关于集体经营性建设用地入市情况汇报

关于集体经营性建设用地入市的情况报告

青浦区人民政府：

近期，根据区领导指示精神，我局对集体经营性建设用地入市的有关情况进行了梳理，具体情况汇报如下。

一、集体经营性建设用地入市工作背景

（一）国家层面的相关政策

2020年1月1日实施的《土地管理法》明确规定“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用”。

2020年11月至2021年初，自然资源部提出工作设想：用两年的时间按照用途全覆盖、条件要具备、时序有先后的原则，由省级人民政府原则上按照辖区内区县数量的10%-15%先行推进。

2021年2月，自然资源部提出工作口径：新的土地管理法实施后，从法理上已经保障了集体建设用地入市权能，且各地均已开展相关实践，考虑到全国入市工作稳慎推进和协调一致，国家文件也预计今年印发出台，建议地方按照国家推进步骤，待国家文件正式出台后统一推行。

（二）本市层面的相关政策

围绕集体经营性建设用地入市工作，市规划资源局研究起草了《关于本市农村集体经营性建设用地入市实施意见（征求意见稿）》，制定了2021年度本市农村集体经营性建设用地入市工作计划，对全市集体建设用地入市工作总体考虑如下：

一是本市入市范围主要以城市开发边界外为主、适当向远郊地区倾斜，城市开发边界内未来仍以国有征收方式成片开发为主；

二是入市类型限定为经依法登记、符合规划、权属清晰的工业、商业等集体经营性建设用地（商品住宅除外），具体可以包括乡村旅游、办公研发、仓储物流、租赁住房、乡村康养、文化教育、医疗卫生等符合上海乡村未来发展定位的项目；

三是经区政府集体决策同意，可以采取定向挂牌方式出让，出让对象为集体经济组织或本集体经济组织与其他社会资本成立的合作主体，进一步支持集体经济发展；

四是调节金征收比例充分考虑基准地价、土地用途、交易方式和政府对基础设施、公共服务配套等开发投入因素，根据规划用途分类设定征收比例指引，如国家另有规定，依据国家有关规定执行。

二、松江区集体经营性建设用地入市情况

经与市规划资源局相关处室以及松江区规划资源局对接，松江区集体经营性建设用地入市基本情况如下：2015年2月，经全国人大常委会法律授权，松江区承担集体经营性建设用地入市改革试点。试点至今，完成了23幅地块集体土地入市，主要为工业用地、研发用地、商业、办公、租赁住房等用途，出让总面积1048亩，总出让金额23亿元，平均约220万/亩。

（一）工作机制方面

成立了改革试点领导小组，区委书记担任改革试点领导小组组长。配套政策方面，制定了《松江区集体经营性建设用地入市“1+5”配套文件》。

（二）入市主体方面

由镇联合社代表镇农民集体行使集体土地所有权，村合作社代表村农民集体行使集体土地所有权，分别属于两个以上村集体经济组织的，由各村合作社共同行使集体所有权。农村集体经营性建设用地入市事项，应召开本集体经济组织成员或成员代表会议，经三分之二以上成员或成员代表同意，并形成决议。

（三）出让地块方面

当时松江区属于改革试点探索，入市地块2/3位于城市开发边界范围内，1/3地块位于城市开发边界外，主要为租赁住宅、商业办公等经营性用地，入市地块集中在产业集聚区、商业商务集聚区、交通枢纽（含轨交站点周边）等区域。

（四）出让金收入方面

采取分用途、分市场的差别化调节金制度。在市级财政不参与集体土地入市收益分成的前提下，区级财政参照国有土地出让收入分配比例收取土地增值收益调节金，商服用地（商业、办公、租赁住宅）50%、工业用地20%。调节金全域统筹，区财政通过财政转移支付机制，实现对经济发展薄弱地区的反哺，优先用于经济欠发达地区低效用地减量化、基本农田保护、农民集中居住等，实现区域内不同地区发展权的有效统筹。

三、我区集体经营性建设用地的基本情况

（一）集体经营性建设用地规划情况

目前，我区11个街镇中除金泽镇、朱家角镇位于长三角生态绿色一体化发展示范区范围内，需进一步对接示范区和先行启动区国土空间规划以外，其余9个街镇的郊野单元（村庄）规划已于2019年12月26日经区政府批复。

