镇完成属地化管理移交约9.4万平方米。

协调完成大型居住社区配套验收和交付工作，随着大型居住社区的陆续建成，多个项目的公建配套验收和交付工作集中开展。区房管部门积极联络当地镇（街道）相关部门，协调开发商，完善公建配套用房的使用功能，为镇（街道）相关部门在大社区的工作开展提供了便利，也为行政管理资源在大社区内的整合和统筹积累了经验。

（四）深入开展旧房修缮改造

“十二五”期间，全区加大整治和改造力度，完善老旧住房安全和使用功能，进一步扩大受益人群，改善居民居住条件，全区住宅修缮建筑面积累计达49.7万平方米，实际投资额约3.1亿元，其中多层综合整治17.4万平方米，实际投资额7110万元；直管公房全项目大修20.7万平方米，实际投资额1.8亿元；屋面及相关设施改造11.6万平方米，实际投资额5945万元。

（五）提升小区综合治理能级

截至“十二五”末，全区共有住宅小区343个，总建筑面积超过2310.86万平方米。其中，老旧小区住宅面积约640万平方米，动迁安置房约446.55万平方米，商品房约1224.31万平方米。分别由94家物业公司管理，其中一级企业30家，二级企业26家，三级企业38家，物业从业人员7179人。

“十二五”期间，本区在开展住宅小区综合治理工作中进行了积极的探索。一是各街镇均建立了住宅小区综合治理制度，由街镇分管领导为组长，并进一步调整相关职能部门成员单位和职责。二是全区城市网格化管理已覆盖至所有11个街镇的国有土地范围，集体土地（如宅基地）、农村土地尚不在覆盖范围内。三是建立了区级层面的住宅小区综合治理联席会议制度，监管体制逐步健全，体制结构逐渐清晰，基本实现住宅小区综合治理以市、区县为主的“两级管理体制”向市、区县、街镇“三级管理体制”转变。经过几年的运作，综合治理理念逐步深入推广，各部门间的横联联动、信息互通有所加强，协调和处理辖区内物业管理综合性问题所有提高；各街镇在业主大会、业委会组建、换届及业委会日常运作工作监管有所加强。专业服务单位如供电、供气等单位负责分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护措施逐步到位。

“十二五”期间本区住房保障和房屋管理工作在改善居民居住条件、创建宜居城区方面取得了一定的成绩，但同时也应该看到在管理和实施中还存在着一些不足。

一是职责分工有待进一步明确，住房工作涉及多个部门，需要各部门形成合力、共同配合。

二是资金支持不足，如大型居住社区配套费的收支和分配不均衡；存量住房维护和管理的资金不足，特别是旧住房修缮改造、老旧小区物业管理方面存在一定的资金缺口。

三是住房保障供后管理工作有待进一步加强，“十二五”期间本市大力推进保障性住房建设，有效缓解了居民的居住困难问题，青浦区作为人口导入区，承担了建设和居住管理的任务，一方面要完善相关制度、明确管理职能；另一方面要加强投入、增强管理队伍，使保障性住房能够得到持续有序运行。 

二、“十三五”青浦区住房发展面临的形势和背景

（一）加快转变政府职能，创新社会治理体制

党的十八届三中全会明确指出，要加快转变政府职能，发挥市场在资源配置中的决定性作用和更好发挥政府的作用，进一步提高政府治理水平，激发经济社会发展活力。

要处理好简政放权和加强管理之间的关系，通过精简行政许可审批事项，减少政府行政干预，遵循市场自我调节规律，发挥法律手段和经济手段的作用，积极引导和培育行业组织和中介机构参与；以保基本、补短板、促公平为重点，强化政府在社会管理和公共服务方面的职能，改进政府管理和服务方式，逐步从门槛准入、资质审批等前置监管转向行为问责、危机处理等过程监管，以及事后评估评价等现代化管理手段，建立长效机制，着力打造服务型政府。

要改进社会治理方式，坚持系统治理，发挥政府主导作用，鼓励和支持社会各方面参与，实现政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动。在转变政府职能的前提下，激发社会创造活力，为公众提供高质量、差异化的社会公共服务，实现从政府单一主体的单向度管理，走向多元主体的协同治理，推动社会治理从国家本位向社会本位转变。

（二）深入推进依法行政，加快建设法治政府

党的十八届四中全会通过《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》中提出，加强和改进政府立法制度建设，完善行政法规、规章制定程序，完善公众参与政府立法机制。

依法全面履行政府职能。完善行政组织和行政程序法律制度，推进机构、职能、权限、程序、责任法定化。推行政府权力清单制度，坚决消除权力设租寻租空间。

健全依法决策机制，把公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查、集体讨论决定确定为重大行政决策法定程序，确保决策制度科学、程序正当、过程公开、责任明确。

（三）经济社会发展要在民生问题上取得突破

习近平总书记在2015年5月“系统谋划好‘十三五’经济社会发展”的专项会议上提出，“十三五”时期，经济社会发展要在保障和改善民生方面取得明显突破。

习近平总书记在2015年11月关于《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》说明中提出的三点要求，对“十三五”期间本区住房发展目标的制定，具有重要的引导作用。一是“十三五”规划作为我国经济发展进入新常态后的第一个五年规划，必须适应新常态、把握新常态、引领新常态；二是面对经济社会发展新趋势新机遇和新矛盾新挑战，谋划“十三五”时期经济社会发展，必须确立新的发展理念，用新的发展理念引领发展行动；三是“十三五”规划作为全面建成小康社会的收官规划，必须紧紧扭住全面建成小康社会存在的短板，在补齐短板上多用力。为此，“十三五”期间，本区也应在住房方面进一步改善民生，着力提高发展的协调性和平衡性。

