一、基本情况及特点

青浦新城商业区由桥梓湾购物中心、青浦吾悦广场、大型超市（农工商超市、世纪联华超市、家乐福超市吉富绅店）等组成，集中了青浦城区的主要商业设施。2016年开始，新城商业区社零额出现下滑。2015年新城商业区实现零售额25.8亿元，比上年增长19.5%；2016年实现零售额25.4亿元，比上年下降1.6%。具体情况分析如下：  

（一）旺季不旺

2017年一季度新城商业区实现零售额6.3亿元，同比下降16.3%。由于春节假期的因素，一季度一直是传统商业的旺季，但是本季度新城商业区出现了旺季不旺的情况，零售额仅略高于上年三、四季度，分别增长2.9%和1.3%，较上年一季度明显下滑。  

（二）新城商区全面下滑

四大组成部分均有不同程度的下滑，其中青浦吾悦广场和大型超市下降幅度较大，是新城商业区下滑的主要因素。  

新城商业区一季度总体情况

（三）吾悦广场动力不足

2014年12月底开业的青浦吾悦广场，填补了青浦城区城市商业综合体的空白，打造了15万平方米的商业新业态，扩大了新城商业区的体量。  

2015年青浦吾悦广场实现零售额5.6亿元，拉动新城商业区增长25.9个百分点；2016年实现零售额5.4亿元，比上年下降2.8%，总量开始走平；2017年一季度实现零售额1.3亿元，同比下降22.3%，客流量有所下降。  

吾悦广场与桥梓湾分季度经营情况

（四）桥梓湾总量维稳

桥梓湾购物中心是新城商业区稳固的中坚力量，近年保持总量基本稳定。2014年实现零售额9.6亿元；2015年在青浦吾悦广场的冲击下，实现零售额9.0亿元，比上年下降6.1%；2016年略有回升，实现零售额9.5亿元，比上年增长5.6%。  

（五）大型超市受冲击明显

近年来，受到电商影响，大型超市的市场份额不断萎缩。2015年大型超市（农工商超市、世纪联华超市、家乐福超市吉富绅店）实现零售额6.9亿元，比上年下降19.2%；2016年实现零售额6.7亿元，比上年下降3.1%。其中农工商超市持续下滑，零售额从2014年的2.7亿元降到2016年的2.1亿元；世纪联华超市与家乐福超市吉富绅店在2016年略有好转，但都低于2014年的零售额。  

作为青浦吾悦广场的重要组成部分，家乐福超市吾悦店加入市场竞争之后，每年占据了约1.1亿元的市场份额，对于原有的三家超市形成了一定的冲击。即使算上家乐福超市吾悦店，四家超市的总零售额仍然低于2014年原有的水平，整体市场略有萎缩。  

大型超市分季度经营情况

二、需关注的问题

（一）吾悦广场发展不如预期

青浦吾悦广场的发展不如预期，开业第二年就略有下滑。2016年实现零售额5.4亿元，比上年下降2.8%，除了一季度迎来较高增长之后，其他季度增速逐步下降，并出现了负增长。同时，青浦吾悦广场的所有权也发生了改变，为其今后的发展注入了不确定因素。2016年6月新城控股集团股份有限公司子公司上海新城万嘉房地产有限公司将其子公司全部相关权益转让给上海东方证券资产管理有限公司发起设立的东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划。  

（二）实体超市空间缩小

2017年一季度世纪联华超市实现零售额0.7亿元，同比下降45.3%。随着大部分外围商户的合约到期，世纪联华超市开始重新装修升级，由此带来的大幅下降将会对本年度新城商业区产生影响。世纪联华超市留下的市场空白并没有被其他大型超市有效填补，家乐福超市吉富绅店同比增长25.7%，农工商超市同比下降13.5%，家乐福超市吾悦店同比下降22.0%。天猫超市、京东自营、1号店等网上超市以及实体超市的网上商城不断地发展壮大，进一步挤压了大型实体超市的生存空间。  

（三）轨交17号线带动竞争

轨交17号线预计于2017年底试运行，地铁上盖商业综合体也将随之建成使用。多个地铁上盖商业综合体的投入使用必将对现有的商业格局形成冲击，商业竞争将进入新的阶段。轨道交通将加快人员流动，带动消费需求。与此同时，我区的商业中心也将面临与中山公园、虹桥天地等市区商业中心直接竞争的压力。