各村（居）、公司、事业单位，机关各办：

    现将《华新镇加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017年）》印发给你们，请认真按照执行。

    特此通知。

 

    附件：华新镇加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017年）

 

华新镇人民政府

 2016年4月14日

附件

 

华新镇加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017年）

 

根据区府办印发的《关于加强青浦区住宅小区综合治理工作的意见》、《青浦区加强住宅小区综合治理三年行动计划》，按照镇党委、政府总体工作部署，结合本镇实际，制定华新镇加强住宅小区综合治理三年行动计划。

一、目标要求

围绕区委、区政府关于创新社会治理，加强基层建设的要求，推进形成政府监管、市场调节、社会参与、居民自治和良性互动的住宅小区综合治理格局。2015年，建立以居委会、业委会、物业服务企业、房管办事处、派出所（社区民警）“五位一体”的物业管理模式，创新社区管理和物业管理方法，形成各方共同参与、指导、协调的联合工作格局。至2017年，基本建立住宅小区综合长效管理机制，进一步明确落实相关行政管理部门和专业服务单位的职责，逐步形成住宅小区居民自治和社会共治体系，推动物业服务市场化、多元化、专业化、规范化建设,使住宅小区内一批突出问题得到根本解决，物业行业满意度排名保持在全区中上水平。

二、主要任务

（一）理顺管理体制机制，提高住宅小区综合管理水平

1.细化完善住宅小区综合管理职责清单。按照“谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责”的原则，进一步明确和细化职责分工、明晰管理边界，编制《住宅小区综合管理职能部门和单位职责清单》，明确并厘清各部门、各单位管理职责等。

2.做实住宅小区综合管理联席会议制度。根据《上海市住宅物业管理规定》、《青浦区加强住宅小区综合治理三年行动计划》，做实住宅小区综合管理联席会议，推动联席会议办公室常态化运作，明确联席会议工作职责，完善日常工作制度，及时牵头协调解决住宅小区中跨部门、跨领域问题。定期召开住宅小区综合管理工作例会，研究解决住宅小区综合管理的具体问题。鼓励并逐步推进在社区、居民区层面建立住宅小区综合管理协调机制，定期研究、协调解决本住宅小区综合管理问题。

3.建立和完善住宅小区综合治理工作机制。落实住宅小区综合管理联席会议日常工作机构、人员和经费保障措施。充分发挥住宅小区综合管理联席会议的作用，协调各专业管理派出机构，处置辖区内住宅小区综合管理相关事务，并加大对住宅小区内综合管理工作的组织、协调、检查、督促。指导监督业主大会、业主委员会的组建及日常运作。

4.健全住宅小区综合执法模式。按照上级工作要求，拓展城市管理综合执法的范围内容，推动城市管理综合执法进一步向住宅小区公共场所拓展，将住宅小区内常见的、不用专业技术即可直接认定的简单执法事项，群众诉求迫切、需要快速查处、相关部门缺乏执法力量的执法事项，以及矛盾突出、涉及多家执法主体、需要集中力量实施查处的执法事项，交由城管综合执法部门实施，逐步实现住宅小区城管综合执法全覆盖。以联动联勤为方式，进一步强化城管综合执法与市场监管、治安、交通等专业执法在住宅小区的协同配合，形成合力。

5.加强对物业服务企业考核管理。加强对全镇物业服务企业的考核管理，制定、完善考核办法，使全镇物业服务水平提升一个新水平。

（二）发挥市场作用，促进物业行业健康发展

1.完善物业服务市场机制。按全市统一部署，坚持市场化方向，促进收费公开透明，引导业委会和物业服务企业协商确定物业服务内容和收费标准。在动迁小区、老旧小区未达到市场正常收费水平前，加强宣传力度，争取至2020 年基本实现本区住宅小区物业服务收费市场化。