（四）继续坚持市场调控，优化土地供应结构

市委、市政府于2015年下旬明确提出，要深入贯彻中央对上海的要求，当好全国改革开放排头兵和创新发展先行者。根本是要走出发展新路，解决好持续发展的动力问题和影响创新发展的体制问题。要把握好大势、服务好大局，保持上海持续健康发展，前提是要守住底线。对于上海来说，人口调控、建设用地减量、环境保护、城市安全是对全局和长远具有重要影响的四条底线。

上海作为一座特大型城市，房地产市场发展有自身特点，必须坚持房地产市场调控，抑制房价快速上升，是上海经济持续平稳健康发展，提高城市竞争力的重要保障。要下决心减少经济增长对房地产业的依赖，避免采用短期刺激政策。

“十三五”期间，本市房地产市场将面临两大结构性问题，一是办公用房、商业用房投资增幅过大、保有量过大；二是中小套型商品住房供应严重不足，特别是由于供地不足导致市场化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

（五）基本公共服务体系与城乡一体发展要求

“十二五”期末，本市确定了构建公共服务体系的规划目标。在此规划下，廉租住房和公共租赁住房政策纳入了基本公共服务体系。在这一体系框架下，未来廉租住房、公共租赁住房将作为政府的基本职能，既强化了这两项政策的基础性和重要性，也隐含出未来这些政策与其他公共服务政策将有互动和联系。而在这一体系外的共有产权保障住房等住房保障政策则会更多考虑政府的能力量力而行，在发展思路上会与廉租住房、公共租赁住房出现差异。

根据国家新型城镇化规划要求，“十三五”期间，本市将进一步加快推进城乡一体化发展，城乡一体的住房管理体系将是未来的发展方向。与此同时，青浦区在“十三五”规划纲要中也提出将提升城乡发展一体化综合水平作为发展主线。为此，青浦区住房发展的各项工作应当与之紧密结合。

（六）住房发展坚持走集约化和可持续化道路

“十三五”期间，在土地资源方面，本市将进入增量向存量转换发展的阶段。从本区的情况来看，从“十二五”后期到整个“十三五”阶段，全区新增住宅用地量都相对有限。同时，要求我区更加关注住房在全生命周期中的管理问题。

在环境方面，受到碳排放等指标约束，必须加快推进住宅产业化、绿色建筑，以及各项节能新技术在本行业内的运用。

在政府负债方面，一方面经济增速减缓造成财政收入减少，另一方面受到地方融资平台清理的影响，要求政府财政投入更加强调保民生，补短板，将更多的空间留给市场。

由此可见，全面的资源约束决定了“十三五”时期，本区住房发展要走集约化、可持续化的道路。

（七）经济结构转型与人口调控存在密切联系

2015年末，全区常住人口总量约120.9万人[1]，其中户籍人口占比约40%。

根据区国民经济和社会发展“十三五”规划要求，积极应对人口导入压力，不断深化人口调控，到2020年，常住人口力争控制在130万人以内。“十三五”期间，要强化政策引导，重点通过产业结构调整优化人口结构，吸引高学历、高技术人才集聚。引导人口合理布局，积极推进人口向新城、新市镇等集聚。为此，在强化社会治理水平的同时，也要加强合法稳定居住和稳定就业等方面的扶持力度，如在公共租赁住房资源分配方面应探索建立更有效的机制。

此外，“十三五”期间本市老龄化进程继续加快，作为郊区新城，需要考虑如何为全市公共养老服务助力，也可以探索市场化、高品质的商业养老地产。

（八）大型社区面临配套建设和社会管理压力

“十二五”期间，本区大力推进了大型居住社区建设工作，其中华新基地和徐泾基地人口导入达到了一定规模。但相比本市其他大居，本区的大型居住社区建设及人口导入尚处于较为初级的阶段。“十三五”期间，本区将迎来人口集中导入的时期，相关的配套设施建设和开办运营也将进入快速推进阶段。

根据区国民经济和社会发展“十三五”规划要求，将推进大型居住社区配套设施建设，构建有效的物业管理模式。新城和大型居住社区建设作为本区的建设重点、发展重点，在“十三五”期间将面临较大的配套压力和人口导入后的管理压力，需要做好切实有效的准备，从而稳步推进大型居住社区及所在镇发展，避免出现其他大型居住社区在发展成熟过程中已经出现过的问题，同时也能将大型居住社区纳入全区整体的发展版图中，实现产城融合。 

三、“十三五”青浦区住房发展的指导方针和总体目标

（一）指导方针

“十三五”期间，青浦区住房发展以毛泽东思想、邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，党的十八大和习近平总书记系列重要讲话精神，推进实施“四个全面”战略布局和“五个发展”新理念，加快转变政府职能，创新社会治理体制，深入推进依法行政，建设法治政府。围绕青浦区“提升城乡发展一体化综合水平”的发展主线要求，坚持以人为本，着力提高住房资源利用效率，支持和满足合理的住房需求；坚持民生优先，突出市场配置和政府保障相结合，多渠道解决居民住房问题；坚持统筹增量和存量，合理利用住房资源。

