青浦区人民政府：

随着青浦区工业园区产业高速发展，为了进一步提升园区营商环境和有效化解人才引进产生的居住供需矛盾，工业园区于2020年6月10日向区房管局发函（沪青工集〔2020〕48号）申请将青浦工业园区内上海云轮大数据科技有限公司（以下简称云轮公司）科研设计楼拟转化租赁住房。2020年7月22日下午，区房管局牵头区建管委、经委、卫健委、城管执法局、规划资源局、公安分局（人口办、治安支队）、生态环境局、应急管理局、消防支队、水务局、市场监管局、香花桥街道、工业园区分管领导及部门负责人召开了项目转化推进会。现根据拟转化项目实际情况，结合各部门意见形成如下报告：

一、青浦工业园区职住概况

青浦工业园区,属九大市级工业开发区之一，规划面积56.2平方公里。经过近25年的发展，形成了以高端装备、汽车零部件、生物医药、新材料、印刷传媒、快速消费品、电子信息、人工智能八大产业集群。2019年，完成规模产值1016亿元，税收收入128亿元，现有实体型企业2050多家，产值超千万企业约400家，从业人口约7.85万人，其中非本市户籍常住人口约5.28万人，占总从业人口的67%，大专及以上学历占比35%。据属地政府人口办统计，已有约2.76万人通过人才公寓或企业配套宿舍解决居住并办理居住证，尚余约2.52万人自行解决住宿问题。同时，按照2035总规，园区人口规模将进一步扩大（上限为16万），若按照现状条件未来产业人员（包括人才）居住有一定矛盾。

为了减缓居住需求压力，除了企业配建宿舍，园区集中配置可供应租赁住房有两处，一是园区自建的职工家园，共计802套职工宿舍、6286张床位。为园区中部区域落户企业来沪员工提供住宿及生活场所，入住率常年高达90%，。二是青浦申新塑料五金厂转化租赁住房项目，共计315套员工宿舍，解决园区东片产业人员的居住，目前入住人口约800人，入住率已达到66%。而园区西部区域批复的1平方公里淀山湖总部基地，原规划布置的四类居住用地（即租赁住宅用地），属于政府性投资的经营性项目，因投入收益问题至今未能启动实施，后续也无新增租赁住房体量，致使西部区域现状无租赁住房配套。同时该区域主要为科研设计用地，旨在打造青浦工业园区生态总部经济。随着日立电梯、腾讯（新奥能源）、德国杜尔涂装、尤妮佳、云轮、高新公司等总部经济类高能项目落地（2019年总体产值超112.3亿元，税收约10.3亿），吸引了大量的中高端人才和外籍人士入驻（初步统计：引进本科及以上、外籍等人才约1100人，住宿需求约1000人）。为此，在园区租赁住房整体布局上，需在西部区域（即总部基地）布置一处中高端租赁住房。

二、转化项目基本情况

云轮公司位于青浦区工业园区西部区域C-01B-02地块，为工业园区重点科创园总部产业，规划用途为科研设计，土地面积为35.3亩，总建筑面积为69544.9平方米。近年来，已引进36家注册型企业、15家实地企业，并且与北京大学软件与微电子学院达成战略合作，作为北京大学MEM、MBA课程的培训基地。根据云轮公司长远发展趋势，考虑其入驻企业、周边高能级企业人才居住需求以及周边无配套租赁住房现状，拟将科创园3号科研楼整体转化租赁住房，建筑面积12595.8平方米，共9层，预计可改建租赁住房180套（间），可容纳400-600人居住，缓解园区企业人才居住需求压力。

云轮公司拟将转化的租赁住房定位为中高端白领公社，配置中高端需求的各种功能性房型，计划配置便利店、阅览室、健身房等生活配套。同时，科创园内部设有会议中心、餐饮服务等配套服务，并且出行方便、交通便捷，距离青浦工业园区沁园湖商务区1.5公里，轨交17号线配套公交1号以及2号线途径云轮科创园，附近设有站点。

三、转化建议

    根据沪建房管联[2018]782号文件指导意见，通过会同各行业主管部门、香花桥街道、工业园区对转化项目进行可行性研究、资料核查、初步方案审核，明确：一是云轮公司3号科研楼转化项目权属合法，符合区域功能定位、产业发展的需求，满足基本市政基础设施和生活配套要求，能有效提升区域人才引进供需平衡，原则同意云轮公司3号科研楼实施改建并转化为租赁住房；二是强调云轮公司应严格遵循改建和转化“三不变原则”（用地性质、房屋类型、建筑容量不变），优化改建设计，规范改建手续，完善配套设置，严守“房屋安全、消防安全、治安安全”三个安全底线，确保租赁房源总体安全可控；三是要求云轮公司应不影响产出及税收，落实、强化后续管理方案和应急预案，统一纳入工业园区信息管理平台。

特此报告

青浦区住房租赁工作推进小组办公室

（青浦区住房保障和房屋管理局代章）

2020年8月26日

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