2.强化物业服务托底保障。制定和完善住宅小区物业服务托底保障方案，要做好抛盘小区的物业服务托底保障，短期内保障居民物业服务的基本需求，及时做好住宅小区的维稳工作。

（三）发挥居民自治和社会共治作用，提高住宅小区综合治理水平

1.发挥“五位一体”物业管理作用。强化横向部门的协同配合，形成住宅小区综合管理的协调机制，协调解决辖区内物业管理矛盾及纠纷，指导监督业主大会、业主委员会的组建和日常运作，真正落实“条块结合、以块为主、属地化管理”格局。

2.优化完善业主自我管理规制。推动条件成熟的住宅小区抓紧成立业主大会和业委会；对尚无条件成立的，由居委会加强指导，帮助业主加强自我管理；对已成立但矛盾相对突出、运作不规范的业委会，镇职能部门、居委会重点关注并加强指导和监督，提升业主自我管理能力。进一步引导业主大会、业委会依照示范文本，修订本住宅小区相关管理规约和议事规则，规范业主物业使用行为，明确违约行为的处置方式和相应责任，由业主大会授权业委会或物业服务企业采取代为履行、代为改正的措施，及时制止和纠正违法违规行为。推广实施《上海市文明居住行为规范》，进一步规范物业使用和文明居住行为。

3.建立教育培训长效机制。根据实际每年编制专项培训计划，针对镇职能部门、房管部门、居委会、业委会、物业从业人员等相关人员的不同需求完善培训课程，增强培训的针对性、操作性和实效性，切实提高房屋行政管理人员的业务指导能力，提升居委会政策法规知晓率，帮助业委会成员提高自我管理能力、规范日常运作，提高物业服务企业管理水平。

4.积极发挥人民调解组织作用。完善住宅小区矛盾化解长效机制，人民调解员调解住宅小区纠纷。充实人民调解专业力量，配足调解人员，提升调解人员的专业水平，力争实现镇层面调解工作的全覆盖。

（四）整合各方资源，解决住宅小区民生突出问题

1.加大旧住房综合整治和老旧小区设施设备的更新改造。根据上级相关文件规定，推进旧住房综合整治工作，努力解决住宅小区涉及民生的突出问题。编制方案、制定计划，积极推进旧住房综合整治、住宅小区老旧电力设施、老旧电梯、老旧消防设施、二次供水设施的更新及改造，及时理顺管理机制、体制，编制技术规范及要求，切实落实专业单位在住宅小区内的维修养护责任。

2.加快住宅小区积水点改造。针对于我镇部分老小区暴雨积水问题，区分类别，加以改造。对由于住宅小区外围区域地势较高引起的倒灌水，由水务管理部门结合《上海市易积水区域改造方案》的制订，分步实施市政排水管道等设施的改造。对物业管理区域内的排水管道等设施不完善的老旧小区，由镇相关职能部门落实整改措施予以解决。

3.破解住宅小区综合管理难题。

（1）落实垃圾清运职责和加大绿化建设力度。要落实专业单位做好住宅小区生活垃圾、建筑垃圾的清运工作，提高垃圾清运及时率，改善住宅小区居住环境。提高住宅小区绿化养护专业化水平，加大老旧住宅小区绿化建设力度，提升老旧住宅小区绿化布局和绿化品质。及时处置住宅小区占绿毁绿、违规改建绿化等问题。

（2）加大住宅小区群租、违法搭建等问题的整治力度。继续完善违法建设和破坏房屋承重结构、擅自改变房屋使用性质、 “群租”等影响房屋使用安全行为的发现、报告、劝阻、处置机制。落实管理主体相应责任、建立处置工作规范，有效整合法律、行政、社会和社区规范等资源，整治和消除一批群众反映强烈、引发重复信访的违法违规使用房屋的行为。