按照市委、市政府对本区住房建设与管理的要求，一方面，继续把房地产业发展作为推进区域经济发展和改善民生的重点，促进房地产市场的稳定、健康、持续发展；另一方面，针对本区住房领域出现的新情况、新问题以及新形势的要求，建管并重、突出管理，优化完善住房保障政策体系与推进机制，实现区域住房发展的可持续发展。

（二）总体目标

“十三五”期间，青浦区住房发展围绕创新驱动、转型发展的要求，以全区经济结构转型、人口调控、提升城乡发展一体化综合水平为着眼点，在更有效推进增量发展的同时强化对存量问题的解决，强化政府行政理念的转变，充分发挥市场配置资源的决定性作用。

紧紧抓住全区“十三五”期间的四大开发建设重点：包括轨道交通站点（尤其是17号线的开通）、西虹桥板块、新城建设以及三镇联动安排工作，突出法制化与基层治理的要求，切实推进住房保障体系的优化完善，实现住房增量和存量市场的有效管理，进一步加快大居和新城的建设推进，构建切实可行的大居管理机制，推进住宅小区综合治理机制的落实，促进住宅产业化和节能环保技术的运用，加大对旧住房综合改造修缮的推进力度；并根据本区历史风貌保护区和优秀历史建筑较多的实际情况，建设和保护并重、保护和开发利用并重。力争到2020年使本区逐步成为规划合理、配套齐全、节能环保、服务完备、住有所居、社会和谐的绿色生态宜居城市。 

四、“十三五”青浦区住房发展的具体目标和任务

（一）住房保障

1. 具体目标

（1）继续做好廉租住房、共有产权保障性住房保障工作，确保满五年上市工作的平稳进行

“十三五”期间，全区预计新增廉租家庭250户，年均50户。新增共有产权保障性住房家庭450户，年均90户。

“十三五”期间，全区预计新增筹措廉租住房实物配租房源约200套。

（2）进一步优化廉租住房实物配租机制，实现与公共租赁住房的并轨管理

“十三五”期间，将全区实物配租占比保持在10%到15%之间。将实物配租房源产权纳入公共租赁住房公司，由公共租赁住房公司按市场化方式进行运作，实现与公共租赁住房的并轨运作，根据法规与合同对承租人进行管理，严格落实居住责任和义务。

（3）聚焦公共租赁住房吸引区域产业人才的定位，明确公共租赁住房公司市场化运作的机制

“十三五”期间，全区公共租赁住房以满足区域导入人才的租房需求为主，兼顾户籍中低收入居民家庭的承租需求。

公共租赁住房房源按市场化方式运作，顺利实现公共租赁住房公司企业化运作的调整，纳入国资委管理平台。拓宽公共租赁住房公司运营空间，激发其运作活力，实现资产的保值增值目标，确保公共租赁住房机制的可持续运作。

多渠道筹措房源，在用足配建房源的基础上，探索代经租模式盘活市场存量房源，估计五年内筹措公共租赁住房约1800套，新增可供应约1400套。

逐步将单位租赁住房纳入政府管理轨道，全面收集房源信息与出租信息，加大对产权单位的监督管理，确保房源安全、有序、持续发展。

（4）构建系统有效的配建房源管理制度，形成可持续发展、高效有序的局面

预计“十三五”期间，全区配建保障性住房新开工规模将达到1401套、9.6万平方米。

“十三五”期间需要构建对配建房源系统的管理制度，从前期房源要求、纳入土地出让合同、开发商建设过程中监管、开发时间节点把握、验收交房到后期使用，形成系统的管理制度，落实所需的人力和财力保障，使该项中长期的保障性住房源筹措制度安排能切实体现出预期的成效，真正为住房保障工作助力。

对“十二五”期间已经开工、将在“十三五”期间竣工的房源，若确实无法用于保障用途，可以考虑上市后将资金再次投入到保障性住房建设中；对于所有十三五期间的增量配建房源，要确保房源能有效运用到住房保障政策中，对于区位条件实在不合适的，建议直接由开发商缴纳相应的资金金额，用于异地建设保障性住房。

（5）继续推进征收安置房建设工作，优化房源分配机制、探索货币化安置方式

预计2016至2017年，全区计划开工13个项目、面积约78万平方米、住宅约9200套、可安置约3400户。竣工12个项目、面积约83万平方米、住宅约9300套、可安置约3400户。安置房11个项目、面积约100万平方米、住宅约11000套、可安置约4100户。（备注：2018-2020年数据由于目前各街镇控规尚未落地，数据无法统计上报）。

优化征收安置房分配机制，探索货币化安置方式，逐步降低征收基地使用配套房源/动迁户数（面积数）比例。

（6）加大旧住房综合整治力度，“十三五”期间实现该项工作的长效化、常态化

“十三五”期间，全区预计实施住宅修缮工程约134万平方米。这些房屋包括“十二五”期间未完成修缮的严重损坏房屋和一般损坏房屋在内，其中严重损坏房屋约11万平方米在“十三五”前期完成，一般损坏房屋约47万平方米在“十三五”期末全部完成；剩余约76万平方米房屋，以直管公房、售后公房等为主，改造形式主要以直管公房全项目修缮、多层综合整治等为主，主要的修缮内容为屋面修漏，外墙整修，电气线路，给排水管道等。