根据郊野单元规划成果，九个街镇区域总面积42323.52公顷，开发边界外总面积27539.93公顷。至2035年，集建区外建设用地总量3440.9公顷，其中规划经营性用地134.83公顷。经统计，青东片区华新镇35.74公顷、重固镇29.61公顷，青中地区夏阳街道28.01公顷，青西片区练塘镇28.01公顷，以上四个街镇经营性用地量约占全区经营性用地的90%。

 （二）目前集体经营性建设用地情况

为促进本区乡村振兴项目落地,区规划资源局积极探索,在市局相关处室指导下、区相关部门支持下,近三年来，以集体经济组织为主体，在符合规划前提下，以使用集体土地的供地方式，审批乡村振兴、乡村配套项目共计10个，涉及夏阳街道、重固镇、白鹤镇、朱家角镇、练塘镇，供地面积3.54公顷。上述项目由集体经济组织租赁给项目运营单位经营，土地租金从每亩几千元至几万元不等，增加了集体经济组织收益，促进了乡村经济发展。

（三）集体经营性建设用地基准地价

2020年，根据市规划资源局工作要求，各郊区县开展集体经营性建设用地基准地价的测算和研究。青浦区委托上海市地调院开展青浦区集体经营性建设用地基准地价的研究，目前已经全市统一评审后形成稳定成果《上海市2020年城乡建设用地基准地价成果（青浦区乡村部分）》。根据市规划资源局口径，将于今年下半年全市统一发文。

根据地价测算成果，开发边界外的集体建设用地地价，徐泾镇土地级别7级，商业基准价约657万/亩（容积率1.6）、办公地价约727万/亩（容积率2.5）；其他街镇商业土地级别分布在8-10级、地价区间约142-466万/亩（容积率设定1.2-1.6），办公土地级别分布在8-10级、地价区间约192-515万/亩（容积率设定2.0-2.5）。

后续可以作为青浦区推进集体经营性建设用地入市地块的价格测算依据，出让价格一般不得低于基准地价的70%。

四、下一步工作安排

根据市规划资源局相关会议精神，结合本市关于集体经营性建设用地入市部署要求，各区入市地块以城市开发边界外为主，适当向郊野地区倾斜，城市开发边界内仍以国有征收方式成片开发为主。为加快推进集体经营性建设用地入市，下阶段将主要从以下几个方面推进该项工作。

（一）开展梳理排摸、选定试点地块

区规划资源局将会同区农业农村委、各街镇全面排摸全区开发边界外的集体经营性建设用地规划、权属登记、地块开发条件、产业招商等情况，建立入市地块项目库，优先考虑符合规划、依法登记、权属清晰、具备开发建设条件，且符合产业准入条件和功能定位、农民有入市意愿的地块作为试点地块（一般不超过3个）。建议优先考虑夏阳街道违法用地补办项目和福寿园总部、重固镇章堰村乡村振兴项目、华新体育公园、青西郊野公园配套设施等。

（二）预留用地指标,保障农村集体建设用地需求

按照市局各类文件以及相关会议精神要求，每年预留年度建设用地指标总量的5%，用以保障各类乡村振兴项目建设。今年截止日前我区已使用减量化指标67.54公顷，其中已用于乡村振兴类项目指标1.71公顷，占比为2.53%。后续，区规划资源局将进一步与区农业农村委对接，对于乡村振兴类项目指标需求，第一时间向市局申请。在合法、合理、合规的情况下，最大力度满足项目用地需求，对于乡村振兴类项目指标需求做到应保尽保。

（三）加强研究、完善相关工作机制

集体建设用地作为一项试点工作，区规划资源局将进一步加强工作机制和配套政策研究。成立由区发改委、农业农村委、规划资源局等单位组成的集体经营性建设用地入市推进小组。结合青浦区集体经营性建设用地的实际情况，研究青浦区集体经营性建设用地入市相关管理办法和配套实施文件，如青浦区农村集体经营性建设用地入市管理办法、农村集体经营性建设用地集体收益分配管理等相关规定。通过配套政策，兼顾不同区域间土地增值收益平衡，保障农民长期可持续收益。

特此报告

青浦区规划和自然资源局

                            2021年7月2日

相关附件:
• 青规划资源（2021）66号关于集体经营性建设用地入市的情况报告.pdf