（3）配合厘清住宅小区技防设施管理责任。根据上级要求，明确责任主体、维修养护费用落实等内容，切实加强住宅小区安全防范能力。

（4）配合区相关部门缓解住宅小区“停车难”问题。结合区停车专项规划编制，鼓励有条件的住宅小区与周边共享停车资源、实施错时停车。支持住宅小区挖潜增建停车设施。

4.加快解决维修资金历史遗留问题。配合区有关部门统一协调解决商品住宅专项维修资金缺失问题，对于1996年6月至2000年底期间，部门商品住宅小区专项维修资金应缴未缴问题，配合上级部门做好专项维修资金再次筹集工作。

三、实施步骤

依据“锁定目标，分解任务，各司其职，突出重点、抓住关键，先易后难、分步实施、逐一验收”原则，分三阶段实施：

（一）工作启动阶段（2015 年上半年）。制定具体方案和操作办法及相关文件，并组织宣传、培训工作。研究制度本镇实施意见及步骤，细化具体措施，全面启动相关工作。

（二）全面实施阶段（2015 年下半年至2017 年上半年）。按分工原则、职责清单和方案、计划，全面推进加强住宅小区综合治理相关工作，在推进过程中加强监督指导。

（三）总结评估阶段（2017 年下半年）。总结本轮三年行动计划的经验，验收各项既定工作任务，考核目标完成情况，在考核总结的基础上，制定新一轮三年行动计划。

 

附件：1.华新镇住宅小区综合管理职能部门和单位职责清单

      2.华新镇加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017 年）重点工作任务分解表

 
附件1

 

华新镇住宅小区综合管理职能部门

和单位职责清单

 

为贯彻落实《关于加强青浦区住宅小区综合治理工作的意见》、《青浦区加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017 年）》，进一步加强我镇住宅小区综合治理工作，现结合《关于加强华新镇住宅小区综合治理工作的实施意见》、《华新镇加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017年）》，明确各相关职能部门、单位职责如下：

1.办公室：受镇政府委托，负责对职责部门落实相关工作的督促检查协调，牵头定期组织召开相关部门、单位参加的住宅小区综合管理联席会议，协调解决住宅小区管理中的综合性问题。

2.经发办：负责对物业管理区域及周边的建设项目环境影响依法审批或报批；协助对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为进行告知，同时上报区环境执法部门依法进行查处；协调处理商住楼餐饮业油烟超标排放等问题。

3.规保办：负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理；协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾，负责物业管理区域内民防工程的监督管理，负责住宅小区老旧消防设施的改造更新。

4.社发办：负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督；检查、指导和督促物业管理区域内垃圾处置设施和清运工作；督促保洁作业单位和物业服务企业做好生活垃圾分类减量工作；负责、指导物业服务企业开展居住区病媒生物防治工作。

5.社管办：负责组建业主大会筹备组和换届改选小组；负责指导业主大会、业主委员会组建、换届和日常运作；受理业主大会备案。

6.综治办：组织、协调、指导住宅小区综合治理工作，推动各项有关措施的落实，对物业管理区域内人口进行管理，指导宣传平安小区的建设，配合做好各类专项整治工作。落实网格化管理事件、部件的发现、受理、协调、督办等工作机制。

7.财政所：落实旧住房维修与改造、物业管理应急反应等所需要的财政配套资金；按规定，及时、足额拨付老小区的物业管理费的贴补资金。

8.农服中心：负责对物业管理区域内绿化工作的行业指导管理，协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾等相关问题；开展宠物防疫培训工作。

9.安管中心：牵头物业管理区域内消防水源、消防设施等与消防安全相关工作的监督管理和消防通道的畅通；配合开展住宅小区综合治理执法活动。

10.昌宏公司：负责督促对生活污水没有纳污的居住小区提出并实施整改方案，牵头做好易积水点小区改造；负责实施防汛防台的排水方案，负责动用机械设备和应急处理的排水。

11.城管中队：负责对物业管理区域内在公共绿化、道路和其他场地擅自搭建建筑物、构筑物的查处和对破坏房屋外貌的查处；负责建筑物本体内在违法建筑、损坏房屋承重结构等的查处；对物业管理区域内毁绿行为进行查处；对物业管理区域内的乱设摊等行为，配合、协助物业公司进行管理、处置。