2. 主要任务

（1）加强共有产权保障性住房供后管理

根据《上海市共有产权保障住房管理办法》（上海市人民政府令第39号）要求，作为本行政区域内共有产权保障住房建设、供应、使用、退出以及监督管理的实施主体，我区将进一步加强共有产权保障住房的供后管理工作，通过建立区住房保障部门、社区党委、居委会、物业服务企业和居民志愿者共同参与的工作机制，以疏堵结合的方式缓解擅自出租出借的问题；对共有产权保障住房回购和上市交易，进一步完善相关程序，落实资金的筹集、使用和监管机制；与收购房源的后续使用相结合，探索实施优先购买权的相关决策机制。

（2）从顶层架构上构建配建房源管理制度，落实相应的机构、人员、经费

在区保障中心成立配建房源管理办公室，根据每年推出商品住宅用地的区位情况，安排配建房源的用途，优先用于廉租住房实物配租以及公共租赁住房。根据配建房源的用途对开发商提出相应的开发要求，纳入土地出让合同中。在开发过程中，根据时间节点要求验收所配建的房源，按时移交接管，并根据提前确定的用途安排使用，并移交给相应的管理单位。根据相关的管理要求，定期对管理单位进行监督管理，确保房源可持续运作，并在中长期内逐步积累成为区层面的优质资产。

（3）优化廉租住房实物配租机制，引导居民选择货币补贴，提高房源运作效率

将廉租住房实物配租房源产权注入到公共租赁住房公司，由公共租赁住房公司按准市场化方式运作，确保房屋得到安全、有效、可持续的使用，并通过定期的资格审核，使廉租住房实物配租用房能真正用于区内最困难的群体。

通过提供房屋租赁信息、政策宣传等方式，鼓励一般廉租对象选择货币补贴，更多采用市场化房源解决住房问题，将实物配租控制在一定比例中。

通过理顺公共租赁住房公司廉租住房和公共租赁住房业务，设定有针对性的考核机制，一方面确保有限的保障性住房源聚焦到最需要的群体中，另一方面也使公司有激励、有动力提高房源运作效率，增加资产的整体价值。

（4）盘活社会存量资源，开拓代理经租模式筹措公共租赁住房

结合本区实际，就开展代理经租社会闲置住房制定实施方案，鼓励公共租赁住房运营机构、代理经租机构、物业服务企业等开展住房代理经租业务，将社会闲置住房房源纳入信息库进行配租，有效整合全区社会闲置住房资源。

重点在大型居住社区中拓展代理经租业务，既能筹措有效房源，也能提高大居房源入住率、控制群租问题等出现。

用于公共租赁住房的代理经租业务开展主体既可以是市场化机构，按政府要求进行筹措并委托管理；也可以由公共租赁住房公司自行开展，充分利用存量房源筹措本区的公共租赁住房，为各类职工提供更多的房源选择。

（5）进一步完善征收安置机制、提高配套房源使用效率，健全货币化安置机制

探索征收安置方式的多样化，降低征收工作对配套房源的过度依赖，提高配套房源的使用效率。结合近年来相关部门、镇在货币化安置的探索经验，进一步推进试点工作，并逐步在全区推开。

（6）加大旧住房综合改造力度，实现长效化、常态化

随着成套改造、厨卫改造、屋面及相关设施改造纳入本市保障性安居工程范畴，作为本市“四位一体”住房保障体系的重要补充，“十三五”期间，本区在继续推进综合整治、全项目修缮工作的基础上，逐步拓展新的修缮项目，并在政府定位上，逐步从大包大揽的实施者转变为资金补贴、加大激励、注重安全质量的监管者。

以解决老旧住房的安全问题为修缮改造的主要内容，按照业主自愿、政府扶持、因地制宜、多元筹措原则，探索修缮改造形式、创新管理工作机制，因地制宜、多措并举地开展各类惠民工程，将旧住房修缮改造纳入小区综合治理范畴。要充分发挥街道、居委等基层政府的作用，政府要把各方面资源整合起来，形成一整套行之有效的日常管理机制，共同推进旧住房综合改造工作。

（二）住房市场与住宅建设

1. 具体目标

（1）稳步推进住房建设，贯彻落实本市各项房地产市场调控措施

预计“十三五”期间，本区房地产开发投资和住宅开发投资年均增长在5%以内，预计投资总额分别为1450亿元和980亿元。

新建商品住房新增可售面积年均约为110万平方米，总面积约为550万平方米。

存量住房交易面积每年平均约为50万平方米，总面积约为250万平方米。

贯彻、落实本市的相关房地产市场调控政策，加强房地产市场监测，确保“十三五”期间青浦区房地产市场的平稳健康发展。

（2）进一步规范租赁市场，逐步构建租赁市场管理制度

建立健全住房租赁管理制度，规范住房租赁行为；完善住房租赁供应体系，满足多层次的住房租赁需求；稳定住房租赁关系，促进住房租赁消费。“十三五”期间，住房租赁面积和承租户进一步增加。

继续推动《上海市居住房屋租赁管理办法》的实施，稳定租赁关系，维护承租人合法利益。研究鼓励机构经营租赁住房业务的政策措施，完善户籍、教育和公积金等配套政策，促进居民租赁消费。