12.卫生服务中心：负责对物业管理区域内二次供水的卫生监督管理。

13.司法所：充实人民调解专业力量，积极疏导、调解物业管理区域内的各类民间纠纷；组织开展物业管理相关法律法规的宣传教育活动。

14.市场监督管理所：多物业管理活动中的各项收费进行检查，对物业服务企业乱收费进行查处。对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全检查，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，依法查处生产、经营和使用特种设备中的违法行为。配合开展住宅小区综合治理执法活动，依法查处违反工伤法律法规的行为，及时查处在住宅小区擅自将居住用房从事无照经营的行为。

15.税务所：依法加强对物业管理区域内出租房屋的税收征收管理，对区域内经营活动进行税收征管。

16.派出所：指导、督促物业管理企业和保安人员开展安全防范和培训工作；指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设，督促发现、消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；加强对保安人员、来沪人员以及犬类的管理；协助居委会督促业主委员会移交资料，会同政府相关部门、居委会、业委会、物业服务企业，共同提升住宅小区治安管理能力和水平。

17.规土所：负责新建住宅小区的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；对涉及建成的物业管理区域内的规划调整的申请进行审核；协调解决涉及规划的历史遗留问题，按规定依法查处住宅小区内的违法行为。

18.房管办：负责对住宅物业管理活动的监督管理，加强物业企业资质管理和从业人员的资格管理；对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管；负责对业主大会、业主委员会组建、换届改选和日常运作中相关程序的业务指导和监督管理，依法对物业管理区域内的违法行为进行查处。参与对居委会管辖区内的住宅小区综合管理工作考核。

19.拆违办：牵头组织住宅小区内各类违法建筑调查摸底并组织实施拆除工作；组织住宅物业管理区域内新建违法搭建的快速拆除；协调相关职能部门对存量违法搭建，按职责分工进行调查取证和立案处理；当拆违主体执法力量不足时，统一协调拆违力量，组织联合执法行动。

20.动迁办：做好动迁小区物业服务托底保障工作。

21.供电公司：负责物业管理区域内供电公用设备、设施的维修和养护，改造老化的供电线路，承担物业管理区域内分户计量表和分户计量表前的相关管线和设施设备维修、养护责任，配合物业企业做好分户计量后设施设备的维护、养护和维修处理，处理停电事故的应急维修，保障居民正常用电。

22.水务所：理顺二次供水管理体制，牵头推进二次供水设施改造项目计划；负责物业管理区域内供水设施监管，及时处理因小区二次供水问题引发的矛盾、纠纷。根据相关规定实施物业管理区域内供水公用设备、设施的维修和养护，老化供水管道改造；处理停水事故的应急维修，保障居民正常用水。

23.供水公司：负责物业管理区域内供水公用设备、设施的维修、养护和改造；承担物业管理区域分户计量和分户计量表前的相关管线和设施设备维修养护责任；处理供水事故的应急维修，保障居民的正常用水。

24.居委会：在党组织的领导下，指导、协调社区物业管理中的党建联建工作。组织开展“扬文明新风，创和谐小区”大讨论，培养业主现代居住生活理念和物业消费意识，加强住宅小区内的民防知识宣传。推广实施《上海市文明居住行为规范》，开展“文明邻里、模范家庭、和谐楼栋”评选，组织志愿者服务队伍，形成讲文明光荣，不讲文明可耻的时代道德风尚，凝聚社会主义核心价值观的正能量。

同时居委会成员要熟悉和掌握物业管理相关政策法规，积极参与相关业务培训；会同房管办做好业主大会、业主委员会组建、换届的组织、指导、监督工作，切实把好小区业委会成员的人员关；调解社区物业管理中的矛盾和纠纷，充分发挥人民调解委员会的作用，促进、维护社区和谐。