建立跨部门住房租赁监管体系，依托社会综合治理整治群租，维护租赁市场秩序。

（3）落实政策引导激励机制，扩大装配住宅规模

根据《关于开展2015年装配式建筑年度落实情况自查及编制2016年度实施计划方案的通知》（沪建建材联〔2016〕24号）要求，2016年起，在本区域工地面积总量中落实的装配式建筑采用负面清单模式：其中新建住宅建筑除总建筑面积5000平方米以下（建筑限高100米以上的新建居住建筑，落实装配式建筑单体预制率可适当降低，且不低于15%），应全部采用装配式建筑，建筑单体预制率不低于40%。

（4）大力推进新建住宅全装修，全面推进新建住宅绿色化

以新建公共租赁住房等保障性住房和普通商品住房为重点推进全装修，到2020年，争取当年60%左右新建商品住宅（低层住宅除外）实施全装修。对住宅产业化商品住房、公共租赁住房和廉租住房项目，应实施住宅全装修。

严格按照《关于加强本市住宅全装修建设管理的通知》（沪建交联〔2009〕1355号）要求，实现土建和装修的一体化，并倡导工业化装修方式。研究推进内装修和主体结构分离的方式，提高住宅的可改造性和耐久性。

“十三五”期间，新建住宅原则上全部按照绿色住宅一星级及以上标准建设。青浦新城内的新建住宅，按照绿色住宅二星级及以上标准建设的住宅面积占同期新建住宅的总住宅面积比例不低于50%，按照绿建三星标准建设的住宅面积占同期新建住宅的总住宅面积比例不低于35%。

2. 主要任务

（1）建立房地产市场价格监测，定期开展调查分析。

一是加强新建商品住房预售监管，以及新建楼盘销售现场的监督检查。二是强化存量房交易的资金监管，对房地产中介机构和人员经纪行为要加强监督。三是探索与民政、公安（人口）、税务等部门的信息共享机制，扩大住房租赁各类信息的覆盖面，提高监测水平。四是依托中介、社区等渠道，定期对市场重点板块开展调研，形成住房交易和租赁市场的价格监测和分析，以及预警机制。

（2）着手完善基础性管理制度，进一步规范租赁行为

一是进一步加强群租综合治理，结合社区综合治理架构，形成多部门联动的管理合力，探索建立以依法行政为基础的长效治理机制，依托基层综合执法力量，加强行政处罚力度。二是探索建立租赁当事人信用体系，纳入本市公共信用信息平台，增强当事人规范经营、依法纳税意识。三是通过示范合同、业主规约、社会中介等引导租赁当事人诚信履约，提高自我管理和依法维权能力，稳定租赁关系。

（3）相关部门形成合力，通过行政与激励机制逐步推行装配式住宅建设

对具备条件的住宅用地，在土地出让或划拨前，应予明确须按照住宅产业化的方式建造住宅。制订和完善激励政策；对满足一定预制装配率和相关技术规范要求的住宅产业化项目，按政策予以奖励。

结合商品住房和保障性住房等不同类型住房的具体要求，针对不同结构形式，分类推进住宅产业化。

加大对装配式基础工业产业的扶持力度，积极创建区级住宅产业化基地。

（4）构建装配式住宅监管机制，保障施工质量和居住安全

研究制定相关促进办法，倡导设计、施工、采购一体化总承包模式等多种一体化招标模式。

围绕装配式住宅建设，研究制定装配式住宅设计文件深度规定和设计文件审查要点，确定装配式住宅审批流程。

建立装配式住宅项目从工厂到现场、从部品件到工程产品的全过程监督管理制度。针对工业化住宅特殊的施工方式，相关质量技术监管部门应实行分段验收。

健全构件生产、装配施工现场的质量安全监管制度。加强对安全质量影响较大的构件、部品的生产和使用管理，健全施工现场质量安全监督体系，编制并实施装配式住宅工程项目质量监督要点和安全监督要点，切实保障工程质量和施工安全。

（5）开展装配式住宅试点示范工作，发挥引导作用

大型居住社区、青浦新城、西虹桥商务区等区域内新建的房屋住宅，率先建造装配式住宅；可建住宅总住宅面积3万平方米以上的住宅项目优先集中建造装配式住宅。同时，结合装配式住宅项目落地，同步推行住宅全装修。除独立式、联排式住宅外，倡导装配式商品住宅和公共租赁住房实施全装修。以大型保障性住房社区的建设为契机，持续推进住宅产业化试点工作的开展，推广应用新型住宅产业成套技术和部品。

鼓励保障性住房项目采用装配整体式住宅技术，由于实施装配整体式住宅方式而增加的成本，经核算后计入该基地项目的建设成本。探索相应的资金平衡、成本分摊机制。

（三）大型居住社区建设管理

1. 具体目标

（1）有序推进大居住宅开发，加快推进各类配套设施建设

“十三五”期间，本区继续推进大型居住社区建设，同时加快各类配套设施的建设。

华新基地预计入住居民（保障性住房）8000户；新开工配套项目5个，投资2.28亿元，竣工项目10个，移交接管项目8个。

徐泾诸光路基地预计入住居民（保障性住房）1297户；移交接管配套项目2个。

华新拓展基地预计入住居民（保障性住房）8000户；新开工配套项目21个，投资12.25亿元，竣工项目28个，移交接管项目22个。

新城一站基地预计入住居民（保障性住房）19000户；新开工配套项目65个，投资30.82亿元，竣工项目65个，移交接管项目52个。

（2）配合优化完善大居社区管理制度，确保房管行政职能有效落地

根据“十二五”期间确定的“一委、一办、一中心”管理架构，真正将镇各工作职能拓展延伸到大居，提高大居基层的行政执法能力，确保各项管理工作能真正落地。同时，在“一办”中增加社会共治功能，建立社区各类主体组成的共治平台。

2. 主要任务

（1）系统梳理大居社区管理内容，确保相关条线部门职能切实下沉

根据《关于加强本市住宅小区综合治理工作的意见》（沪府办发〔2015〕3号）的要求，梳理大型居住社区管理涉及的工作内容，推动住宅小区综合管理和专业服务主体责任落实，明确市、区县相关部门、管理单位和专业服务单位在住宅小区综合管理中的职责，切实强化政府管理和公共服务进住宅小区，落实各部门、单位只能下沉、执法力量下沉。

（2）理顺“一委、一办、一中心”机制，整合社区资源逐步实现共治

根据建立健全以居民区党组织为领导核心，居委会为主导，居民为主体，业委会、物业公司、驻区单位、群众团体、社会组织、群众活动团体等共同参与的居民区治理架构的要求，在大居层面充分整合区域范围内各类居民、团体、单位、企业主体，通过党建联建等方式形成共治平台，有些社区管理的问题或者资源配置的问题可以在这个平台上得到解决，切实实现社区的共治。

在“一办”中组建居民代表大会，让居民和各类社区单位可以参与到各项问题的解决中。通过居民代表大会，贯彻在党委领导下开展自治与共治，实现对镇相关部门的监督评价。

（3）建立实事项目制度，使社区服务的成效可评估、可感知

“十三五”期间，每年通过居委会了解居民最迫切解决的问题，形成相关问题清单，根据大居管理能力，选择5~10项问题纳入下一年度的大居实事项目进行重点突破，使居民对大居的改善有切身可感的预期，促进社区和谐。

（4）区级层面建立廉租住房标准化管理要求，实现对廉租小区的有效管理

在区级层面建立对市级廉租住房的标准化管理要求，对在本区购买市属廉租实物配租房源的其他区，均需符合本区对大居保障性住房的管理运营要求，并签订意向书；在本区有集中房源的，需配备相应的行政管理资源或服务点，确保房源管理符合本区大居的标准化运营要求。

（5）镇政府及时接收商业设施，开拓思路有效运作商业资源

“十三五”期间各个大居相关的镇及时做好街坊级商业的收购任务，除了在资金和融资上做好安排，也要对商业业态的布局、商户管理、跟踪调整优化等工作做好预案，确保街坊级商业开办合理、有序、能切实满足居民日常生活所需。

探索研究集中性大中型商业的开发运营，尽量将大居地块的整体发展融入到所在镇整体发展中。在规划方案制定上，引入市场化的策划咨询机构对商业设施进行整体定位，确保区域商业定位的档次和品质。

通过商品房地块出让引入市场主体和资源开拓市场，以商品房推动保障性住房的模式突破大中型商业设施开办瓶颈。在可行的情况下，也可以政策优惠、吸引相关的国有集团开拓大居的商业市场。

（6）转变政府服务理念，充分利用市场社会资源提升大居的专业服务

通过教育、宣传、培训等方式，鼓励镇政府及时转变服务提供方式的理念，对一些公建配套设施的具体使用运作，鼓励其委托市场专业服务资源，以政府购买服务的形式，委托市场承担文化、娱乐、体育等专业性的社区服务，为居民提供更满意、更多样化的服务资源。

（7）根据入住居民需求具体情况，建立大居配套逐步完善的时间表

加强与入住居民户籍所在区的信息联动，提早获得入住居民的相关信息，及时进行相关的管理服务配套。在人口入住的初期，各类设施尚不完善的背景下，应及时安排过渡性临时措施以满足居民的基本生活需求。

为大居建立与入住人口规模相匹配的大居配套设施推进阶段性指标。如在入住人口比例达到20%时，以确保必备性业态作为推进重点；在入住人口比例达到50%时，适当引入更多的文化、商业等配套资源；在入住人口比例超过80%后，按成熟小区的要求完善各项配套设施。对于属必备性业态的配套设施，确保与住宅同步交付，住宅竣工验收要满足相关的配套要求。

（四）物业管理

1. 具体目标

（1）建立住宅小区综合管理制度，逐步实现社区基层综合治理

根据市委文件的精神，构建街镇住宅小区综合治理平台，建立和完善由街镇牵头协调的住宅小区综合治理工作机制，由街镇负责协调各专业管理派出机构，处置辖区内住宅小区综合管理相关事务。

结合社区综合治理机制，以问题为导向，构建各个部门和单位的责任清单，有效改善拆违、破坏承重结构、群租治理等问题的处理。

（2）优化完善老旧小区和动迁安置房等分类管理模式，有序推进物业管理服务达标补贴工作

以分类指导、差别管理，突出重点、抓住关键，先易后难、分步实施为原则，根据新的形势重新对补贴小区进行分类，一是对动迁安置房小区，要考虑居住对象原来的农民身份，从逐步培养其公民意识、城市生活方式导向出发，以补贴阶段性递减的方式设计补贴机制；二是对老旧售后公房小区，要结合售后房小区物业管理收费市场化的发展方向，引导这些小区最终走向完全市场化，取消补贴机制。