附件2

 

华新镇加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017年）
重点工作任务分解表
序号	工作任务	主要内容		时间节点	责任单位
（一）理顺管理体制机制，提高住宅小区综合管理水平
1	细化完善住宅小区综合管理职责清单	制定住宅小区综合治理责任清单		2015 年完成	社管办
2	做实做好住宅小区综合管理联席会议制度	落实住宅小区综合管理联席会议，明确职责、制定工作方案		2015 年完成	社管办
3	建立完善住宅小区综合治理工作机制	加强协调辖区内住宅小区综合管理相关事务，指导监督业主大会、业委会组建和日常运作		2015-2017	社管办
4	健全住宅小区综合执法模式	按照上级统一安排，明确城市管理综合执法进小区的范围内容，逐步实现住宅小区城管综合执法全覆盖		2015-2017	城管中队
5	加强对物业服务企业的考核管理	加强对全镇物业服务企业考核管理，制定、完善考核办法		2016 年起实施	房管办
（二）发挥市场作用，促进物业行业健康发展
6	完善物业服务市场机制	动迁小区、老旧小区、售后房小区在未达到市场正常收费前，继续实施政府扶持政策并调整完善相关政策		2015-2017	动迁办等相关部门
7	强化物业服务托底保障	制定并完善住宅小区物业服务托底保障方案，做好抛盘小区物业服务托底保障		2015-2017
（三）发挥居民自治和社会共治作用，提高住宅小区综合治理水平
8	发挥“五位一体”物业管理作用	探索将物业管理与社区管理互相结合，推进华新镇“五位一体”物业管理模式，加强对“五位一体”物业管理社区工作组工作指导		2015-2017	房管办
9	优化完善业主自我管理规制	规范业主大会、业委会组建及日常运作，指导、帮助业主加强自我管理		2015-2017	社管办、房管办、  各居委
10		推进实施《上海市文明居住行为规范》		2015-2017	各居委
11	建立教育培训长效机制	开展镇、房管部门、居委会、业委会、物业服务企业等相关人员专业培训		2015-2017	房管办
12	积极发挥人民调节组织作用	健全人民调节机构，充实人民调节专业力量，调节住宅小区纠纷，力争实现镇层面调解工作的全覆盖		2015-2017	司法所
（四）整合各方资源，解决住宅小区民生突出问题
13	加大旧住房综合整治及老旧小区设施	推进旧住房综合整治		2015-2017	房管办、规保办
14	设备的更新改造	推进住宅小区老旧电力设施改造		2015-2017	供电公司
15		开展老旧电梯安全评估、修理、更新及改造		2015-2017	安管中心
16		加快住宅小区老旧消防设施改造更新		2015-2017	规保办
17		加快二次供水设施改造，理顺养护管理责任		2015-2017	规保办、供水公司
18	加快住宅小区积水点改造	针对凤北小区、盛家宅一期、二期、凤北新村、龙溪花园、戏院新村、公园小区，区分类别，加以改造	对于住宅小区地势等因素引起的倒灌，分布实施市政排水管道等设施改造	2015-2017	水务所、昌宏公司
19			对于物业管理区域内给排水设施不完善的老旧小区实施改造	2015-2017	水务所、昌宏公司
20	破解住宅小区综合管理难题	落实垃圾清运职责，严格处理住宅小区损绿毁绿案件		2015-2017	社发办、城管中队
21		加大群租违法搭建等问题的整治力度，整治和消除一批群众反映强烈、引发重复信访的群租、违法搭建行为		2015-2017	房管办、规土所、   综治办、拆违办、  城管中队
22		配合区相关部门，缓解住宅小区“停车难”问题		2015-2017	规土所、规保办
23		配合区有关部门统一协调解决商品住宅专项维修资金缺失问题		2015-2017	房管办