（3）进一步强化政府行业监管职能，培育营造物业管理市场环境

一是引导规模小的物业服务企业走专业化发展道路，不断减小物业服务企业存量规模。二是通过行业协会引领物业服务企业做大做强。三是探索物业管理的增值服务新业态和多元发展新模式。鼓励引导物业服务企业充分利用掌握终端客户资源的优势地位，以满足居民个性化需求为起点，不断挖掘潜在市场和商业机遇，建立新的商业模式，延伸服务链条，推动物业服务链向社区服务（政府购买服务类项目）、现代物流、社区商务、房屋租售、居家养老等领域延伸，实现物业管理向专业管家、资产管家、生活管家的升级，推进物业行业向高人力资本含量、高技术含量和高附加价值转变。

（4）加强房屋安全管理，加快完善房屋安全管理的长效体制机制

结合全市层面房屋安全立法工作，构建制度性的房屋安全管理制度。通过强化住宅小区安全动态信息管理、完善安全日常管理制度和标准、建立安全监督检查机制、督促物业企业做好安全日常管理工作，建立住宅小区安全管理长效机制。

（5）探索发挥社会中介机构专业化服务作用，培育中介服务市场的形成

通过政府购买服务的形式，实行项目化操作，培育引导专业社会中介组织市场，引导其参与业主大会组建、业委会换届改选、物业选聘、维修资金使用、物业矛盾纠纷化解等小区事务；“十三五”期间，区内培育若干个专业社会中介组织，实现专业社会中介组织参与小区管理事务工作全覆盖，形成专业社会中介组织提供公共服务和解决事项的社区治理模式。

2. 主要任务

（1）做实做好住宅小区综合联席会议制度，发挥综合协调作用

做实区、街镇两级住宅小区综合管理联席会议，推动联席会议办公室实体化、常态化运作，明确联席会议工作职责，完善日常工作制度，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域的问题；建立工作评价指标体系，完善督促考核和工作评价机制。

（2）细化完善住宅小区综合管理职责清单，推动管理职责落地

以问题为导向，加强问题的发现，督促问题的解决，进一步细化明确各相关部门和专业服务单位的职责分工和工作业务流程，完善住宅小区综合治理责任清单。

按照谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责的原则，分别明确牵头部门、责任部门（单位）、配合部门（单位），积极推动各职能部门管理职责落地。

（3）健全住宅小区综合执法模式，推进城市网格化管理模式向住宅小区延伸覆盖

适度拓展城市管理综合执法的范围内容，实现城管综合执法在住宅小区全覆盖，推动城市管理综合执法从目前以街面为主，进一步向包括小区公共场所、农村地区以及街面在内的城乡公共空间拓展，逐步实现城管综合执法在住宅小区全覆盖。

通过在住宅小区综合管理中应用城市网格化管理模式，帮助建立长效常态的多部门工作协同机制、事前事中事后的持续跟踪机制、全面集中的数据共享利用机制，最终建立住宅小区非应急领域的城市综合管理新模式。

（4）对特殊小区构建差别化的物业管理扶持模式，建立政府托底保障机制

由政府相关部门根据老旧小区、动迁安置房小区管理现状，完善政府扶持的激励性政策，逐步推进老旧小区、动迁安置房小区物业服务收费市场化。

集中整合区域优质资源，根据政府采购，企业运作的市场化运作模式，成立区属房屋管理集团公司，协助政府部门行使相关特殊小区的物业管理服务，以及各类突发事件的应急托底处置。

建立由国有企业主导的物业服务应急保障托底机制，对抛盘和群众反映强烈的小区实施保障托底，保障居民对物业服务的基本需求，同时引导其逐步走市场化道路或实行自治管理。

（5）尝试推广酬金制物业服务计费方式，通过收费方式的调整培育居民自治能力

在有条件的住宅小区，引导业主大会与物业服务企业采用酬金制物业服务计费方式，引导业主树立事先计划、账目公开、多退少补的物业服务消费理念，强化业主监督管理责任，督促物业服务企业提高设备养护、房屋维修、成本控制、财务管理等管理服务水平。

（6）进一步加大对物业行业转型升级的引导，培育和营造住宅小区物业管理市场环境

加强不同类型住宅物业服务的分类管理，培育与物业服务相配套的专业化市场，进一步推广质价相符的菜单式物业服务模式，扶持一批保安、保洁、绿化、维修等专业服务企业和中介服务机构，试点探索无人管理小区业主自我服务和直接委托专业企业服务相结合的物业服务模式。

区内动迁安置房相对集中的街镇，可由街镇、警署、房管办事处、居民委员会、业主委员会等相关部门组成管理委员会，直接委托专业的房屋养护、绿化、保洁、保安公司实施管理服务，也可由小区管委会出资开办物业服务企业，与专业公司签订委托管理服务合同，开展保洁、保安和房屋维修服务，由政府购买物业服务成果和实施有偿服务等形式获得收入，盈利部分全部用于小区物业管理。

逐步推行物业服务管理与作业分离的运作模式，试点推行机电设备、楼宇电梯、消防设施、智能化系统的检修、维护、保养、改造、施工，水处理系统、空气检测等物业管理技术服务项目的专业化、社会化。

（五）住宅配套

1. 具体目标

系统完善配套费征收管理、配套费使用管理、配套建设管理以及配套用房管理机制

明确管理的责任主体，落实管理责任，规范配套费使用流程，根据政府性基金预算管理的要求每年做好计划和安排，并跟踪做好资金监管和配套项目管理，切实系统完善住宅配套费管理制度，提高住宅配套的效率与水平，实现住宅与配套设施的同步交付。

在管理流程上，重点做好“四个强化”，即强化项目管理流程，提高项目推进的预见性；强化技术管理流程，增强项目推进的可控性；强化储备管理流程，完善储备计划的有效性；强化建设管理流程，提高建设质量的稳定性。

2. 主要任务

（1）强化统筹，建立统一协调的住宅配套建设管理体制

明确房管局作为住宅配套行业管理的管理职责，加强区房管局住宅配套的行业管理地位。一是将房管局列入配套费预算审核主体。二是强化房管系统对各项市政与公建项目的监管职能。具体包括：参与配套费预算安排、编制项目投资计划、组织项目实施、配套费资金运作、项目后评估等，从各个方面对配套项目进行全面管理。同时，加大各区房管局对大型公建项目管理力度，对大型配套项目进行全过程管理。

在各街道（镇）房管办设立专管员，通过条块结合，以块为主的管理模式，实现全过程、全方位的跟踪管理，拟在开发商交付公建用房阶段让所在地的房管所一起参与验收，交付手续完成后相关公建用房资料移交当地房管所以更好的开展后续管理工作。

在配套费使用上，进一步提高各项公建配套的统筹程度。改变过去我区配套费在教育公建这一块投入较大的局面，根据城市发展和居民需求的变化，系统考虑托老所、卫生服务站、公益性室内菜场等公建新纳入配套费补贴范围。

（2）确保配套项目和住宅项目同步征地和房屋征收，确保配套设施与住宅同步建设

将住宅用地与配套项目同步拆迁、同步推地，用土地出让金支持配套项目用地拆迁安置，可以保证配套费项目用地和动拆迁资金来源，加快房屋征收进力度，而从源头上消除拆迁难造成的配套项目建设滞后，配套费资金使用梗阻的问题。

（3）完善配套项目储备和梳理制度，提高项目实施的可行性

每年通过对住宅项目以及住宅用地进行梳理，确定需要配套建设的市政公建项目。完善配套项目储备库建设，按照配套费项目的成熟程度分级储备。对那些符合城市规划要求，并已经具备一定实施条件的配套费项目重点推进，待条件成熟后尽快将其纳入正式投资计划，并组织其实施。

（4）优化调整配套费分配机制，提高资金的效率

在除去市级的轨交费和区水利基金等一系列统筹费用后，剩余配套费的分配可采取和征收项目所在街镇分成的方式。确定区统筹和各镇（街道）自主部分的固定比例。（但市的方向是区统筹将资金管理权由乡镇提升至区级统筹，把有限的资金集中在一个资金池中进行统筹，从而提高资金使用效率）

（5）建立和完善公建配套用房管理机制，让使用单位参与到决策中

在规划建设环节，更多地让当地街镇社区管理部门参与到项目前期的规划设计环节中来，不但要考虑到住宅项目本身的配置标准，更要综合考量整个社区的配置需求，集中设置具备综合服务功能的社区中心，整合社区资源，减少浪费，弥补老小区公建配套遗留的缺口，提高服务效率。

在交付环节，制定具体的公建配套用房装修交付最低标准，或者明确装修补贴标准，减轻项目开发商、房管部门和当地街镇社区管理部门的工作压力和困扰，提高和确保交付质量和效率。

在后续使用环节，区、镇（街道）两级国有资产管理部门、区房管部门和镇（街道）社区基层管理部门应制定相应的公建配套用房管理和使用细则。明确各级责任主体和监督运作机制，为社区公建配套用房的使用提供指导和约束，杜绝挪用和非法经营行为的发生。真正让公建配套用房成为社区服务开展和运作的载体和平台，造福社区内人民群众。

五、相关配套措施

（一）各部门配合形成合力

住房问题是综合性的问题，不仅需要横向各个部门的配合支持，也需要街镇的基层配合。“十三五”期间，对住房发展在制度政策的综合性、横向配合性、纵向协调性上提出了更高的要求，需要进一步理顺区内各条线关系，取得区发改委、财政、人保、民政，及各街镇相关部门的配合。

（二）加快人才队伍建设

加强住房各领域专业人才的培养，提升机构队伍综合素养和人才比例，如房屋修缮的专业队伍、住宅产业化的专业人才、租赁市场及物业管理市场价格收集分析人员等。

（三）财政资金大力支持

各项住房政策都离不开财政的支持。“十三五”期间，本区重点是在大型居住社区补贴、社区管理补贴、各项配套建设投入、公共租赁住房运作补贴、房屋修缮投入等领域，不仅在财政支持力度上，在财政支持的方式上也需要有更有效的安排。

（四）确保土地资源供应

除了确保住房供应平稳有序外，尤其应注重大居配套建设的用地指标，确保住房供应和配套建设能同步进行。另外，应充分盘活存量土地，为保障性住房源筹措提供更为集约的方式。

（五）采取信息化手段加强管理

根据“十三五”创新驱动、转型发展的要求，在住房发展上更注重信息化的运用。一是运用全市公共信用信息平台，提高房屋使用人的责任意识；二是住房租赁市场、物业管理、住房保障领域的专业化信息系统构建，为各类政策制定和决策提供依据；三是房屋信息平台的构建，为本区住房管理提供全面的信息。

（六）优化行政审批流程

会同全市房管系统共同编制统一的审批业务手册和办事指南，对行政审批事项作进一步梳理，尽可能简化办事环节，缩短办事时限，并通过门户网站、办事窗口等途径对外公开，做到公开公正、方便群众，主动接受社会监督。